Alt, der fortjener din bolighandel, er ikke skattepligtig indkomst
Det er ikke nødvendigvis det. Mange skatteydere kan beholde de fleste - hvis ikke alle de penge. Du kan ekskludere det fra din skattepligtige indkomst ved hjælp af udelukkelsen af boligsalg, der leveres af Internal Revenue Code.
En $ 250.000 Udelukkelse på Salget af et Main Home
Ugifte personer kan ekskludere op til $ 250.000 i fortjeneste fra salget af deres primære hjem. Du kan udelukke $ 500.000, hvis du er gift.
Sådan fungerer det: Hvis du er single, og du indser et overskud på $ 200.000 ved salg af dit hjem, behøver du ikke at rapportere nogen af de penge som skattepligtig indkomst. Det er mindre end det beløb på 250.000 dollars, du har ret til. Hvis du opdager en fortjeneste eller gevinst på $ 255.000, skal du rapportere $ 5.000 af det som en gevinst.
Selvfølgelig gælder ganske mange regler.
Den 2-ud-af-5-årige regel
Udelukkelsen afhænger af ejendommen er din bolig, ikke en investeringsejendom. Du skal have boet i hjemmet i mindst to ud af de sidste fem år umiddelbart forud for salgstidspunktet.
De to år behøver ikke at være i træk, og du behøver faktisk ikke bo der på salgstidspunktet. Du kan bo i hjemmet i et år, leje det ud i tre år og derefter flytte tilbage i 12 måneder.
IRS viser, at hvis du har brugt så meget tid under det tag, kvalificerer hjemmet sig som din hovedbolig.
Du kan bruge denne 2-ud af 5-årige regel til at udelukke din fortjeneste hver gang du sælger dit hovedhjem, men det betyder at du kun kan gøre krav på udelukkelsen en gang hvert andet år, fordi du skal bruge mindst så meget tid i bopæl.
Du har ikke udelukket gevinsten på et andet hjem i den sidste toårsperiode.
Undtagelser til 2-ud-5-års reglen
Hvis du boede i dit hjem mindre end 24 måneder, kan du muligvis udelukke mindst en del af gevinsten, hvis du kvalificerer dig til en håndfuld særlige forhold. Du kan derefter beregne din delvise eksklusion baseret på den tid du faktisk boede der.
Tæl de måneder, du var i bopæl, divider derefter tallet med 24. Multiplicér dette forhold med $ 250.000 eller med $ 500.000, hvis du er gift. Resultatet er størrelsen af den gevinst, du kan udelukke fra din skattepligtige indkomst.
For eksempel har du måske boet i dit hjem i 12 måneder, så måtte du sælge det af en kvalificeret årsag. Du er ikke gift. Tolv måneder divideret med 24 måneder kommer ud til .50. Multiplicér dette ved din maksimale eksklusion på $ 250.000. Resultatet: Du kan udelukke op til $ 125.000 eller 50 procent af dit overskud.
Hvis din gevinst er mere end $ 125.000, vil du kun inkludere det beløb på over $ 125.000 som skattepligtig indkomst på din selvangivelse. Hvis du indser en $ 150.000 gevinst, vil du rapportere og betale skat på $ 25.000. Hvis din gevinst er lig med eller mindre end $ 125.000, kan du udelukke hele beløbet fra din skattepligtige indkomst.
Kvalificerende bortfald i residens
Du behøver ikke at tælle rimeligt midlertidige fravær fra hjemmet, fordi du ikke bor der. Du har lov til at tilbringe tid væk på ferie eller af forretningsmæssige grunde, hvis du stadig opretholder ejendommen som din bolig, og du har til hensigt at vende tilbage der.
Og hvis du rent faktisk skal flytte, kan du kvalificere dig til delvis udelukkelse. Hvis du har boet i dit hus i mindre end to år, kan du udelukke en del af din gevinst, hvis din arbejdsplads ændres. Denne undtagelse ville gælde, hvis du startede et nyt job, eller hvis din nuværende arbejdsgiver krævede dig at flytte til en ny placering.
Hvis du sælger dit hus af medicinske eller sundhedsmæssige årsager, skal du dokumentere disse grunde med et brev fra din læge. Dette giver dig også mulighed for at bo i hjemmet i mindre end to år. Du behøver ikke at indsende brevet med din selvangivelse , men behold det med dine personlige optegnelser, bare hvis IRS ønsker bekræftelse.
Du vil også gerne dokumentere eventuelle uforudsete omstændigheder, der måtte tvinge dig til at sælge dit hjem, før du har boet der i den krævede periode. Ifølge IRS er en uforudsete omstændighed "forekomsten af en begivenhed, som du ikke med rimelighed kunne have forventet før du køber og besætter dit primære hjem", som f.eks. Naturkatastrofer, en ændring i din beskæftigelse eller arbejdsløshed, der efterlod dig ude af stand til at opfylde grundlæggende leveomkostninger, død, skilsmisse eller flere fødsler fra samme graviditet.
Servicemedlemmer med aktiv tjeneste er ikke underlagt opholdsreglen. De kan fravige reglen i op til 10 år, hvis de er på "kvalificeret officiel udvidet told." Det betyder, at regeringen har beordret dig til at bo i statsboliger i mindst 90 dage eller i en periode uden en bestemt slutdato. Du vil også kvalificere dig, hvis du er opført på en toldstation, der er 50 miles eller mere fra dit hjem.
Ejerskabsregel
Du skal også have ejet ejendommen i mindst to af de sidste fem år. Du kan eje det på et tidspunkt, hvor du ikke bor der eller bor der i en periode uden at eje det egentlig. De to års ophold og de to års ejerskab behøver ikke at være samtidige.
Du har muligvis lejet dit hjem og boet der i tre år, så købte du det fra din udlejer. Du flyttede straks ud og lejede den til en anden person, så solgte du det to år senere. Du har mødt både ejerskabet og bopælskonventionens toårige regler - du boede der i tre og ejede det til to.
Servicemedlemmer kan fravige denne regel også i op til 10 år, hvis de har kvalificeret, officiel udvidet told.
Gift skattepligtige
Gift skattepligtige skal indgive fælles ret til at hævde udelukkelsen, og begge skal opfylde 2-out-of-5-års opholdsregel, selvom de ikke behøver at bo i boligen på samme tid. Kun en ægtefælle skal opfylde ejerskabstesten.
Hvis en ægtefælle dør i ejendomsperioden, og den overlevende ikke har giftet sig om igen, kan hun bruge sin afdøde ægtefælles opholdssted og ejerskabstid som sin egen.
Skilte skattepligtige
Din tidligere ægtefælles ejerskab af hjemmet og tiden der bor i hjemmet kan regnes som din egen, hvis du erhverver ejendommen i en skilsmisse. Du kan tilføje disse måneder til din ejerstid og bo der for at opfylde ejerskabs- og opholdsreglerne.
Rapportering gevinsten
Hvis du opdager et overskud, der overstiger ekskluderingsbeløbene eller ikke kvalificeres, indberettes indkomsten på salget af dit hjem på Schedule D som en gevinst . Hvis du ejede dit hjem i et år eller mindre, indregnes gevinsten som en kortsigtet kapitalgevinst. Hvis du ejede det mere end et år, er det rapporteret som en langsigtet realisationsgevinst.
Kortfristede gevinster beskattes i samme takt som din faste indkomst, mens satser på langsigtede gevinster er mere favorable: nul, 15 eller 20 procent afhængigt af din skatkonsol.
Det er nøglen at holde nøjagtige optegnelser. Sørg for, at din ejendomsmægler ved, at du kvalificerer dig til udelukkelsen, hvis du gør det, og tilbyder bevis, hvis det er nødvendigt. Ellers skal hun udstede en formular 1099-S og sende en kopi til IRS. Dette forhindrer dig ikke i at hævde udelukkelsen, men det kan komplicere ting.
Hvis du modtager Form 1099-S, skal du rapportere salget af dit hjem på din selvangivelse. Rådfør dig med en skattefaglig for at sikre, at du ikke tager et skatte hit, hvis du ikke behøver at.
Beregning af dit omkostningsgrundlag og kapitalgevinst
Formlen til beregning af din gevinst indebærer at trække dit omkostningsgrundlag fra din salgspris.
Start med det, du betalte for hjemmet, og tilføj derefter de omkostninger, du har pådraget sig i købet, f.eks. Titel- og escrowgebyrer og ejendomsmæglerprovisioner . Tilføj nu omkostningerne ved eventuelle større forbedringer, du har foretaget, såsom udskiftning af tag eller ovn. Beklager, at male familieværelset tæller ikke.
Subtrahere eventuelle akkumulerede afskrivninger, du måske har taget over årene, f.eks. Hvis du nogensinde tog hjemmekontrakternes fradrag. Det resulterende tal er dit omkostningsgrundlag.
Din kapitalgevinst ville være salgsprisen på dit hjem mindre din prisgrundlag. Hvis det er et negativt tal, har du haft tab. Desværre kan du ikke trække et tab fra salget af dit primære hjem.
Hvis det resulterende nummer er positivt, har du opnået en fortjeneste. Subtrahere mængden af din udelukkelse, og saldoen er din skattepligtige gevinst.