Forstå HUD-1-formularen og når den bruges
Gebyrer i forbindelse med transaktionen, men betalt inden lukningen, blev også inkluderet på HUD. De er normalt mærket "POC," for betalt uden for afslutning.
Her er en printervenlig version af HUD-1, som du kan udskrive og bruge til at følge teksten.
Hvornår blev HUD-1 brugt?
Vedtægterne for loven om fast ejendom afviklingsprocedurer (RESPA) krævede, at HUD-1-formularen anvendes som standardformue for fast ejendom i alle transaktioner i USA, der involverer føderalt beslægtede realkreditlån. Hvor jeg arbejder, blev den brugt til næsten alle transaktioner, der involverer en køber og sælger, herunder likvidation af penge . Hvis du har ansøgt om et realkreditlån senest den 3. oktober 2015, skal du have modtaget en HUD-1-erklæring. Siden oktober 2015 begyndte låntagere at modtage en formular kaldet Closing Disclosure i stedet for en HUD-1 for de fleste former for realkreditlån som svar på TILA RESPA Integrated Disclosures eller simpelthen TRID , som gennemgik den måde, hvorpå realkreditlån behandles og afsløres.
Hvor er en HUD-1 brugt i dag?
HUD-1-afregningsopgørelsen anvendes dog stadig til realkreditlån . Disse typer af realkreditlån er meget populære hos sælgere over 62 år, der ønsker at trække egenkapitalen ud. Også i løbet af 3 til 10 år efter en kort salg inden 2015, kræver långivere ofte en kopi af den gamle HUD-1 for at bevise datoen for ejendommen lukket.
Hvornår er HUD-1 distribueret?
Forud for den 3. oktober 2015 udtalte RESPA, at låntagere skulle få en kopi af HUD-1 mindst en dag inden afvikling. I det virkelige liv kan indlæsninger stadig let komme om et par timer før lukningen. De fleste købere og sælgere studerede erklæringen alene, hos deres ejendomsmægler og hos afviklingsagenten. Den idé er, at jo flere mennesker der gennemgår det, desto større sandsynlighed for, at der opdages fejl.
Når det kommer til både HUD-1 og Lukke Disclosure, må du ikke gå ud fra, at lukkemidlet altid er korrekt. Fejl sker. Jeg har været i mere end en lukning, hvor der blev fundet en fejl i sidste øjeblik. Spørg så mange spørgsmål som nødvendigt for at hjælpe dig med at forstå alle omkostninger.
Oversigt over HUD-1-formularen
For bedre at forstå HUD-1-afviklingserklæringen er her en line-by-line oversigt over de vigtigste dele af formularen.
Afsnit L, Afregningsgebyrer: Linjer 700-1400
Hvis du har udskrevet HUD-1, skal du vende tilbage til Afsnit L på side 2. Det er her, hvor mange poster er tabuleret, før de hentes frem til side 1. Kolonner indeholder afgifter, der betales fra enten låntagerens eller sælgerens midler. Din afsluttende erklæring vil sandsynligvis ikke have poster i alle linjer.
Sektion 700, Agenturkommissioner
Dette afsnit omhandler provisionen udbetalt til ejendomsmæglere. Linjerne 701 og 702 viser, hvordan provisionerne er delt mellem to deltagende agenturer.
Provisioner betales normalt fra sælgerens midler. En køberens agent, der sælger et salg til salg, kan dog betales af hans eller hendes klient, ikke sælgeren.
Sektion 800, Varer, der kan betales i forbindelse med lån
Posterne på disse linjer betales oftest fra køberens midler, men i nogle tilfælde accepterer sælgere at betale bestemte beløb for at hjælpe køberen tæt.
Linje 801 viser gebyret, som långiveren opkræves for at behandle eller opstå lånet. Hvis gebyret er en procentdel af lånebeløbet, vil procenten blive angivet.
Linje 802 bruges til at registrere de "point", der opkræves af långiveren. Hvert punkt er 1% af lånebeløbet.
Linje 803 bruges til at registrere vurderingsgebyrer. Du har måske betalt gebyret, når du ansøgte om lånet. Hvis det er tilfældet, skal det være mærket "POC" for betalt uden for lukning. Beløbet vil blive vist, men vil ikke blive medtaget i de samlede gebyrer, du bringer til afvikling.
Linje 804 bruges til at registrere omkostningerne til kreditrapporten, hvis den ikke er medtaget i Oprettelsesgebyret .
Linje 805 inkluderer gebyrer for inspektioner udført på låntagerens anmodning. Andre skadedyrsbekæmpelser og strukturelle inspektioner registreres i et andet område.
Linje 806 er til et ansøgningsgebyr, som kan kræves af et firma for privatforsikring (PMI).
Linje 807 bruges kun til lånoptagelsestransaktioner, hvor køberen overtager sælgerens eksisterende realkreditlån.
Linjerne 808 til 811 anvendes til diverse varer, der er forbundet med lånet, såsom gebyrer, der betales til en realkreditmægler .
§ 900, Obligationer, der kræves af långiveren, der skal betales forud
Disse afgifter betales typisk af køberen. De er alle ting, som långiveren kræver, men som ikke altid betales til långiveren.
Linje 901 bruges til at optage renter, der opkræves ved afregning for perioden mellem lukning og den første månedlige betaling.
Linje 902 viser pantforsikringspræmier, der skal betales ved afvikling. Escrow reserver for realkredit forsikring optages senere. Hvis din pant forsikring er et engangsbeløb godt for lånets løbetid, skal det bemærkes.
Linje 903 bruges til at registrere faresikringspræmier, der skal betales ved afregning for at få umiddelbar forsikring på ejendommen. Det bruges ikke til forsikringsreserver, der går ind i escrow.
Linjer 904 og 905 er til diverse varer, såsom oversvømmelsesforsikring , realkreditforsikring, kredit livsforsikring og invalideforsikringspræmier.
Sektion 1000, Reserver deponeret med långiver
Dette afsnit bruges til at specificere escrow-midler indsamlet af långiveren fra låntageren for f.eks. Fareforsikring og ejendomsskat . Antallet af opkrævede måneder varierer, men der er grænser for, hvor meget långiveren kan indsamle.
Låntageren betalte løbende afgifter for udgifterne i afsnit 900. Indtægterne på linjer 1001-1007 er for midler, der bruges til at starte låntagerens udløbskonto, hvorfra långiveren betaler næste års præmier. Hver pant betaling omfatter et beløb, der dækker en del af disse tilbagevendende udgifter.
Linje 1008 er en escrowjustering beregnet af afviklingsagenten ved at sammenligne forskellige escrow-formler. Dette trin er at sikre, at långiveren ikke samler flere escrow-midler, end det er tilladt. Tallet er altid nul eller et negativt tal.
Afsnit 1100, Afgiftsafgifter
Titelafgifter inkluderer gebyrer direkte relateret til overførsel af titler, såsom titelundersøgelse, titel søgning, dokument forberedelse og gebyrer for titel forsikring . De opkræves normalt for køberen.
Juridiske gebyrer omfatter gebyrer for både låntagerens og sælgerens advokater, og nogle gange en advokat for långiveren. Andre varer omfattet af dette afsnit er gebyrer for lukningsagenter og notarer. Når en person udfører mange opgaver, kan gebyrer klumpes sammen. Linje 1101 bruges til at registrere afregningsmandens gebyr.
Gebyrer for abstrakt eller titel søgning og eksamen er angivet i linjer 1102 og 1103. Hvis den samme person udfører begge opgaver, indtastes et engangsbeløb i linje 1103. Hvis den person, der laver arbejdet, er et titelfirma eller en advokat, afgifter indtastes senere, i linjerne 1107 eller 1108.
Linje 1104 viser afgifter for titelforsikringsbinderen (også kaldet en forpligtelse til at forsikre). Betaling for titel forsikringspolicer indtastes senere.
Linje 1105 registrerer afgifter for deedpræparater og sådanne regninger som arbejde på realkreditlån og noter.
Gebyret opkrævet af en notar for at godkende udførelsen af afregningsdokumenterne er opført på linie 1106.
Linje 1107 beskriver en advokatsalær.
Linje 1108 er omkostningerne ved titelforsikring (bortset fra omkostningerne til bindemidlet).
Linjerne 1109 og 1110 er informative linjer, der beskriver omkostningerne for de særskilte titelforsikringer for låntager og långiver. (Kun linje 1108 fremføres fremad.)
Linjer 1111 til 1113 bruges til at indtaste andre titelrelaterede afgifter, der varierer efter sted. Indlæg kan indeholde et gebyr til en amtskatmand for et skatcertifikat eller et gebyr til en privat skattservice.
Afsnit 1200, Regeringsoptagelse og Overførselsafgifter
Dette afsnit bruges til at specificere afgifter som omkostninger til optagelse af gerninger og realkreditlån og gebyrer for skattefrimærker.
Afsnit 1300 & 1400, Yderligere Afregningsgebyrer og Totals
Afsnit 1300 bruges til at registrere undersøgelsesgebyrer og inspektioner for f.eks. Skadedyr, blybaseret maling og radon. Strukturelle inspektioner og inspektioner til opvarmning, VVS eller elektrisk udstyr kan også medtages. Hvis en af parterne køber en hjemmegaranti, bliver afgiften indtastet i dette afsnit.
Linje 1400 er for de samlede afregningsgebyrer betalt af låntagerens og sælgerens midler. De er også optaget i afsnit J og K, linjer 103 og 502.
Afsnit J Sammenfatning af låntagerens transaktion: Linjer 100-303
Tilbage på side 1 i HUD-1-formularen finder du afsnit J og K, der beskriver låntagerens og sælgerens specificerede transaktioner.
Sektion 100, Bruttobeløb Forfaldet fra Låntager
Linje 101 angiver ejendommens bruttosalgspris.
Afgifter for personlige ejendele (f.eks. Gardiner, vaskemaskine, tørretumbler, havemøbler og dekorative varer købt fra sælgeren) er anført på 102.
Linje 103 viser de samlede afregningsgebyrer til låntageren, der fremføres fra Linje 1400.
Linjerne 104 og 105 er for beløb, der skyldes låntageren eller tidligere betalt af sælgeren.
- Indtægter opkrævet af låntageren inkluderer en saldo på sælgerens escrow-konto, hvis låntageren antager lånet .
- Låntageren skylder sælgeren en del af uindsamlede leje.
Linjer 106 til 112 er for varer, som sælgeren har betalt på forhånd. For eksempel skal køberen refundere sælgeren for sin prorated del af fylde skatter, hvis sælgeren betalte en årsregning. Hver person betaler gebyrer for den tid de ejede ejendommen.
Linje 120 er det skyldige bruttobeløb fra låntageren. Det er summen af linjer 101 til 112.
Sektion 200, Beløb betalt af eller i modtager af låntager
Disse er alle indtægter for midler, som låntageren vil modtage ved lukning.
Linje 201 giver køberen kredit for den mængde alvorlige penge, der blev betalt, da tilbuddet blev accepteret.
Linje 202 er størrelsen på det nye lån, som udbetales til långiverens låntager.
Linje 203 bruges, når låntageren antager et lån eller tager titlen underlagt et eksisterende lån eller lien på ejendommen.
Linjerne 204 til 209 bruges til at liste over diverse varer betalt af eller på vegne af køberen. De kan omfatte sådanne varer som en godtgørelse, som sælgeren foretager til reparation eller udskiftning af varer. Dette område bruges også, når sælgeren accepterer en note fra låntageren for en del af købsprisen.
Linjer 210 til 219 er for regninger, som sælgeren endnu ikke har betalt, men skylder hele eller en del af. Skatter og vurderinger er opført, men området kan også indeholde husleje, der er indsamlet på forhånd af sælgeren for en periode, der går ud over afregningsdatoen.
Linje 220 er summen for alle poster i sektion 200. Summen tilføjes til låntagerens provenu.
Sektion 300, Kontant ved afregning Fra / Til Låntager
Linie 301 er et resumé af det samlede beløb, der skal betales af låntageren.
Linje 302 er et resumé af alle elementer, der allerede er betalt af eller for låntageren.
Linie 303 er forskellen mellem linjer 301 og 302. Det viser oftest hvor mange penge låntageren skal bringe til lukning. Det kan være et negativt tal, hvilket indikerer, at låntageren vil modtage midler tilbage ved lukning.
Afsnit K, Sammendrag af Sælgers Transaktion: Linjer 400-603 Linjer 400-603
Til højre for afsnit J (resumé af låntagerens transaktion) finder du afsnit K, som opsummerer sælgerens transaktioner.
Sektion 400 , Bruttobeløb på grund af sælger
Beløbene i dette afsnit tilføjes til sælgerens midler.
Linje 401 angiver ejendommens brutto salgspris.
Indlæg til personlig ejendom (f.eks. Gardiner, vaskemaskine, tørretumbler, havemøbler og dekorative genstande, som sælgeren kan sælge til køberen) er opført på 402.
Linjerne 404 og 405 er for andre beløb skyldige af låntageren eller tidligere betalt af sælgeren, såsom:
- Hvis låntageren tager udgangspunkt i sælgerens lån, skal han / hun refundere sælgeren for saldoen på sælgerens escrow-konto.
- Køberen kan skylde sælger en del af uindsamlede leje.
Linjerne 406 til og med 412 er for varer, som sælgeren har betalt på forhånd. For eksempel kan køberen muligvis refundere sælgeren for en prorated portion af county skatter, hvis sælgeren betalte en årsregning, men vil ikke eje ejendommen i løbet af hele året.
Linje 420 er bruttobeløbet på grund af sælgeren. Det er summen af linjerne 401 til og med 412.
Sektion 500, Reduktioner i beløb på grund af Sælger
Beløbene i dette afsnit trækkes fra sælgerens midler.
Linje 501 bruges, når sælgerens ejendomsmægler eller anden part holder låntagerens alvorlige pengeindbetaling og betaler det direkte til sælgeren.
Linie 502 indeholder figuren fra Linje 1400, sælgerens samlede afgifter som beregnet i afsnit L.
Linje 503 bruges, hvis låntageren antager eller tager titlen underlagt eksisterende pensioner, som fratrækkes salgsprisen.
Linjerne 504 og 505 er for alle første og / eller andet lån, som vil blive udbetalt som en del af en afvikling (inklusive påløbne renter).
Linjerne 506 til og med 509 vises som blanke linjer for forskellige poster.
Linje 506 bruges til at optage indskud betalt af låntager til sælger eller anden part, som ikke er afviklingsagent. Dette er lidt anderledes end optegnelsen i 501. I så fald overfører parten, der holder midlerne, det til afviklingsagenten, der skal udbetales ved lukning.
Disse linjer kan også bruges til at liste yderligere tillægsregler, som meget betales ved afvikling for at rydde titel til ejendommen.
Linjer 510 til 519 er for regninger, som sælgeren endnu ikke har betalt, men skylder hele eller en del af. Skatter og vurderinger er opført, men området kan også indeholde husleje, der er indsamlet på forhånd af sælgeren for en periode, der går ud over afregningsdatoen.
Linje 520 er summen for alle varer i sektion 500. Det samlede beløb trækkes fra sælgerens provenu.
Sektion 600, Kontant ved afregning til / fra sælger
Linjer 601 er bruttobeløbet på grund af sælgeren, fra linie 420.
Linie 602 indeholder summen af reduktioner i sælgerens provenu, fra linie 520.
Linje 603 er forskellen mellem linjer 601 og 602. Det indikerer normalt et kontantbeløb, der betales til sælgeren, men det er muligt for sælgeren at skylde penge ved lukning. For eksempel kan sælgeren skylde mere på første og andet realkreditlån end genindvindes i kontrakten.
Hvis du har modtaget en HUD-1 som en del af din boligkøbstransaktion, skal du huske, at det er en af de afsluttende dokumenter, du skal beholde .
Redigeret af Elizabeth Weintraub. Home Buying Expert på saldoen.