En dyb dykke
Du har været ude på forhånd med huse hos din mægler i flere måneder, og du har endelig fundet hjemmet, ejendommen og kvarteret, der føles helt rigtigt for dig. Sælgeren har offentliggjort forespørgselsprisen, og nu er det tid for dig at afgive bud eller formidle til sælgeren, at du er seriøst interesseret.
Budet kan være lavere, det samme eller endog højere end forespørgselsprisen, baseret på markedsforhold.
Det er begyndelsen på forhandlingerne, en proces der kunne fortsætte i flere runder. Endelig er du og sælgeren enige om en pris. Nu er det tid til at "gå til kontrakt". Hvad nogle agenter kalder også "under kontrakt".
Ejendomsindkøbskontrakten
Også kendt som en kontrakt om køb af fast ejendom eller en boligaftale er en købsaftale en bindende, bilateral aftale mellem to eller flere parter med lovlig kapacitet til køb, udveksling eller anden formidling af fast ejendom. Kontrakten er baseret på en juridisk "overvejelse". Overvejelse er, hvad der udveksles for fast ejendom, og det er oftest penge. Overvejelse kan også være en anden ejendom i bytte eller et løfte om at udføre (dvs. et løfte om at betale).
USAs statut for bedrageri kræver, at fast ejendomskontrakter skal være skriftlige for at kunne håndhæves, og den skal underskrives af begge parter (køber og sælger).
Håndskak er en fortid. Der er skabeloner og formularer til rådighed, men du bør altid overveje at konsultere en erfaren ejendomsmægler eller en ejendomsmægler.
Ejendoms købsaftalen vil blandt andet indeholde:
- Identifikation af parterne, fast ejendom og aftalt købspris
- De væsentlige detaljer, rettigheder og forpligtelser i kontrakten
- De uforudsete eller betingelser, der skal opfyldes
- Betingelsen for ejendom, hvad er inkluderet, og hvad der ikke er inkluderet
- Depositumets størrelse
- De afsluttende omkostninger og hvem betaler hvad
- Den forventede dato for lukning
- Undertegnelsen af hver part
- Betingelser for besiddelse
Eventualposter
Listen over uforudsete forhold kan omfatte:
- At få et realkreditlån (eller ejerfinansiering)
- Få en vurdering (som kan kræves af realkreditinstitutter)
- Har en professionel inspektion
- Behovet for et andet salg (f.eks. Jeg skal sælge mit hjem, før jeg har råd til at købe din)
Tæreste penge indbetaling
En indbetaling sker normalt, når køberen underskriver kontrakten, som holdes i beslaglæggelse af en tredjepart, f.eks. Sælgerens ejendomsadvokat eller titelvirksomhed indtil afslutningen. Det er normalt en brøkdel af salgsprisen og er angivet i kontrakten. Den alvorlige penge indbetaling er en kredit til den endelige forhandlede købspris.
Hvad hvis køberen ønsker
Dette er en seriøs overvejelse og kan resultere i tab af dit indskud, eller værre, blive sagsøgt for specifikke præstationer eller afslutning af kontrakten. Hvis du føler dig nødt til at komme ud, er den bedste tid, mens betingelserne er opfyldt.
Eventualiteter er undslippe og kan legitimt bruges, men ikke rigtig med det formål at hvis køberen får kolde fødder . Der er ingen beredskab for kolde fødder.
Den mest almindelige "out" er på grund af finansiering uforudsete. Hvis køberen i god tro prøver at få et pant og afvises, annulleres kontrakten, og ingen er ved at fejle. Mange ting kan gå galt i tegning. Bare fordi en køber er forhåndsgodkendt af en långiver, betyder det ikke, at køberen vil fremstå med succes fra tegning.
Et andet udbredt er inspektionsberedskabet. Hvis inspektionen opstår fejl, og alle gør det, og køberen anser manglerne for meget at håndtere, eller køber og sælger ikke kan nå til enighed om reparation af manglerne, kan parterne annullere kontrakten, og ingen er ved fejl.
I nogle dele af landet udføres hjemmeinspektioner inden udførelsen af en endelig købsaftale, så en inspektion er muligvis ikke en betingelse for købsaftalen.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.