Problemerne er sammensat, hvis investoren for nylig købte afskærmningen
Når en investor henter et bankejede hjem, enten ved at købe det hjemmet i et køb i bulk direkte fra banken eller ved at byde på hjemmet på en auktion, giver den fremtrædende tankegang i investorens mening en fortjeneste.
Men når du ser hjemmet til salg, ser du på dets æstetiske værdi, og hvordan det hjem passer til dine parametre. På grund af sin følelsesmæssige appel kan du ikke mærke konstruktionsfejl.
Fastsættelse af en afskærmning flipper
Jeg siger ikke, at alle investorer skærer hjørner, når de rehab en ejendom. Mange investorer er samvittighedsfulde og ansætter kvalitetskonstruktioner. Men nogle investorer - og du ved sjældent, hvilke de er ved at kigge på dem - ansætte den billigste arbejdskraft, de kan finde og bruge de billigste materialer for at øge deres fortjenstmargener. Her er nogle områder af interesse:
- Mold
Nogle bankejede hjem sidder tomt, uden varme eller aircondition, i flere måneder. Hvis et rør lækker eller fugt er til stede, kan skimmelsen vokse og sprede sig. Mould remediation koster tusinder af dollars. Ville en investor male over støbeformen? Hvad synes du?
- Skadedyrsrapporter
Investorer køber bankejede boliger i "as is" tilstand . Banker betaler sjældent for skadedyrsarbejde. Venstre ubehandlet, termitter eller pulver efter biller kunne fortære husets strukturelle integritet. Indvendige vægge kunne understøttes af rotting studs.
- Asbest
En hurtig og nem løsning til at dække linoleumgulve, der indeholder asbest, er at lægge laminat eller keramik over det. Hvis underlaget ikke er sikkert fastgjort til undergulvet, kan det bryde fri over tid. Dito til udvendig sidespor . Hvad er der under den nye sidespor?
- Bygningstilladelser
Har investor tilføjet eller fjernet et værelse eller foretaget nogen form for forbedring, der krævede en tilladelse? Det kan du ikke vide, fordi det er usandsynligt, at en investor vil afsløre hvert udført arbejde. Nogle arbejder kunne have krævet en tilladelse, mens der ikke blev opnået tilladelser.
- Substandard Building Materials
Medmindre afskærmningspippen er et high-end hjem, er det sandsynligt, at investoren købte bundlinieapparater, low-end kabinetter lavet af trykt bord og billige VVS-inventar eller billige dobbeltrude vinduer, som hurtigt kan slides ud. Du ved ikke, om entreprenøren brugte halv-tommer eller kvart-tommer gips, medmindre du fjerner beholderdæksler og måler.
- Ulicensierede underleverandører
Det er muligt, at investorens entreprenør kan have ansat udokumenterede / ulicenserede arbejdstagere under minimumsløn for at udføre komplekse job, for hvilke arbejdstagerne ikke var uddannet. Selv et simpelt arbejde som hængende gipsvæg , mudding og slibning kan gøres forkert, og du ved ikke, før skruerne begynder at poppe ud måneder ned ad vejen.
90-dages flipperegel
90-dages spidsregel gælder for krydderier af titel. Mange långiver retningslinjer og overlays kræver, at investoren ejer ejendommen i mindst 90 dage før køberens långiver vil lave et lån til den køber. Kontrakten skal være mindst 90 dage efter registrering af investorens gerning.
FHA løftede midlertidigt denne regel fra 1. februar 2010 til 31. januar 2011. Der er dog begrænsninger, der gælder selv i den periode, hvoraf nogle afhænger af procentdelen af den nye salgspris til den oprindelige salgspris.
Banken kan kræve kvitteringer for at bevise, at et stort arbejde er gennemført for at retfærdiggøre den nye salgspris.
Mechanic's Liens on Foreclosure Flippers
I Californien har underleverandører f.eks. 90 dage til at indgive en mekanikers lien til ubetalt arbejde. Dette betyder, at hvis en entreprenør ikke betalte en underentreprenør eller hvis materialer blev leveret uden betaling, kunne en køber opdage, at der blev arkiveret et lien mod hjemmet, efter at hjemmet lukkede escrow.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.