Hvad er der, og hvad går der med et hjem?
Spørgsmål: Hvad er boligarmaturer i fast ejendom?
En læser spørger: "Min mand og jeg købte et hus i Land Park . En seks fods og tre fods rosenhave linjer baggårdens hegn. Da vi gjorde vores sidste hjem inspektion , var roserne der. Men da vi viste op næste dag med vores flytende lastbil opdagede vi, at roserne var blevet gravet op og fjernet. Vores agent sagde, at roserne er en armatur. Hvilke typer ting betragtes som husarmaturer? Kan sælgeren lovligt tage roserne?
Svar: Hvad er boligarmaturer og hvilke ting der ikke er inventar, er grundlaget for mange ejendomsskatter. Generelt betragtes al landskabspleje, eller en hvilken som helst type plante med rødder, der fastgøres i jorden, som en armatur. En fastgørelse er ikke påkrævet at eksistere inde i huset. Hvis sælgeren ikke vil returnere roserne, kan du måske bede sælgeren om at refundere dig, så du kan købe din egen?
Når jeg tager en fortegnelse , går jeg gennem hjemmet med sælgeren for at diskutere inventar. Hvis personlige ejendele er fastgjort eller fastgjort til fast ejendom, bliver det en fastgørelse. Indretninger bliver ejendomme, når de er knyttet til ejendommen.
Hvis sælgeren har en vis hengivenhed til en armatur, foreslår jeg, at sælgeren fjerner den og om nødvendigt erstatter den. Hvis en køber aldrig ser det, vil køberen ikke have det. Snart som du gør opmærksom på en armatur og fortælle køberen, kan hun ikke få det, hun vil begære det. Det er bare menneskets natur, quirky som det kan lyde.
Det kan være den eneste ting, der vil få køberen til at trække et tilbud, hvis hun ikke kan få det.
En sælger havde udviklet en vedhæftet fil til sin Bosch opvaskemaskine. Nu kan man ikke fjerne en opvaskemaskine og efterlade et tomt mellemrum mellem skabene, fordi køberne ville gøre indsigelse. Sælgeren købte en Kenmore og installerede den, før vi satte hjemmet på markedet.
Folk bliver knyttet til de mærkeligste ting. Da jeg købte mit hjem, havde sælgeren, uden min tilladelse eller viden, fjernet soveværelset gardiner dagen for lukning. Jeg insisterede på, at hun returnerede gardinerne, fordi de var skræddersyet til gardinstavene og til de vinduer. Da hun nægtede, truede jeg med at tage hende til Small Claims Court.
Den følgende dag var hun på min dør med boks af draperier, en flaske vin og en undskyldning. Det viste sig at draperierne ikke ville passe vinduerne i sit nye hjem alligevel, men hun havde bevidst taget dem, selvom hun ikke havde brug for dem. Hvorfor? Fordi de var dyre, sagde hun.
Typisk, hvis du kan fjerne vinduesbeklædning ved at glide dem ud af en stang som gardiner eller gardiner, betragtes disse vinduesbeklædninger ikke som en armatur. Imidlertid er gardinstænger, persienner og vinduesfarve armaturer.
Sådan bestemmes det, om personlig ejendom er et instrument
Hver stat har sine egne retningslinjer for, hvad der udgør en fixture, men her er de fem tests, som Californien domstole bruger til at bestemme, hvad der er en fixture, og hvad der ikke er. Jeg bruger California standarder, da ofte den stat fører nationen. Ikke hver test skal opfyldes.
Det hedder maria .
- M etod for vedhæftning. Er varen permanent fastgjort til væg, loft eller gulvbelægning ved hjælp af negle, lim, cement, rør eller skruer? Selvom du nemt kan fjerne det, kan den metode, der bruges til at vedhæfte den, gøre det til en armatur. For eksempel kan loftlamper, selvom de er fastgjort af ledninger, fjernes, men lysene er et husarmatur.
- En daptability. Hvis varen bliver en integreret del af hjemmet, kan den ikke fjernes. For eksempel er et flydende laminatgulv en fixture, selv om den er snappet sammen. Man kunne hævde, at et indbygget Sub Zero-køleskab betragtes som en armatur, selv om den kan afbrydes, fordi den passer ind i et bestemt rum. At fjerne kan skade området omkring det.
- Parternes rationalisering. Hvis tvisten er mellem lejer og udlejer, vil lejer sandsynligvis vinde. Hvis tvisten er mellem køber og sælger, vil køberen sandsynligvis sejre.
- Jeg var opmærksom på fest, når varen var vedlagt. Når installationen fandt sted, hvis var hensigten at gøre varen til en fast vedhæftning, for eksempel en indbygget reol, er varen en fastgørelse.
- En begæring mellem parterne. Læs din købsaftale . De fleste indeholder en klausul, der udtrykkeligt definerer varer indeholdt i salget og normalt stat. "Alle eksisterende inventar og fittings, der er knyttet til ejendommen."
Hvordan man sikrer, at armaturerne forbliver hos huset
Sælgere og købere bør specifikt oplyse i købstilbudet hvilke varer der vil forblive hos huset, og som vil gå, især hvis der kan være forvirring over husarmaturer. Varer som køkkenapparater , bogreoler, bærbare kurbade, vandkilder og vaskemaskiner og tørretumbler skal noteres i kontrakten som medtaget eller udelukket fra salg.
Hvis inkluderet, vil långivere se verbiage varerne er uden garanti eller overvejelse.
I Californien er mange købere forvirret af koi damme. Bliver fisken eller gå? Dammen er en armatur, men fisken kan transporteres væk i en spand vand. Nogle koi holdes som kæledyr. Hvis en køber ønsker at forhandle om koi, anbefales købere at identificere typen (nogle kan koste $ 3.000 pr. Stk.), Tælle koi og skrive fisken i kontrakten.
For juridiske spørgsmål, bedes du kontakte en ejendomsadvokat .
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.