Du kan måske undre hvordan kan det ske? Hvordan kan en bank udstede et forhåndsgodkendelse brev, der er en stor fed løgn? Meget let. De udelukker visse oplysninger i selve brevet og gør disse undtagelser uforudsete.
Desuden er ikke alle forhåndsgodkendte breve en egentlig forhåndsgodkendelse. Der er en forskel mellem et prækvalifikationsbrev, kendt som en prequal og et forhåndsgodkendelse brev.
Forskellene mellem en prequal og en forhåndsgodkendelse brev
En prequal, som typisk er typen af forhåndsgodkendelsesbreve, som en realkreditmægler kan udstede, angiver følgende typer dokumentation:
Prækvalifikationsbrev:
- Låntageren har ansøgt om et lån.
- Kreditrapporten er blevet kontrolleret.
- Baseret på oplysninger leveret, er låntageren kvalificeret til at købe et hjem til en forudbestemt maksimumspris.
Forudgående brev:
- Låntageren har gennemført en låneansøgning.
- Kredit score er trukket og tilstrækkelig.
- Beskæftigelsen er blevet verificeret.
- Låntagere har indsendt dokumentation som f.eks. Selvangivelser og kontoudtog.
- Låntageren er forhåndsgodkendt til at købe et hus til en forudbestemt maksimumspris i afventning af en bedømmelses- og titelpolitik .
Du kan se, at et ægte preapproval brev bærer meget mere vægt. Men det er også underlagt en endelig garanti og er ikke en garanti. Den er subjektiv og afhængig af mere dokumentation og kontrol.
Hvorfor en kort salgsbank vil bede om en forhåndsgodkendelse
Den korte salgsbank, forud for godkendelse af en kort salg, har en lang proces at gå igennem.
Banken vil ansætte en BPO- agent for at vurdere værdien af ejendommen. Det vil tildele en forhandler. Det kan tage uger eller måneder at nå frem til en beslutning om den korte salg.
Her er nogle fakta om kortsalg at overveje:
- Den korte salg er et privilegium - det er ikke nogen af parternes ret.
- Banken har typisk lidt incitament til at godkende kortsalg.
Ikke alene skal sælgeren og ejendommen kvalificere sig til den korte salg , låntageren skal være kvalificeret til at købe hjemmet. Banken, der behandler anmodningen om det korte salg, vil have et definitivt bevis for, at køberen er i stand til og kvalificeret til at lukke.
Sandheden er efter at have arbejdet på et kort salg i uger, måske måneder, det er en enorm skuffelse og spild af tid, hvis banken opdager i slutningen, at køberne ikke kan lukke. Når det kommer ned til ledningen og ind i tegningsforsikring, vil en køberes lån til tider blive sprængt. Nogle af de ting, der får køberen til at blive afvist, kunne have været rettet eller spottet i begyndelsen, men det var det ikke.
Det skyldes, at der ikke er nok regulering over udstedelsen af forhåndsgodkendelsesbreve, og ikke alle långiver bruger standardprocedurer. F.eks. Kræves en FICO-score på 720 som minimum for et konventionelt lån.
Men de store långivere, der laver konventionelle lån, foretrækker ofte et højere FICO minimum på 740 for at yde en attraktiv rente til låntageren.
Hvis en låntager mener, at långiveren vil tilbyde sin bedste sats for en FICO på 720, er der risiko for konflikt, der kan få transaktionen til at annullere eller låntageren afvises. Den korte salgsbank ønsker simpelthen at kontrollere oplysningerne for sig selv og tage sin egen beslutning om, hvorvidt køberen er fuldt kvalificeret.
Det er imod RESPA-regler for en bank at kræve, at en låntager får lån fra den pågældende bank. Det er dog helt acceptabelt for en bank at kræve et forhåndsgodkendelse brev fra sin egen bank, inden han godkender låntageren til den korte salg eller giver låntageren mulighed for at købe sit eget bankejede hjem.
Nogle gange vil en bank lade en låntager indgive en DU (desktop underwriting) i stedet for et forhåndsgodkendelse brev.
Det er værd at spørge.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.