Her er hvad du behøver at vide, før du beslutter dig for at købe
Når du overvejer en lejlighed som en investering, skal du nøjagtigt vurdere:
- den årlige leje, du måtte modtage, og
- de årlige udgifter du vil pådrage sig, herunder sådanne ting som:
- fast ejendom skatter
- forsikring
- vedligeholdelse og reparationer
Derudover skal du faktor i de lejlighedsvise udgifter, du måtte opstå, såsom:
- Juridiske gebyrer, hvis en udsættelse er påkrævet
- Reklamekostnader for at få lejere
- reparation omkostninger, hvis en lejer beskadiger ejendommen
Lad os gøre matematikken! Et eksempel på en Condo Investering:
Lad os se på et eksempel. Hvis du finder en condo sælger for $ 55.000. Du kan betale kontant. Det vil leje for $ 750 per måned ($ 9.000 pr. År). Du tror, at det repræsenterer 16,4 procent udbytte ($ 9000 divideret med $ 55.000). Før du bliver for spændt, skal du faktor i disse udgifter:
- Ejendomsskat er $ 1000 pr. År
- Forsikring er $ 300 pr. År
- Du anslår ca. 300 dollar om året til vedligeholdelse og reparation
- Du regner at lejligheden vil være ledig omkring en måned om året (du faktor i dette som en pris på $ 750 om året)
- Du regner hver gang det er ledigt, du skal bruge $ 250 på reklamekostnader, og du anslår dette som en gang om året
- Du er også en faktor i, at måske en ud af hvert femte år kan du have en dårlig oplevelse og pådrage sig juridiske omkostninger og yderligere reparationsomkostninger på omkring $ 5.000 (hvilket vil være omkring $ 1.000 om året).
De koster i alt $ 3.600 om året (eller omkring $ 300 om måneden).
Din netto leje er nu $ 5.400 ($ 9.000 minus $ 3.600), hvilket repræsenterer et netto udbytte på 9,8 procent, hvilket stadig er en attraktiv afkast. Udover pengestrømme får du mulighed for at deltage i opskrivningen af ejendommens værdi. Hvis du forventer at fast ejendom går op omkring 3 procent om året, vil dit condo i det første år sætte pris på fra $ 55.000 til $ 56.650, en gevinst på $ 1.650.
Hvis du ikke kan betale kontant, og skal finansiere ejendommen, skal du også faktorere rentekostnaden. For investeringsejendomme , planlægger at sætte 25 procent - 50 procent ned for at kvalificere sig til lånet. I scenariet ovenfor, lad os sige, at du sætter 30 procent ned ($ 16.500) og finansierer de resterende 70 procent (38.500 dollars) med en 7 procent sats over 30 år. Din betaling vil være $ 256 pr. Måned.
Når du tilføjer din betaling på $ 256 om måneden, og de anslåede udgifter beregnet ovenfor, på ca. $ 300 om måneden, får du $ 556 om måneden af anslåede udgifter. Med forventet leje på 750 dollar om måneden vil denne ejendom stadig levere positivt pengestrømme, og baseret på disse tal vil sandsynligvis være en god investering.
Andre faktorer: Condo Assessment og Association Gebyrer
Du skal også finde ud af, om lejligheden du overvejer, har foreningsgebyrer og hvor ofte du måske skal betale vurderinger. Vurderinger er udgifter afholdt til at dække de fælles områder af ejerlejlighed. Vurderingen kan omfatte landskabspleje, parkeringsplads og parkeringsgarage reparationer og vedligeholdelse, forbedringer af bygningens ydre udvendig og udgifter forbundet med fællesarealer såsom hovedlobby eller indgangsvinkel. Disse udgifter skal indregnes i dit udgiftsoverslag, før du beregner det forventede afkast på din boliginvestering.
Før du foretager en investering i fast ejendom, skal du også vurdere, hvor realistisk dine antagelser er. Her er nogle yderligere spørgsmål at overveje ved at bestemme, om et condo køb vil være en god investering:
- Er din lejlighed i et område, hvor udlejningsejendomme er efterspurgte, f.eks. I nærheden af et college?
- Er det i et område, der bliver mindre populært eller mere populært?
- Kunne en større arbejdsgiver i området lukke ned og få lejeefterspørgslen til at falde?
- Kunne en ny condoudvikling blive bygget i nærheden, hvilket betyder, at din virksomhed har brug for dyre forbedringer for at konkurrere?
Det tager kendskab til et område og erfaring for at vurdere disse typer risici. For en stor bog om emnet, tjek John Reeds Hvordan man kommer i gang med fast ejendom .