Lukning af en FSBO uden hjælp fra en agent
Du kan køre rundt i et kvarter, som du kan lide, og du ser et tegn på gården: "Til salg ved ejer!" Du kan komme på tværs af en i din lokale avis ejendomsklassificeret sektion. Hvis du arbejder med en agent, og hun er særlig flittig, kan hun endda komme på tværs af et øjeblik, mens du søger efter noget i dit prisklasse, der opfylder dine specifikationer.
Under alle omstændigheder er der det. Ved første øjekast elsker du ejendommen. Er det noget du skal følge op på eller skal du styre dig? Du kan følge op uden forbehold, hvis du holder et par ting i tankerne. At købe en FSBO er ligesom at købe andre ejendomme ... slags. Men nogen er nødt til at påtage sig ansvaret for den manglende liste agent.
Har du brug for en agent?
Sælgeren ønsker selvfølgelig ikke at ansætte en registreringsagent; han er vasket ind i dette på egen hånd. Men mange ejere er villige til at betale en købers agent. Hvis du allerede har en agent, kan hun kontakte køberen på dine vegne. Hvis du ikke har en endnu, overveje at finde en, der er villig til at tage på jobbet.
Køberens agenter er ikke altid begejstrede for at arbejde på FSBO'er uden et fortegnelsesagent, fordi de ikke vil have ansvaret, eller fordi det betyder mere arbejde for ikke nødvendigvis flere penge. Når kun en agent er involveret, slutter den person ofte med begge sider.
Med hensyn til dine behov kan det være yderst hjælpsomt at have en agent i hele processen, og sælgeren betaler typisk agentens provision, så der er ingen grund til ikke at forsøge at arbejde noget ud med nogen. Hvorfor skal du gå alene, hvis du ikke behøver?
Skrivning af købsaftalen
Et hus salg begynder med en købsaftale .
Hvis du er ubehagelig ved at skrive en selv og du ikke ønsker at indhente hjælp fra en agent, kan du ringe en ejendomsadvokat til at håndtere dette aspekt af transaktionen for dig. Faktisk bør du have en advokat, der venter i vingerne, alligevel for at sikre, at hele transaktionen udføres lovligt, og alle dine rettigheder er beskyttet.
Mange advokater udarbejder et købsbud og andre dokumenter til et rimeligt gebyr, og det er normalt penge, der bruges godt. Du kan også finde købekontrakter på nettet online, men det kan være bedre at ansætte en professionel, hvis du ikke har ekspertisen til at udfylde formularerne korrekt. Dette er sandsynligvis ikke tid til at være penny klog og pund tåbeligt.
Hvis du selv beslutter at tage vare på dokumenter selv, skal du holde et par ting i tankerne:
- Tilbud mindre end listepris. På den måde kan forhandlingerne kun gå op. Hvis du starter for højt, kan du ikke komme ned igen.
- Skriv i uforudsete forhold. Sørg for, at du har en vej ud af transaktionen, hvis du finder fysiske mangler i ejendommen, som sælgeren ikke løser, hvis CC & R'erne er utilfredsstillende, eller hvis dit lån ikke er godkendt, blandt andet. Nogle almindelige uregelmæssigheder omfatter en tilfredsstillende vurdering af hjemmet, lån godkendelse, en tilfredsstillende hjem inspektion og skadedyr inspektion, klar titel fra sælgeren, godkendelse af sælgerens oplysninger og forsikring. Hvis nogen af disse faktorer ikke kan opfyldes, bliver kontrakten ugyldig ... hvis du inkluderede de korrekte beredskabsklausuler.
- Giv ikke din alvorlige penge depositum til sælgeren. Giv det til en tredjepart for at holde for dig, f.eks. Et titel- eller escrow- selskab. Normalt vil noteringsagenten placere det på sin escrow-konto for opbevaring. Du ønsker ikke, at det går ind på sælgerens checkkonto. Hvad hvis han sælger bruger det, og aftalen falder gennem på grund af en af disse uforudsete bestemmelser? Eller hvad hvis han bare nægter at returnere det til dig? Du ville være ude af pengene, i hvert fald indtil du kunne tage ham til retten og tvinge den ud af ham. Men du forsøger at købe et hus, ikke? Ønsker du virkelig at binde dine penge sådan lige nu?
- Bestem hvem der betaler for hvad. Der er ingen regler her. Hvem betaler for hvilke gebyrer der er omsætningspapirer. Find ud af, hvem der betaler for overførselsskatter, escrow og titelafgifter. Hvis du er en fremragende forhandler, jo bedre. Du kan sikkert tage sig af dette på egen hånd.
- Brug prorations til din fordel. Find ud af, om en given opførelse vil være til din fordel. For eksempel er den ubrugte del af ejendomsskat typisk en kredit tilbage til sælgeren, hvis de betales forud for salget. I dette tilfælde vil du måske gerne bede om ingen forhandlinger. Men hvis skatterne betales i restance, vil sælgeren kreditere dig, så du vil have prorationer.
- Hvornår vil du tage i besiddelse? Angiv hvornår sælgeren vil give dig nøglerne, og du vil tage ejeren af ejendommen. Det er acceptabelt i nogle dele af landet at forvente besiddelse på dagen for lukningen. På andre områder gives besiddelse dagen efter lukning for at give sælgeren tid til at flytte.
Om at hjem inspektion
Få altid et hjem inspektion af en velrenommeret hjem inspektør. Alt for mange tilbud går sydpå, når en dårlig hjemmeinspektør er involveret. Bede om legitimationsoplysninger og spørg inspektøren om hun tilhører en forening, så følg op på begge for at bekræfte.
Du har nogle få muligheder, hvis der opstår store problemer med inspektionen. Du kan bede sælgeren om at:
- Løs problemet , men husk på, at han ikke er forpligtet til at ansætte den bedste entreprenør til rådighed eller sikre, at et kvalitetsjob er udført. Og mange kontrakter angiver, at ejendommen sælges "som det er", så tjek dit. I dette tilfælde er sælgeren ikke forpligtet til at ordne noget.
- Du får pengene til at ansætte din egen entreprenør efter lukning. Dette beløb gælder for dine lukkekostnader. Men uanset hvad du gør, angiv ikke i et tillæg, at kreditten er til reparationer.
- Reducer salgsprisen , typisk med et beløb svarende til de forventede omkostninger ved reparationerne.
Få en titelpolitik
Nogle købere synes det ikke er værd at de ekstra penge til at købe titelforsikring , men en smart køber gør det altid. Omkostningerne til at løse skyer på en titel eller til at skænke easements kan være enorme sammenlignet med de små øre, det koster at købe forsikring.
Nogle myter om FSBO tilbud
- FSBO'er er ikke seriøse sælgere. Ikke sandt. Et lille mindretal kan bare teste farvandet, men flertallet vil absolut gerne sælge deres hjem.
- FSBO'er er ikke fleksible på pris. Nogle købere tror, at FSBO'er ikke ansætter agenter, fordi de ikke har råd til at de skal tage hvert dime ud af aftalen, så de ikke vil bøje sig på prisen. Men ifølge undersøgelser fra National Association of Realtors, får de fleste til salg af ejere rent faktisk mindre for deres hjem end dem, der lister med en ejendomsmægler . FSBO'er er typisk villige til at forhandle , men de kan måske ikke være meget gode til det, hvis de ikke gør det for at leve.
- Til salg af ejere skjuler materielle fakta. FSBO'er er bundet af de samme love, der regulerer dem, der er repræsenteret af en ejendomsmægler . Disse sælgere skal give købere føderale og statslige oplysnin- ger, hvis der er nogen, herunder afsløring af relevante materielle fakta .
- Du behøver ikke at blive forhåndsgodkendt for et pant. Det er altid nyttigt, om du køber en FSBO eller går en mere traditionel rute. Det kan ikke være nødvendigt, men det hjælper med at definere dit prisklasse, og alle sælgere vil sætte pris på at vide, at du allerede er godkendt til at fortsætte.
Bundlinjen
Husk, søg juridisk og skatterådgivning, hvis du har spørgsmål. Det er typisk lidt risikabelt at købe en FSBO, når disse mennesker ikke har erfaring med at sælge boliger. De tror også, at de "sparer" penge ved ikke at ansætte en agent, når de i praksis taber penge, ifølge National Association of Realtors.
På tidspunktet for skrivningen var Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.