Sådan bestemmes det, om du skal refinansiere dit realkreditlån
Du har dog forpligtet dig til et fastforrentet realkreditlån for flere år siden, så du betaler 6 procent, mens naboens barn betaler 3,25 procent. Skal du refinansiere?
For det første er en baggrund for dem, der ikke er bekendt med ordforrådet: "refinansiering" et pant betyder, at du får et nyt pant.
Du "repeat-finance" - du finansierer det igen med en ændret betalingsplan.
Fordelene med refinansiering
Mange mennesker med fastforrentede realkreditlån, der refinansieres, er motiveret af muligheden for at hente en lavere rente.
Små forskelle i renten gør en stor forskel. Sammenlign to 30-årige realkreditlån på $ 240.000. Den ene bærer en rente på 4,00 procent, og den anden bærer en rente på 4,25 procent.
Det lyder ikke som en stor forskel, gør det? Det er kun en fjerdedel af en procent, ikke? Hvor meget af en forskel kan det gøre?
Små mængder sammensættes til store summer. I slutningen af 30 år vil indehaveren af den 4,25 procent sats have betalt omkring en ekstra $ 10.000 i løbet af lånets løbetid i forhold til indehaveren af et 4,00 procent pant.
Det er klart, at den største fordel ved refinansiering er muligheden for at sænke din rentesats og barberer tusindvis af din samlede lånebetaling.
Ulemperne med refinansiering
Men hver rose har sin torn: Refinansiering vil genstarte dit panturklokke og bringe din afskrivningsplan tilbage til den firkantede.
"Huh? Hvad betyder det?"
Sådan virker realkreditlån: Når du foretager en betaling, går en del af denne betaling til din interesse. Det resterende beløb går i retning af din oprindelige lånets hovedstol.
Jo mere din betaling gælder for din hovedstol, desto bedre. At nedbetale din primære saldo giver dig mulighed for at betale lånet hurtigere. (Derfor skal du sørge for, at eventuelle ekstra pantbetalinger gælder for din rektor ).
Når du starter et nyt pant, gælder størstedelen af din betaling mod interessen. Kun en lille sliver af den går mod din hovedstol. Ved udgangen af dit første år af realkreditlån betalinger, vil du se, at du næsten ikke har lavet en buk i din primære balance.
Jo længere du går inden for dit pant, desto mere vil dine betalinger gælde for din rektor. Ved dit 25. år af et 30-årigt realkreditlån vil næsten alle dine betalinger blive anvendt til din rektor.
"Dette er fascinerende, virkelig. (Yawn.) Men hvordan går det til refinansiering?"
Når du refinansierer et realkreditlån, nulstiller du klokken tilbage til år 1. Størstedelen af dine betalinger vil gælde for renter, ikke hovedstol.
Hvis du stadig er i de første par år af dit pant, er dette ikke en big deal. Men hvis du længere følger med i dit pant, skal du køre et regneark for at se, om den lavere rente begrunder urspolen.
Spar penge på renter tidligt i lånet
Lad os sige, at Joe har en $ 100.000 pant på 6 procent rente.
Hans månedlige betaling er $ 599. I slutningen af år 1 har Joe betalt $ 7.188 på sit pant. Kun $ 1.299 af det betalte hovedstolpen. Resten blev gobbled af interesse.
Kun et år i hans 30-årige pant , opdager Joe, at han kan få et nyt lån på 5 procent. Joe refinansierer, lukker sit gamle realkreditlån og genoptager uret. Han betaler $ 1.000 i afsluttende omkostninger for sit nye lån.
Ved 6 procent ville Joe have betalt $ 109.871 i rentebetaling i løbet af lånets løbetid (betale i alt $ 209.871 for hans 100.000 dollar hus). Ved refinansiering, Joe "taber" den $ 5.889 i renter, som han betalte for det første år af hans lån. Av.
Men det er umagen værd. Ved at skifte til et 5 pct. Pant vil Joe nu kun betale $ 95.483 i renter over lånets løbetid i stedet for $ 109.871. Med andre ord sparer hans bevægelse ham $ 14.387.
Betaler mere interesse ved refinansiering senere i lånet
Men lad os antage, at Joe var i år 15 i hans 30-årige realkreditlån, da han opdagede muligheden for at refinansiere. Han vil ikke have en ny 30-årig forpligtelse, så han refinansieres til et 15-årigt realkreditlån . Hvad der sker?
På trods af at renten falder ned til 5 procent og accelererende betalinger gennem et 15-årigt realkreditlån, betaler Joe rent faktisk mere interesse ved refinansiering end han gjorde under det oprindelige scenarie. Med andre ord, refinansiering er en frygtelig aftale for Joe, fordi han er for langt ind på sit pant.
Bundlinjen
Antag ikke, at refinansiering altid er en god eller en dårlig idé. Slut din rente, lånevilkår og lukkekostnader til et regneark eller en online refinansieringsberegner for at beregne, om den potentielle aftale, du bliver tilbudt, giver mening i din særlige situation.
Som en generel tommelfingerregel, hvis du er inden for de første par år, der foretager realkreditlån, og du kan slå renten ned med 0,75 procent eller mere, bør du overveje det. Jo tidligere inden for dit pant du refinansiere, desto bedre.