Sådan spørger din agent om at reducere en kommission
Fordi nogle agenter ikke behøver at.
Forstå, hvordan agenter er betalt
Kommissionens procentdelsklover varierer mellem mæglere afhængigt af virksomhedspolitik og agentproduktion. En topproducerende agent, der lukker 100 transaktioner om året, betales typisk mere, en højere split end en agent, der lukker en aftale hvert par måneder. Kun autoriserede ejendomsmæglere kan modtage en provision. Mæglere har skriftlige aftaler, der beskæftiger agenter og på sin side betaler agenterne, typisk som uafhængige entreprenører.
Provisioner betalt af en sælger er opdelt med omkring halvdelen at gå til noteringssiden og resten til salgssiden; det er ikke altid en 50/50 division. En voksende tendens er at liste agenter betales mere end de agenter, der repræsenterer køberen.
Hvorfor har ikke alle agenter alle de samme kommissioner?
For det meste gør de det, ifølge lokale brugerdefinerede. Selv om du vil finde rabatagenter, topproducentagenter, nabolagsspecialister, veteranagenter, helt nye agenter, deltidsagenter og agenter i enhver form for størrelse og farve.
Agenter er ikke identiske med hinanden. Du bør aldrig vælge en agent baseret på provision. Du kan opdage de dyrere agenter tilbyder tjenester og fortjenestemodeller for deres sælgere, de billigere agenter gør ikke. Generelt får agenter generelt betalt, hvad de er værd. De er ikke alle værd det samme gebyr.
Typisk netto fortjeneste
Spekulerer på, hvor meget agenter gør? Lad os sige, at Marys køber køber et hjem på $ 150.000. Den samlede provision, der betales, er 7%, med 4% til noteringsmægleren og 3% til den sælgende mægler. Marys mægler er betalt $ 4.500. Mary har ret til 50% mindre en 8% franchiseafgift. Mary modtager $ 2.070. Derefter betaler Mary sine overheadomkostninger på 22% og sætter væk 30% i besparelser for at holde for betaling af socialsikring, føderale og statslige indkomstskatter. Mary har lavet $ 993,60 nettoresultat.
Hvis Mary lukker kun en transaktion om måneden og arbejder en typisk 40-timers uge, gør det hendes netto timeløn omkring $ 5,78 for måneden. Hvis hun lukker to tilbud om måneden, så gør Mary det samme som midtgangen på The Home Depot. Ikke alle ejendomsmæglere gør en drab. Mange er næsten ikke ved at blive delvist pensioneret eller arbejder et andet job.
Sælger og køber med samme agent
Det anses for at være tilladt at spørge Mary, hvis hun vil rabatdele en del af sin provision, hvis hun repræsenterer dig for at sælge dit hjem og også repræsenterer dig til at købe et hjem, men Mary er måske ikke enig. Teorien virker på den forudsætning, at to fugle i bushen er bedre end en i hånden. Med andre ord, hvis Mary er din fortegnelsesagent , tjener hun opførelsessiden af kommissionen.
Plus, ved at hjælpe dig med at købe et andet hjem, tjener hun den sælgende side af denne transaktion. En person. To tilbud. Men det er mere nuanceret end det.
Der er agenter, der vil tilbyde dig en rabat, hvis du sælger og køber et hjem gennem deres agentur. Ejendomsmæglere, der nægter rabatgebyrer, tror sandsynligvis de to transaktioner er adskilte fra hinanden, hvilket de er. De indebærer de separate mængder arbejde, uanset om sælger og køber er den samme person eller to forskellige og uafhængige personer.
Hvis Mary rabatter sin noteringskommission for dig for at gøre to gange arbejdet og tjene mindre end dobbelt så mange penge, kan hun forstyrre det. Hun kan også blive ramt på salgssiden af Kommissionen, da hun ikke har kontrol over gebyrerne, som en anden agent forhandler. For at overtale Mary til at "give dig en pause", må du muligvis tilbyde Mary et andet incitament som henvisninger og sende hende flere forretninger på vejen.
Når den samme agent repræsenterer dig og køberen
Dette kaldes dobbelt agentur , og det er ikke engang lovligt i nogle stater. Men hvor det er lovligt, ville Mary tjene begge sider af Kommissionen, notering og salgsgebyrer. Det hedder en dobbelt transaktion. Samme ejendom men to separate parter med særskilte interesser og separate evner at sagsøge. Mary har nu accepteret øget ansvar som dobbelt agent.
I nogle stater er dobbelt agenter forpligtet til at fungere som transaktionsagenter og tager ingen side. De tilbyder ikke råd eller meget hjælp undtagen at behandle papirarbejde.
Det er nogle gange en fælles taktik, som sælgere i visse dele af landet bruger til at spørge en registreringsagent, hvis hun vil acceptere at nedsætte sin provision, hvis hun ender med at repræsentere både sælger og køber. Du har mulighed for at forhandle om dette, når du underskriver noteringsaftalen eller når du modtager et tilbud, men det er bedre, hvis du diskuterer dette scenario på forhånd ved noteringens start.
Husk på, at denne forhandling kan komme i brand igen. Det kunne reducere noteringsagentens iver og motivation til at sælge dit hjem til sin egen køber. Bortset fra hendes juridiske ansvarlige ansvar for at markedsføre dit hjem til alle tilgængelige købere, hvad er hendes incitament til at få en køber til at købe dit hjem, når hendes gebyr vil blive reduceret? Især hvis hun står for at sælge denne køber af hendes andres notering og få betalt mere. Men gå videre og spørge. Mange agenter er enige om "variable commission" når de bliver spurgt, fordi de mistanke om oddsene er, at de ikke repræsenterer begge sider, så de ikke giver op med noget.
Flere lister, samme sælger
Reduktion af provisioner i bytte for en række eksklusive lister fra den samme sælger afhænger af:
- Dollar volumen
- Let salg
- Markedsmobilitet
Hvis alle tre af disse variabler er i agentens favør, er det en no-brainer at forhandle og sandsynligvis den nemmeste forhandling for at vinde. Selv om ikke alle agenter igen vil acceptere dette. Især top producenter med en stærk indkomststrøm. Hvis de ikke har brug for din fortegnelse, er det ikke en stor induktion at tilbyde 5 lister.
Agenter, der kontrollerer kvarterer
Agenter, der udfører et antal forretninger hvert år inden for bestemte områder, diskuterer typisk et punkt her og der. Disse er agenter, der kan anmode om en højere kommission, men accepterer hurtigt at nedsætte gebyrer, hvis der er konkurrence fra en anden agent. Hvis du kan lide en agent, der har citeret dig en højere kommission, men interviewet et sekund, der gik ind for at gøre jobbet for mindre, skal du ringe til den første agent og tilbyde den anden agents gebyr. Forklar hvorfor. Husk også, at ordtaket: du får hvad du betaler for, er meget ofte sandt. Få ikke så hængt på kommissioner, at du mister synet af at ansætte den allerbedste agent, du muligvis kan finde.
Jeg husker en sælger i byen Elk Grove, der prøvede denne taktik. Måske læste han min artikel? Han bad mig om at matche en anden agent kommission. Da jeg afviste det begreb, begyndte han at græde. Men jeg vil have dig, han beklagede. Han ville bare ikke betale min provision. Så han ønskede mine tjenester, men kun til rabat. Jeg var nødt til at fortælle ham held og lykke. Det virker ikke sådan.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.