Hvordan man skriver tilbud for at købe REO Foreclosures
Når banker pris REO foreclosures under det sammenlignelige salg, er flere tilbud ofte svaret. Det betyder, at du kan være imod hård konkurrence for det bankejede hjem .
Eller ikke. Kig efter boliger med længere dage på markedet, hvis du ønsker at forhandle lavere priser.
Det er ikke usædvanligt for nogle REO foreclosures i Sacramento, hvor jeg sælger, for at modtage 15 eller 20 tilbud. Nogle gange vil banken smide alle ud, men et håndfuldt tilbud og derefter bede de udvalgte købere om at indsende det, der hedder "Højeste og bedste" tilbud. Sommetider accepterer banken det bedste tilbud ved starten.
Hvis du spekulerer på, hvordan du kan få dit REO-tilbud til at skinne over resten og være det vindende tilbud, er der et par tips til at hjælpe dig med at vælge den rigtige pris og vilkår:
1) Få ejendomshistorien for denne REO-afskærmning
Spørg din køberens agent for at finde ud af bankens købspris på Trustee's Deed eller Sheriff's Deed. Generelt er det noteret på selve dokumentet, som du kan få fra skatterullerne eller et titelfirma. Sammenlign denne pris til den pris, banken spørger. Nogle gange ønsker banken at afskærmning og vil sætte en budpris så høj, at ingen investorer vil købe hjemmet på auktion.
Se på mængden af lån, der en gang var sikret til ejendommen. Et eller andet sted mellem den oprindelige pantbalance (s) og afskærmnings salgsprisen er det beløb, som banken vil acceptere, hvis boligen er underpriset.
2) Bestem sammenlignelige salg til REO-afskærmningen
I mange tilfælde har listeprisen ringe betydning for boligens værdi.
Markedsværdien bærer mest vægt. Hvis du står imod konkurrerende tilbud, vil andre købere tilbyde mere end listepris.
- Kig på de sidste tre måneder af sammenlignelige salg , en mini CMA, for at kvarteret for at afgøre, hvor meget denne REO afskærmning er værd. Prøv kun at bruge de hjem, der passer bedst til REO med hensyn til kvadratmængde, antal soveværelser, badeværelser, faciliteter og tilstand.
- Kig på det ventende salg . Bed din agent om at ringe oplysningsagenterne for de ventende salg for at prøve at finde ud af den accepterede tilbudspris. Nogle noteringsagenter deler disse oplysninger, og nogle vil ikke.
- Se på de aktive fortegnelser. Det er mest sandsynligt, at de øvrige købere vil bruge til at formulere en pris, fordi de er de eneste boliger, som disse købere rent faktisk tur.
3) Analyser noteringsagentens REO-solgte
De fleste REO agenter arbejder for en eller to banker. Nogle noteringsagenter er eksklusive noteringsagenter for REO'er, og de indeholder ikke nogen anden type ejendom. Da REO agenter handler i volumen, anvender de typisk de samme prissætningsprincipper på alle deres REO-fortegnelser .
- Spørg din køberens agent for at slå op på registreringsagenten i MLS .
- Kør en søgning ved hjælp af det pågældende agentagents navn for at finde de sidste tre til seks måneder af agentens oversigter.
- Træk historien for disse fortegnelser for at bestemme listeprisen til salgsprisforholdet. Hvis de fleste af disse lister sælger for, siger 5% over listeprisen, så skal du muligvis tilbyde 6% over listeprisen og omvendt.
4) Spørg om antal tilbud modtaget til den REO-afskærmning
Hvis der ikke er nogen tilbud på REO hjemmet, kan du sandsynligvis tilbyde mindre end listeprisen og få dit tilbud accepteret. Men hvis der er mere end to tilbud, vil du sandsynligvis være nødt til at tilbyde over forespørgselsprisen.
Hvis der er 20 tilbud, skal du huske på, at nogle af disse tilbud kan være alle penge. Banker kan lide alle kontant tilbud. Hvis du får finansiering, skal du muligvis øge prisen på dit tilbud, der skal overvejes.
5) Indsend Preapproval Letter
Det siger sig selv, at du ikke ønsker et prequal brev. Du vil have et forhåndsgodkendelse brev .
Få forhåndsgodkendt fra dit valg af långiver på forhånd.
Desuden få forhåndsgodkendt af långiveren, der ejer ejendommen. Forvent ikke at bruge denne långiver til dit lån, men send det præmordlige brev fra denne långiver sammen med brevet fra din egen långiver. Banker stoler ikke altid på andre långivere, men har tendens til at stole på deres egne afdelinger. Hvis du køber en REO fra Wells Fargo, kan du få en fordel, hvis din forhåndsgodkendelse er fra Wells Fargo, er alt, hvad jeg siger.
6) Lad ikke REO Bank betale for reparationer / inspektioner
Nogle gange vil bankerne betale for reparationer, men typisk vil ikke acceptere at gøre det på tilbudsstedet. Hvis der opstår problemer under en hjemmeinspektion , genforhandles efter at dit tilbud er blevet accepteret. Jeg har tidligere været i stand til at forhandle reduktioner for store billetgenstande som en ubrugelig HVAC. Men ting du kan se med dine egne øjne og mindre ting er dine til at håndtere på grund af AS IS-klausulen, der er forbundet med de fleste REO-afskærmningssalg.
7) Forkort inspektionsperioden
Hvis andre købere beder om 17 dage for eksempel at foretage inspektioner, og du beder om 10, kan du blive betragtet som den mere seriøse køber. En inspektion er alligevel kun for køberens opbygning. Banken er meget usandsynlig at reagere på eventuelle reparationsanmodninger. Gør ikke fejlen ved at tro, du kan komme højt og genforhandle senere.
Vær særlig opmærksom på mistænkt skimmel, der kan forekomme i forladte hjem, efter at de har været ledige i lang tid.
8) Tilbyde Split-afgifter med REO-banken
Nogle banker betaler ikke overførselsgebyrer. Hvis køberen tilbyder at opdele disse gebyrer, vil banken føle sig mere modtagelig for at acceptere tilbuddet. Samme ting til escrow gebyrer.
Mange banker forhandler rabatgebyrer for titelforsikring . Hvis banken betaler for ejerens politik, kan ALTA-politikken koste lidt mere. Men det er stadig en god idé at lade banken vælge titel, hvis du vil have dit tilbud accepteret.
Overvej vurderingsmæssige konsekvenser
Hvis du byder på listepris, skal du huske på, at vurderingen skal understøtte denne pris. Hvis du synes at beskæftige sig med en lav vurdering , har du muligheder, så fortvivl ikke. Husk, at banken sandsynligvis vil løbe ind i dette problem med den næste køber, der får finansiering.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.