Nogle udgifter kan tilføje til din prisgrundlag og reducere kapitalgevinster
Når det er sagt, kan din gevinst være mere end udelukkelsen eller den ejendom, du måske ikke kvalificerer. Dette kan lade dig spekulere på, hvad-hvis eventuelle omkostninger forbundet med salget er fradragsberettigede.
Din omkostningsgrundlag og kapitalgevinstskat
Du kan inkludere alle former for salgsomkostninger i prisgrundlaget for dit hjem. Dit prisgrundlag er, hvad der trækkes fra salgsprisen for at bestemme, hvor meget en gevinst - eller i nogle tilfælde et tab - du har realiseret.
Tilføjelse af omkostninger øger dit omkostningsgrundlag, og et højere omkostningsgrundlag reducerer din gevinst. Hvis du har mindre gevinst, er du mere tilbøjelig til at falde inden for ekskluderingsgrænsen, og hvis din gevinst ikke udelukkes, betaler du mindre skat. Det er en hel del hele vejen rundt.
Du kan fratrække eventuelle rimelige og sædvanlige udgifter for at få dit hus solgt, inklusive alle de gebyrer, du betaler ved lukning plus eventuelle forbedringer, der forlænger ejendommens brugstid.
De fleste omkostninger forbundet med at forberede ejendommen til salg og salg kan kvalificere som et fradrag. Afsnittet Justeret Basis i IRS-publikation 523 indeholder en komplet liste over mulige tilpasninger, som du kan foretage til din prisgrundlag ved at tilføje disse omkostninger.
Bevar alle dine kvitteringer, så du ikke overser noget.
Boligsalgsudestilling fra kapitalgevinstskat
De fleste mennesker behøver ikke at bekymre sig om at betale kapitalgevinstskat, når de sælger deres hjem, fordi ægtefæller kan udelukke op til $ 500.000 af gevinster, og enkelte skattepligtige kan udelukke op til $ 250.000.
Selvfølgelig er der som i de fleste tilfælde skatrelaterede regler nogle regler.
Begge ægtefæller - eller en enkelt skatteyder, hvis han ikke er gift - skal have boet i hjemmet i mindst to af de sidste fem år forud for salget. Du skal også ejer ejendommen i mindst to af de fem år. IRS tallene dette gør det til din vigtigste bolig.
Hvis du er gift og sender en fælles ret, skal kun en af jer bestå ejerskabstesten.
Du behøver ikke at eje hjemmet og bo i det samtidigt. Du har muligvis boet i huset som lejer et stykke tid, før du køber det. Du må heller ikke bo der på det tidspunkt du sælger det. Din toårige opholdsperiode kan forekomme til enhver tid, så længe det er inden for denne femårsperiode.
Hvis du f.eks. Har en medejer, har du købt ejendommen hos en anden, som du ikke er gift med. Hver af dem kan tage hans eller hendes udelukkelse på $ 250.000.
Der er en sidste fangst: Du - eller dig eller din ægtefælle eller medejer - kan ikke have hævdet en eksklusion for en gevinst ved salg af et andet hjem inden for de to år umiddelbart forud for huset salg.
Hvad er beskattet som en langsigtet gevinst?
Enhver fortæller dig over eksklusionsbeløbet vil blive beskattet som en langsigtet kapitalgevinster, hvis du ejede huset i mere end et år.
Skatteprocenten på langfristede kapitalgevinster er enten 0 procent, 15 procent eller 20 procent afhængigt af hvilket indkomstskattebeslag du falder ind i.
De fleste skatteydere betaler kapitalgevinstskat med 15 procent, så du vil måske afsætte 15 procent af din skattepligtige gevinst for IRS, hvis du ikke kvalificerer dig til udelukkelse af, om din gevinst er større end udelukkelsen.
Effekten af statsafgifter
Tjek også kapitalgevinstskatten i din stat. Enhver statsskat, som du skal betale ved salget af huset, vil ikke reducere din gevinst, men du kan i det mindste inkludere dem sammen med andre statsskatter, du har betalt på Schedule A, hvis du specificerer dine fradrag .
Dit fradrag er dog begrænset til $ 10.000, dog i 2018, og dette loft gælder for indkomstskatter, der betales til din statslige og lokale skat.
Du kan kun trække $ 10.000 af det samlede beløb, når du tilføjer dem alle sammen.
Hvis du ejede ejendommen i mindre end et år, er det en kortsigtet kapitalgevinster, og den vil ikke kvalificere dig til udelukkelse, fordi du ikke overholder opholdsreglerne eller ejerskabsreglerne. Denne form for gevinst beskattes til almindelige skatteprocenter sammen med din anden indkomst. Med andre ord betaler du rent faktisk den procentdel af uanset skattefradrag du er i efter at have taget alle tilgængelige skattelettelser og fradrag.
Hvad med separat ejendom?
Hvad sker der med dit hjem køleskab og alle de andre apparater? Disse betragtes som adskilt fra dit hus. Hvis du sælger dem separat, er det meget sandsynligt, at du vil gøre det for mindre end hvad du har betalt for dem. Desværre, hvis du tager tab - og det vil du sandsynligvis - dette tab er ikke fradragsberettiget.
Du kan stadig inddrive nogle penge ved at sælge dem. Hvis apparaterne er ret nye, skal du kunne grave op en kvittering for deres købspriser. Hvis apparaterne er ældre, har de måske ikke meget værdi, men du kan få en ide om de rimelige markedsværdier ved at søge gennem lokale klassificerede annoncer, eBay eller craigslist til lignende apparater.
Selvfølgelig repræsenterer provenuet skattepligtig indkomst, så du vil måske bare gerne spare dig selv forværring ved blot at inkludere dem i hussalget.