Låntagere kan hjælpe med at strømline TRID-processen
At opnå et realkreditobligationslån til TRID var ikke skræmmende dyr mange fagfolk i ejendomsvirksomheden frygtede i slutningen af 2015. Forbrugerfinansieringsbureauet gennemgik den måde, hvorpå realkreditlån behandles og meddeles låntagere pr. 5. oktober 2015 med introduktionen af TILA RESPA Integrated Disclosures eller TRID.
Frygten for denne nye proces forårsagede nogle ejendomsmæglere at hævde forkortelsen TRID stod for: Grunden til, at jeg drikker.
Tværtimod er sandheden i udlånsloven (TILA), der blev vedtaget i 1968, og loven om fast ejendomskompetence, der blev vedtaget i 1974, blevet hjørnestenen i realkreditlån i årtier, og at ændre alle disse regler var lidt skræmmende. Den føderale regering gik væk med HUD-1 og erstattede den med Closing Disclosure (CD), og Good Faith Estimate (GFE) forsvandt også til fordel for Låneskønnet.
Formålet med TRID var at forenkle, men det er stadig noget kompliceret for den gennemsnitlige person at forstå. De fleste lejere vidste ikke, hvordan man læste en HUD, så det er ikke overraskende, at den afsluttende oplysning også er lidt vanskelig - især når man spørger om en forklaring på sælgerkreditter, meget som sælger kreditter på en HUD , men få forstår det beregning.
Tidligt havde vi den tvivlsomme glæde at søge om et realkreditlån under TRID retningslinjer, da vi købte et hjem på Hawaii. De første ord ud af vores realkreditlåns officers læber var vi sandsynligvis ikke ville lukke i tide på grund af TRID.
Vi opdagede, at mange långivere advarer kunder om, at lukninger kan blive forsinket på grund af TRID, men forsinkelser skyldes typisk enten:
- Ændringer i købsaftalen ,
- Manglen på låntageren til at reagere rettidigt eller
- Låntageren fejl, eller
- Titel / escrow samarbejdsvanskeligheder, eller
- Kombination af en eller flere af ovenstående.
Vores lån blev forsinket på grund af realkreditlånsofficer, der bekvemt faldt tilbage på advarslen om, at vores lån ikke ville lukke på grund af TRID. Vi havde indsendt hvert enkelt dokument inden for få timer efter anmodningen. Låntageren havde vores komplette fil den 24. december og indgav ikke filen til tegningsoptagelse til 5. januar. Det var grunden til forsinkelsen. Det skyldtes ikke fejl på låneansøgningen, kreditproblemer eller utilstrækkelig indkomst.
Låntageren faldt simpelthen bolden. Ikke alle realkreditinstitutter er også en praktisk person. Nogle er udelukkende afhængige af låneprocessorer og andre medlemmer af deres team for at forstå TRID og følge sine procedurer. Vores realkreditansvarlig i Californien kan besvare ethvert spørgsmål, vi kaster på ham, men ikke så med Hawaii-afdelingen. De er alle forskellige. Men vores erfaring med at håndtere andre realkreditlånsofficerer og TRID har været, at realkreditlån tæt på tid, når de styres ordentligt.
Lånestimatet for TRID
Lånestimatet er et 3-siders dokument, der er designet til at fremlægge de vigtigste funktioner, omkostninger og risici ved pantet. Det skal leveres til låntageren inden for 3 dage efter modtagelsen af låneansøgningen, men senest 7 dage før lukningen.
Lånestimatet fastlægger lånevilkårene, pantbetalingen , omkostningerne ved lukning og fastsætter en række andre omkostninger, hvoraf mange ikke kan ændres. Hvad der er rigtig godt med dette dokument er, at det viser låntagere en anslået total månedlig betaling, som inkluderer skat og forsikring, PITI, en vigtig faktor, der manglede fra det tidligere Good Faith Estimate.
Afsluttende Disclosure for TRID
Dette dokument erstatter HUD-1 og Truth in Lending Disclosure, og dets formål er at hjælpe en låntager til at forstå alle omkostninger forbundet med et realkreditlån. Det grundlæggende problem med denne oplysning er, at den indeholder nogle gebyrer, der betales af sælgeren på vegne af låntageren, og det er forvirrende for låntagere, fordi nogle af disse gebyrer ikke er gebyrer, der betales direkte af låntageren. Men det er regeringen for dig.
Som låntager kan du ikke underskrive lånedokumenter, før du har modtaget og underskrevet den afsluttende offentliggørelse mindst 3 dage før. Hvis der er ændringer i dit lån i denne periode, kan det være nødvendigt med en ny afsluttende oplysning, hvilket kan forlænge lukketidsperioden. Sig for eksempel, at du foretager en endelig gennemgang af ejendommen og opdager et brudt vindue. Hvis sælgeren tilbyder penge til at erstatte det ødelagte vindue, kan det være årsagen til at generere en ny afsluttende meddelelse, hvilket kan tilføje yderligere 3 dage til at underskrive lånedokumenter.
Afsluttende offentliggørelse er en 5-siders formular, hvoraf nogle meget ligner Låneskønnet og sammenligner betingelserne i Låneskønnet med vilkårene i Afsluttende Disclosure side om side. Nogle gebyrer som dem, der betales til långiveren, kan slet ikke variere. Andre gebyrer såsom optagelse og visse tredjepartsafgifter valgt af låntageren kan ændre sig med 10%, og nogle gebyrer såsom fængselsregnskaber kan overstige estimatet uden begrænsning.
5 måder låntagere kan undgå forsinkelser for et realkreditlån underlagt TRID
1. Din bedste forsikring er at vælge en kvalificeret realkreditmægler, der forstår, hvordan TRID fungerer og kan forklare hvert trin i processen for dig, ud over at omhyggeligt overvåge titel / spærringsselskabet. Samarbejde mellem de to er afgørende. Lån officerere og escrow officerer, der lukker mange transaktioner tendens til at bruge systemer, der forhindrer fejl eller fejl. Yderligere, hvis MLO begynder at kigge om TRID, og udnytter TRID som en mulig undskyldning, skal du gå andre steder.
2. Saml derefter alle dine finansielle dokumenter på forhånd. Långivere generelt vil kræve følgende dokumentation:
- Komplette afkast og W2s
- Kopier af alle kontoudtog
- 30 dage af lønning stubs
- Kopi af dit kørekort
3. Beslut, om du vil låse dit lån .
4. Udfyld alle hjemlige inspektioner og anmode om reparation tidligt nok i processen, at eventuelle ændringer i købskontrakten ikke forsinker din lukning. Spørg din realkreditlånsofficer til vejledning.
5. Selvom det selvfølgelig vil sige det alligevel: gør ikke nogen ændringer i din økonomiske situation, mens du venter på at lukke. Du må ikke ændre dit job. Køb ikke en bil. Gør ikke nogen større køb overhovedet. Tager ikke på nogen yderligere gæld.