Hvordan et kort salg håndteres fra start til finish
Den korte salgsproces er stadig et mysterium for mange mennesker, selv efter alle disse år, så der er ingen grund til alarm, hvis du ikke ved præcis, hvordan den korte salgsproces fungerer. En masse køberens agenter er forvirrede; Forvirrede købere søger retning, og ikke alle korte salgslister har kendskab til, hvordan man laver et kort salg . Du ville håbe, at folk, der er i fast ejendom, ville have lært en eller to ting om den korte salgsproces, men desværre er kortsalg ikke alles kop te.
Grundlæggende om et kort salg
Banker giver kort salg af 2 grundlæggende grunde: Sælgeren har en trængsel, og der er ikke nok egenkapital i hjemmet til at betale pantet efter at have betalt salgsomkostninger.
Et par eksempler på en trængsel er:
- Arbejdsløshed / nedsat indkomst
- Skilsmisse
- Medicinsk nødsituation
- Joboverførsel ud af byen
- Konkurs
- Død
Sælgeren skal udarbejde en finansiel pakke til indsendelse til short sale banken. Hver bank har sine egne retningslinjer, men - med undtagelse af Wachovia, som er verdens bedste salg - svarer den grundlæggende procedure fra bank til bank. Sælgers korte salgspakke vil sandsynligvis bestå af:
- Bemyndigelsesbrev, som lader din agent tale med banken.
- Foreløbig afsluttende erklæring
- Afsluttet regnskab eller RMA
- Sælgerens modgangsbrev
- 2 års selvangivelse
- 2 års W-2s
- 30 dage af lønning stubs
- Sidste 2 måneder af kontoudtog
- Sammenlignende markedsanalyse eller liste over seneste sammenlignelige salg
Skrivning af Short Sale Offer og Indsendelse til Banken
Før en køber skriver et kort salgstilbud , skal en køber spørge sin agent for en liste over sammenlignelige salg . Banker er ikke i færd med at frigive realkreditforpligtelser ved rock-bottom prissætning. Banken vil gerne modtage noget tæt på markedsværdien.
Den korte salgspris kan have ringe betydning for markedsværdien og kan faktisk prissættes under det sammenlignelige salg for at fremme flere tilbud .
Nogle kortsalg kan påbegynde forud for et tilbud, men oftest starter banken proceduren ved modtagelse af et accepteret købstilbud. Når sælgeren har accepteret tilbuddet, sender registreringsagenten følgende varer til banken:
- Noteringsaftale
- Udført købstilbud
- Købers forhåndsgodkendelse brev , kopi af alvorlig penge check og bevis på midler
- Sælgers korte salgspakke
Hvis pakken er ufuldstændig, vil den korte salgsproces blive forsinket. I dette tilfælde kan banken endda makulere pakken. Nogle bankmedarbejdere viser lidt tålmodighed for fejlmarginer.
Kort salgsproces i banken
Købere kan vente meget lang tid for at få et svar fra banken. Det er vigtigt for noteringsagenten at regelmæssigt ringe til banken og holde omhyggelige noter om den korte salgsproces. Købere kan blive så trætte af at vente på kort salgsgodkendelse, at de måske føler sig nødt til at true med at annullere, hvis de ikke får svar inden for en bestemt tidsperiode.
Den slags holdning er selvdækkende og vil ikke fremskynde den korte salgsproces. Hvis købere er typen med lidt tålmodighed, er måske et kort salg ikke den bedste mulighed for dem.
Endvidere må en køberens agent ikke tale med långiveren uden tilladelse, så spørg ikke din agent om at ringe til banken. Det virker ikke.
Følgende er en typisk kort salgsproces ved banken:
- Bank anerkender modtagelse af filen. Dette kan tage 10 dage til en måned.
- En forhandler er tildelt. Dette kan tage 2 eller 3 til 30 dage.
- En BPO er bestilt. Banken vil sandsynligvis nægte at dele resultaterne af BPO.
- En anden forhandler kan tildeles. Dette kan tage yderligere 30 dage.
- Filen sendes til anmeldelse ud fra PSA . Dette kan tage 2 uger til 30 dage.
- Banken kan derefter anmode om, at alle parter underskriver en Arm's-Length Affidavit.
- Banken udsteder et kort salg godkendelsesbrev .
- Køberen annullerer.
Jeg kastede i den sidste linje, fordi jeg nogle gange har måttet sælge min Sacramento-kortsalg 3 eller 4 gange, før en køber stikker med transaktionen.
Købere bliver vred og irriteret, fordi den korte salgsproces kan være så langvarig, at de undertiden annullerer uden at fortælle nogen, meget mindre deres agent. Nogle kortsalg få godkendelse i 2 til 8 uger. Andre kan tage gennemsnitligt 90 til 120 dage. Længden af det korte salg afhænger generelt af investor, ikke banken.
En top short sales agent kan bidrage til at fremskynde den korte salgsproces ved at forblive på toppen af filen og holde banken ansvarlig. Kontrol med banken mindst en eller to gange om ugen er absolut nødvendigt. At anerkende adfærd fra inkompetente forhandlere og anmode om en udskiftning er ofte også nødvendigt. Vær aldrig bange for at eskalere.
Krydse dine fingre, forhandleren vil have filen til at være over så meget som dig. Ofte at sende komplette pakker på forhånd kan bidrage til at fremskynde processen også.
Tip: Mængden af tiden vil noteringsagenten have en ide om, hvornår godkendelsen kommer efter, at filen er sendt til endelig anmeldelse. På det tidspunkt kan købere måske starte låneprocessen, så de har fået en start, hvis banken tillader kun 2 uger at lukke.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.