Definition: En fiduciary er generelt en person, du stoler på. Et fiduciary forhold er dannet mellem to parter, der stoler på hinanden. Tilliden har typisk at gøre med aktiver, penge eller ejendom.
I fast ejendom oprettes et fiduciary forhold mellem en ejendomsmægler, kendt som fiduciary, og en køber eller en sælger, kendt som rektor. En køberens agent virker f.eks. På vegne af køberen og skal holde køberens interesser over agentens interesser.
Den tillid skabt kræver den højeste standard for pleje og loyal behandling til køberen.
Tilsvarende kan en sælgerens agent placeres i et fiduciært forhold til sælgeren gennem en eksklusiv noteringsaftale kombineret med en offentliggørelse af et agentur (i Californien). Som sådan kan sælgerens agent ikke fortælle en køber om sælgeren vil acceptere mindre eller oplyse andre personlige oplysninger om sælgeren til køberen uden sælgerens udtrykkelige skriftlige tilladelse.
Dette betyder, at når en køber eller hendes agent ringer oplysningsagenten for at spørge, om sælgeren vil acceptere et lavere tilbud, må noteringsagenten ikke udlevere disse oplysninger, selvom hun kender det. Uden udtrykkelig skriftlig tilladelse vil det blive betragtet som en streng overtrædelse af fiduciary for agenten at sige, for eksempel: "Jeg tror, at hjemmet er overpris, og sælgeren drømmer." Men hvor mange noteringsagenter hører du, gør lignende bemærkninger?
Hvis en køber spørger en fortegnelsesagent, hvor lavt vil en sælger gå, er nogle få korrekte svar:
- Skriv et tilbud, og jeg vil præsentere det
- Sælger forventer at modtage listepris
- Jeg har ikke lov til at diskutere en lavere pris med dig
En købermægleraftale etablerer et juridisk dokument mellem køber og køberens mægler / agent, der fortæller hver parts fiducielle opgaver.
Når en fiduciary er blevet brudt, for eksempel køber køberen ikke længere agenten, kan dette fiduciære forhold betragtes som brudt, og køberens agent kunne være i stand til at annullere kontrakten og omvendt.
Hvad kan en købers agent gøre for at overtræde fiduciary? Hvad med at sende køberens tilbud til noteringsagenten og undskylde for vilkårene i tilbuddet? Jeg har helt sikkert haft det der skete. Nogle agenter vil kaste deres købere under bussen, og det er en direkte overtrædelse af fiduciary. En køberens agent bør aldrig foreslå et noteringsmægler, hvordan man undergraver køberens tilbud.
Alligevel har jeg fået køberens agenter rutinemæssigt at redegøre for ting som: "Selvom vi bad om 10 ting, der skulle repareres i vores Forespørgsel om Reparation, er køberen egentlig kun bekymret for skadedyrsbekæmpelsen. Hvis du modsætter dig tilbage med sælgeren enige om at betale Til skadedyr kan vi gøre dette arbejde. "
Hvad ville køberen have at sige om den slags erklæring? Jeg forestiller mig, at en køber ville være rasende og måske blive fristet til at forbrænde sin agent på stedet. Men hvad er værre er, hvad ville en dommer sige? Denne repræsentant for køberen fortalte netop, at noteringsagenten stort set se bort fra købers anmodning om reparationer. Agenten offentliggjorde personlige oplysninger om køberen til noteringsagenten og i forlængelse til sælgeren.
Dette er fidusiært misbrug. Det er imod loven. Og det ødelægger også ejendomsmæglerens faglige og etiske status. Ikke underligt, nogle mennesker tror på dette forfærdelige indtryk, at agenter bryr sig mere om kommissionen end deres kundes bedste interesser. Stol på - uden denne dyrebare hjørnesten til et forretningsforhold, har du intet.
Eksempel: På grund af Jacks fiduciary med sin klient kan køber Bonnie, Jack ikke fortælle sælgeren, om Bonnie ville være villig til at betale mere for at købe sælgerens hjem. Jack skal præsentere Bonnies tilbud, da det er skrevet til sælgeren og intet om Bonnies hensigt om at forhandle.