Dine skatterespørgsmål om hjemmet kontorafskrivninger besvares
Inden for de næste par år planlægger jeg at sælge mit hjem. Jeg bruger et af sine værelser udelukkende som hjemmekontor for min virksomhed. Jeg har hævdet hjemmekontrakternes fradrag for en forholdsmæssig andel af afskrivninger og andre udgifter i forbindelse med rummets forretningsforbrug, ligesom jeg har afskrevet alt udstyr og møbler, der er fyldt ind på kontoret. Hvordan fungerer skattereglerne, når jeg sælger mit hjem?
Svar:
Før 2002 var reglerne hårdere, hvis du brugte en del af din bolig til erhvervsmæssige formål og så solgte dit hjem. Ja, loven tillader udelukkelse - en unddragelse fra skatter - af fortjeneste ved salg af en hovedbopæl. Udelukkelsesbeløbet er så meget som $ 250.000 for enkeltpersoner og ægtefæller, der indsender separate afkast , og $ 500.000 for ægtefæller, der sender fælles ret . Men disse regler godkendte kun en udelukkelse for den del af fortjenesten, der kan henføres til opholdsdelen, hvilket forbyder udelukkelse af fortjeneste på kontordelen.
Residence vs Business Treatment
I virkeligheden behandlede IRS denne form for salg som om du havde solgt to ejendele: en en bolig og den anden forretningsejendom. Derfor måtte du foretage separate beregninger for bolig- og forretningsmæssigt overskud, dividende salgspris, salgsomkostninger og basis mellem bolig- og forretningsdele.
IRS skrabet de gamle regler og erstattede dem med nye, der afskaffer en fordeling mellem bolig og forretning. Salget er en enkelt transaktion, så længe hjemmekontoret og boligdelen begge ligger inden for en enkelt bolig - en "bolig", som agenturbestemmelser sætter det. Derfor kan nogen som dig udelukke hele fortjenesten, på trods af at du bruger en del af hjemmet til erhvervslivet.
Recapturing Afskrivninger
Denne pause er genstand for en "genfangst" begrænsning designet til at forhindre en dobbelt fordel. Du mister udelukkelse for den del af overskuddet, der svarer til eventuelle afskrivninger, der er tilladt eller tilladt på hjemmekontoret efter maj 1997. I stedet betaler du skat på den pågældende del. Tilladt eller tilladt betyder hvad du tidligere har hævdet, eller hvis du hævder mindre end du kunne have hævdet, det beløb, du kunne have hævdet. I den henseende adskiller de nye regler sig ikke fra, hvad de gamle regler forpligter dig til at gøre.
Hvad IRS opnår, er at genskabe afskrivninger afskrivninger, der gjorde det muligt for dig at sænke skatten i førsalgsår. Agenturet anvender stadig de genindtagne regler, selvom du ophører med at bruge dette rum af forretningsmæssige grunde, og hele hjemmet er en hovedbolig i mindst to år ud af den femårige periode, der slutter på salgsdatoen.
Relief from Recapture
For at kvalificere sig til nødhjælp fra genoptagelse , skal du vise ved "tilstrækkelige journaler eller andre beviser" - normalt skal fortidens afkast være tilstrækkeligt - "at afskrivningsfradraget var mindre end det tilladte beløb." Så mængden som "du kan ikke udelukke, er det tilladte beløb. "
For at illustrere, antager, at dit hjemmekontor har kvalificeret dig til at kræve afskrivninger, men du kan vise, at du aldrig hævdet nogen.
Så er der ingen reduktion af ekskluderingsbeløbet og ingen genfangst.
Skatteforpligtelse på grund af tilbagebetalt afskrivninger
Genindvindingsafskrivninger beskattes med en maksimal sats på 25 procent i stedet for den øverste sats på 15 procent for langfristede kapitalgevinster, plus gældende statsskat. Rapportér dette omfangne beløb på skema D (kapitalgevinster og tab), ikke Form 4797 (Salg af erhvervsejendom). På plus side lider du ikke genoptaget af andre udgifter, såsom ejendomsskat og realkreditrente .
Som med eventuelle skatterelaterede spørgsmål, bedes du kontakte din egen skatteforhandler.
Julian Block er en advokat, syndikeret kolonneforkæmper og tidligere IRS special agent (kriminel efterforsker). Denne artikel er uddraget med tilladelse fra pjecen: "Hjemmesælgers vejledning til skattebesparelser: Enkle måder for enhver sælger at sænke skat til det juridiske minimum", som kan bestilles ved at sende $ 19,95 for en efterbetalt kopi til J. Block, 3 Washington Sq., # 1-G, Larchmont, NY 10538.
Af denne skrivelse er Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006 en mægler-associeret hos Lyon Real Estate i Sacramento, CA.