Spørgsmål: Skal jeg rette op på mit hjem eller forsøge at sælge som det er?
En læser spørger: Jeg har brugt en masse tid og penge på at lave udvendig renovering af mit hjem samt et stort ombygning af mesterbadet. Men resten af mit 22-årige hjem har brug for opmærksomhed inde. Badet ovenpå har tørr råd og er dateret. Køkkenet er ligeledes så 1980'erne. Vi har temmelig nye apparater, men tællerne og skabene skal nok udskiftes. Skal jeg reparere mit hjem eller forsøge at sælge det som det er?
Svar: Dette er et af de spørgsmål, hvor svaret afhænger af variabler som betingelse for konkurrerende lager, om det er et varmt, koldt eller neutralt ejendomsmarked og sandsynligheden for afkast af investeringen.
Efter min erfaring sætter mange sælgere alt for mange penge til at fastsætte deres boliger til salg. De laver reparationer, en køber kan aldrig lægge mærke til eller vil ikke betale ekstra for. Tal med din agent før du foretager reparationer, og sørg for, at din agent er erfaren og kvalificeret til at give sammenhængende svar, som du kan stole på.
Sælger et hjem i, som er betinget
For eksempel for et par år siden opfordrede en tidligere klient til at sige, at hendes nabo naboer skulle sælge deres hjem straks. At sige det nødvendige arbejde var en underdrivelse.
Hjemmet forekom beboeligt. Det havde huller i væggene hele vejen til det ydre og urinblegede trægulve; de fleste af de elektriske virkede ikke og badeværelset karbad var faldet gennem bjælkerne.
Alle vandhanerne lækkede og i et soveværelse fandt jeg en bunke af døde rotter fejet ind i en bunke i midten af gulvet.
Dette var ikke et hjem, der let kunne løses. Ikke engang maling ville have hjulpet sælge dette sted. Vi prissatte det lavt nok, at det tiltrak flere tilbud og solgt med nul dage på markedet.
Kun entreprenører og flippers lavede tilbud på dette hjem.
Har Home Købere Ønsker Fixers eller faste boliger?
Nogle boligkøbere ønsker at købe en fixer over hjemmet, men generelt ønsker disse købere et hjem, der kræver lys kosmetiske reparationer. Købere, der graviterer mod fixere, er dem, der enten ikke kvalificerer sig til at købe et dyrere hjem eller dem, der ønsker at tjene penge ved at fastsætte hjemmet selv.
Jeg har endnu ikke mødt en nybegynder første gangs købskøber, der siger: "Giv mig et hjem, jeg kan rive ned til studsene." De fleste fixer købere er villige til at gøre enkle reparationer såsom maling væggene, sætte i nye tæpper eller udskifte lysarmaturer. De ønsker typisk ikke at genopbygge et fundament eller flytte vægge.
Fixer-øvre købere vil rabat prisen på hjemmet for at tillade reparationer og for ulejligheden lidt mere. Sig, et hjem er værd $ 100.000 rettet op, men det har brug for et nyt tag. Et nyt tag kan koste $ 10.000. En køber sandsynligvis vil ikke tilbyde $ 90.000 til dette hjem. Ellers kunne de købe et identisk hjem med et nyt tag til $ 100.000 og ikke have det besvær.
En køber til denne type hjem kan tilbyde $ 75.000, eller endnu mindre. I dette scenario vil en sælger være klogere at betale for et nyt tag og sælge hjemmet til $ 100.000.
Desuden vil mange købere ikke købe et hjem, der har brug for et nyt tag. De vil bekymre sig om det involverede arbejde vil koste mere end hvad de forventede. Måske vil udskiftning af taget betyde, at man slår af mantlen og reparerer bjælkerne, hvilket kan øge omkostningerne. De fleste købere ønsker et hjem, der er i bevægelse tilstand. Ved ikke at lave reparationer, vil du begrænse antallet af købere, der kan tiltrækkes til dit hjem.
Før du klargør dit hjem
Smarte sælgere vil afveje omkostningerne ved foreslåede forbedringer i forhold til boligens markedsværdi, efter at reparationerne eller opgraderingerne er gennemført. Hvis en opgradering ikke returnerer investeringen, er en sådan forbedring måske ikke berettiget. Før du beslutter dig for at løfte taget og installere ovenlys i master suite, skal du indse, at køkkener og bade har det højeste afkast.
Inden du beslutter dig for at foretage specifikke reparationer inden videresalg, skal du tage en eftermiddag til at besøge andre boliger i nærheden af salg med din agent.
Bemærk betingelsen og faciliteterne i disse boliger. Sammenlign disse boliger til din. Hvis for eksempel de fleste boliger på markedet har opgraderet køkkener, bør du koncentrere dig om at fastsætte køkkenet.
Dette betyder ikke, at du skal købe designer apparater og rive kabinettet ud. Men en mindre køkken remodel kan være en god investering. Nogle gange kan man simpelthen male ekkekabiner en mørkere farve og installere opdateret hardware, hvilket kan give dit køkken et helt nyt look.
Lav en liste over alt, hvad der er defekt, brudt eller slidt ud. Hvis køberne støder på problemer eller funktionsfejl, kan de tænke sig, hvad der ellers i hjemmet er blevet forsømt. Købere, til hvem jeg viste et hjem på $ 1,5 millioner dollar i Fab 40'erne i Sacramento, passerede på det hjem på grund af sælgerens ringe tilsyn. Indgangen måde tæppet havde en stor rip ned midt i dens søm, og det var ragged. Det tæppe gjorde et dårligt indtryk på køberne i en sådan grad, at de var overbeviste om, at sælgerne ikke plejede at sælge deres hjem.
Her er 10 minimum forbedringer at gøre før du sælger dit hjem:
- Patch huller og revner i vægge og lofter.
- Fix alle brudte apparater og VVS-systemer.
- Reparation lækage vandhaner.
- Udskift slidte eller farvede tæpper.
- Gentag mørke eller ødelagte vægge med neutral maling (ikke hvid).
- Udskift brudt vinduesglas.
- Reparer taget.
- Udskift enhver dateret lysarmaturer / loft fans .
- Udskift gamle gardiner og vinduesbeklædning.
- Fix kode overtrædelser.
Hvis dit ejendomsmarked er ekstremt varmt - en sælgers marked - kan du komme væk med færre reparationer inden sælger; Men et hjem, der har brug for reparationer, vil stadig levere en lavere pris. På langsomme markeder - en købers marked - køberne kan ikke engang se på et hjem, der skal arbejde, medmindre det er en REO . Spørg din agent for rådgivning.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.