Tips til forhandlingsbord tilbud med Short Sale Bank
Hvorfor ville en kort salgstæller ikke give mening?
Lad det ikke være en fejl, modofficeren har altid mening for den part, der udsteder modofferet.
I dette tilfælde ville denne part være den korte salgsbank. Uanset om noteringsagenten, sælgerne, køberens agent eller køberne forstår årsagerne bag disktilbudet, er det ikke relevant.
Her er nogle af grundene til, at modoffer kunne synes at være latterlige:
- Banken ønsker ikke at godkende den korte salg. Ja, det er muligt, at banken af en eller anden grund har konkluderet, at det ville være i bankens interesse at afskære . Måske betales banken flere penge til at afskrække gennem sin PSA ? Hvis det er mere rentabelt at afskære, kan banken modsætte sig et prispunkt, der ville gøre det til fordel for kortsalg. Uanset hvad vil banken vinde.
- Investorens retningslinjer kan indeholde en bestemmelse, der dikterer tilbudsbestemmelserne. Typisk kan en investor retningslinje ikke ændres. Det er hvad det end er. Investoren ville skulle ændre det, og at investor kunne være en pulje af investorer, der ikke har noget incitament til at ændre eksisterende aftaler.
- BPO-agenten eller bedømmeren lavede en fejl. BPO-agenter kan blive bedt om at foretage et estimat af værdi i et område, som BPO-agenten ikke ved meget godt. Det sker meget. Hvis agenten ikke er bekendt med et kvarter, har agenten måske ikke nok information til at udarbejde en gyldig BPO . Bankerne betaler generelt ikke BPO-agenter nok penge til at motivere erfarne lokale agenter til at acceptere en sådan opgave.
Hvordan en bank udsteder en counteroffer til en kort salg
Banker kan lide at se en estimeret afregningsopgørelse eller HUD-1, så det kan beslutte, om alle gebyrer skal godkendes eller for at imødegå nogle af disse gebyrer. Tæller tilbudet er måske ikke strengt et pristilbud. Når alt kommer til alt, hvis banken kan reducere nogle af de gebyrer, der opkræves til sælgeren, kan banken øge sit bundnet.
- Den skriftlige kort salgstæller tilbud. Denne modofficer fra den korte salgsbank kunne leveres via et regneark i et online softwareprogram som f.eks. Ækvator eller via et brev, der blev sendt til noteringsagenten.
- Den verbale kort salgstæller tilbud. Ingen kan lide disse typer af counter tilbud, fordi de er uformelle, og købere foretrækker at se bevis for en counteroffer. Købere har tendens til at være mistro og med god grund. Men mange banker gør det. De vil ringe oplysningsagenten eller sende en e-mail, der dikterer de vilkår, der skal ændres.
Plukker dine tæller tilbud kampe
Sommetider er bankens forhandler simpelthen fladt ude forkert. Banker opererer i mange forskellige stater, og hver stat har sine egne love. Hvad der er sandt i New York, er typisk ikke sandt i Californien. I Californien har vi en mandat til offentliggørelse af naturfare, som sælgeren skal stille til køberen.
Vi har fået forhandlere nægter at godkende en $ 99 gebyr for en naturfare offentliggørelse. Andre agenter ville bare betale det gebyr selv for at undgå besværet, men ikke mig. Jeg vil gøre forhandleren tilbage og tillade gebyret. Fordi det er princippet, ikke pengene.
Nogle forhandlere forstår ikke en HUD. Da RESPA-reglerne blev revideret i 2011, skal gebyrer, der vises på købers god trosopgørelse, fremstå som en kredit på HUD fra sælgeren, selv om en HUD-sælger kredit ikke er en kredit. Det er ikke en kredit, fordi det også vises som en debitering til køberen. Det er vores regering, der forenkler oplysnin- ger for en køber. De er så forenklede, at en bankchef ikke kan forstå det.
Igen vil nogle agenter sige fint, for eksempel fjerner vi byoverførselsskatten. I stedet eskalere den korte salg eller kræve, at en vejleder ser på det.
Du vil ikke være en del af problemet, når du kan være en del af løsningen. Du kan også sende RESPA verbiage til forhandleren i håb om oplysning. Der er ingen grund til at lade en køber betale et gebyr, der skal godkendes af den korte salgsbank.
Hvis bundlinjeproblemet er prisen på modofficeren, og du har leveret en opdateret CMA til banken - herunder en liste over reparationer, hvis nogen, og omkostningerne ved disse reparationer - og banken nægter stadig at bakke ned , der er en yderligere tilgængelig mulighed for dig. Du kan annullere kortsalg , og banken lukker filen. Derefter kan du genåbne filen med en ny forhandler.