Den type handling du opretter kan gøre en stor forskel
Forbered en ny handling for at undgå probat
Ideelt set vil du ikke blot "tilføje" dit barns navn til din eksisterende gerning. Du opretter en ny gerning med en gruppe ejere, måske dig, din ægtefælle og dit barn. Du bliver fælles lejere med overlevelsesret .
Hvis du blot tilføjer dit barns navn til din eksisterende gerning, har han ikke nødvendigvis ret til at overleve. Han vil ikke automatisk arve din del af ejendommen, når du dør. Tilføjelsen af navnet giver ham kun en ejerandel i huset både i øjeblikket og i fremtiden, mens din egen ejerandel stadig vil være genstand for probate.
At skabe et helt behovs gerning med overlevelsesret sidestepes dette problem. "Overlevelse" betyder, at når en ejer dør, skifter sin andel af ejendommen ved lov til ejeren eller ejerne, der overlever hende.
Overveje at bruge en advokat
Du kan købe den relevante software eller en handling formular fra enhver kontorforretning butik eller juridiske hjemmeside for at oprette en fælles lejemål, men overveje at arbejde med en lokal ejendom planlægning advokat eller en ejendomsmægler advokat i stedet.
Statlige love kan være meget specifikke om, hvordan en handling skal formuleres for at skabe overlevelsesrettigheder, og disse former og software er ikke altid statsspecifikke. Et forkert ord eller et manglende ord kan føre til probate af ejendommen.
Begunstigede gerninger
En begunstigende gerning kan være et alternativ til at skabe en gerning med overlevelsesret, hvis du bor i en stat, der genkender dem.
Du tilføjer ikke dit barn som en ny ejer af ejendommen i løbet af din levetid med denne type handling. Snarere ville han kun modtage din ejendom ved din død. Dette kan undgå mange potentielle problemer, der kan opstå, hvis du deler ejerskab med ham, mens du er i live.
Du eller din ejendom kan skyldes en gaveskat
Fra 2018, når du giver nogen noget, der overstiger $ 15.000 i værdi, siger Internal Revenue Service, at det er en skattepligtig gave . Dette omfatter at oprette en ny gerning, der giver dit barn en nuværende ejerandel i dit hjem, forudsat at hun ikke betaler dig fair markedsværdi i bytte.
Du skal indgive en føderal gaveafkast på IRS-formular 709 for at rapportere gave til IRS, hvis ejendommens andel er værdiansat til mere end $ 15.000. Balancen over $ 15.000 ville være skattepligtig-til dig, ikke modtageren af gaven.
Denne grænse på $ 15.000 er kendt som den årlige gavebeskatning, og den er indekseret for inflation, så den kan øges årligt. Men en levetid gave skattefritagelse er også tilgængelig. Denne undtagelse giver dig mulighed for at undgå at betale en gaveafgift på overførslen.
Den Unified Tax Credit
Gaveskatten og ejendomsskatten deler samme fritagelse for levetiden - de er "forenet". Hvis du giver bort meget dyr ejendom i løbet af din levetid, skifter formular 709 hver gang effektivt balancen over det årlige fritagelsesbeløb hvert år til din fritagelse for levetid.
I sidste ende forlader denne fremgangsmåde mindre af en skattefritagelse for at beskytte dine resterende aktiver fra ejendomsskatter, når du dør, men fordi det samme kredit huser både gaven og din ejendom, er det noget mere.
Når det er sagt, her er en del gode nyheder: Levetidskatten / skattefritagelse er 11,1 mio. USD pr. Donor fra 2018. Det er en masse ejendom. Hvis du er i stand til at bruge en begunstigende gerning, vil ejendomsskatten involveret i overførsel af ejendommen på den måde blive dækket af den samme levetidsfritagelse. Husk, at aktiver, der undslipper probate, stadig bidrager til din skattepligtige ejendom til skattemæssige formål.
Capital Gains Tax Issues
Dit barn vil modtage et skat i hjemmet, hvis det passerer til hende, når du dør, enten gennem probate eller via en begunstigende handling.
Dette vil til gengæld minimere enhver kapitalgevinstskat, hun sandsynligvis skulle betale, hvis hun i sidste ende beslutter at sælge ejendommen.
Kapitalgevinstskat vurderes på forskellen mellem den oprindelige købspris eller værdien af en ejendom og ejendommens salgspris. "Step up" flytter hjemets værdi op til det, det var værd på datoen for din død, ikke når du først købte det.
Hvis du har ejet ejendommen i nogen længere tid, er det trinvise grundlag sandsynligvis betydeligt mere end det du betalte for det, hvilket er en god ting. Det betyder, at der vil være mindre forskel på denne værdi og salgsprisen, og det betyder mindre betalt i kapitalgevinstskat.
Hjemmet vil ikke modtage en opbygning efter din død, hvis du opretter en fælles leje med dit barn ved at lave en ny gerning i løbet af din levetid. Hun skulle i stedet arve hjemmet. Ellers ville dit barn skylde kapitalgevinstskat baseret på, hvad ejendommen var værd, da du oprindeligt købte den.
Andre potentielle problemer med fælles lejemål
Du vil ikke være i stand til at sælge ejendommen, refinansiere pantet eller tage et nyt pant uden dit barns samtykke, hvis du giver ham delvist ejerskab i en fælles lejemål. Disse handlinger kræver samtykke fra alle ejere.
Værre, dit barn kunne lovligt sælge sin interesse for ejendommen til en tredjepart, måske til en helt fremmed, uden dit samtykke, hvis du ikke ordfører gerningen korrekt.
Hvis dit barn ender med en skattepension, kreditorproblemer eller i skilsmisse domstol, kan regeringen, kreditor eller hans tidligere ægtefælle kræve dit hjem eller i det mindste dit barns ejerandel i en fælles lejesituation. I den situation kan virksomheden placere en pant på din ejendom og forsøge at tvinge sit salg til at samle på sin gæld.
Du foretager også en overførsel af et aktiv, der forsinker Medicaid-støtteberettigelsen, hvis du ansøger om assistance inden for fem år efter at du har oprettet en fælles lejemål. Du har effektivt givet en del af din ejendom væk, hvilket kan påvirke tidspunktet for berettigelsen.
Hvad skulle du gøre?
Selv om mange af disse potentielle problemer kan undgås ved at bruge en modtager handling i stedet, er denne mulighed muligvis ikke tilgængelig, hvor du bor. Oprettelse af en fælles lejemål med dit barn i stedet kan være vanskelig virksomhed, så du vil måske rådføre dig med en erfaren advokat til at afveje de unikke fordele og ulemper, der er involveret i din særlige situation.
Må ikke glemme at udføre handlingen
Uanset hvilken indstilling du bruger, handler det ikke kun om at udarbejde en ny gerning, underskrive den og stikke den i din skrivebordsskuff eller et værdiboks. Du vil også gerne filme det med din amtoptager af gerninger for at sikre, at det er et spørgsmål om offentlig journal.