Hvordan realkreditlån arbejder
Et pant er en aftale, der gør det muligt for en låntager at bruge ejendomme som sikkerhedsstillelse for at sikre et lån.
I de fleste tilfælde henviser udtrykket til et boliglån: Når du låner for at købe et hus, underskriver du en aftale, der siger, at din långiver har ret til at handle, hvis du ikke foretager dine nødvendige betalinger på lånet. Vigtigst, banken kan tage ejendommen i afskærmning - tvinger dig til at flytte ud, så de kan sælge hjemmet.
Salgsprovenuet vil blive brugt til at udbetale enhver gæld, du stadig skylder på ejendommen.
Et realkreditlån er en aftale:
Betegnelserne "realkreditlån" og "boliglån" anvendes ofte indbyrdes. Teknisk set er et realkreditlån den aftale, der gør dit boliglån muligt - ikke selve lånet. For fast ejendomstransaktioner skal aftaler være skriftlige, og et pant er et dokument, der blandt andet giver din långiver ret til at afskære på dit hjem.
Boliglån gør det muligt at købe
Fast ejendom er dyrt. De fleste mennesker har ikke nok penge i besparelser til at købe et hjem, så de betaler en forskudsbetaling på 20 procent eller deromkring og låner resten. Det lader stadig behovet for hundredtusindvis af dollars på mange markeder. Banker er kun villige til at give dig så mange penge, når de har en måde at reducere deres risiko på.
Sikre for banker: Bankerne beskytter sig ved at kræve, at du bruger ejendommen, du køber som sikkerhed . For at gøre det, "lover du" ejendommen som sikkerhed, og det løfte er dit "pant". I den fine udskrift af din aftale får banken tilladelse til at lægge et lien på dit hjem, så de kan afskæres, hvis det er nødvendigt.
Mere overkommelige lån:
Låntagere får også nogle fordele ud af dette arrangement. Ved at hjælpe långiveren med at reducere risikoen betaler låntageren en lavere rente. Boliglån bruges ofte af forbrugere (enkeltpersoner og familier), men virksomheder og andre organisationer kan også købe ejendomme med et pant.
Typer af realkreditlån
Der er flere forskellige typer af realkreditlån, og forståelse af terminologien kan hjælpe dig med at vælge det rigtige lån til din situation (og undgå at gå ned på den forkerte vej).
Igen, hvis du vil være en stickler, snakker vi om forskellige typer af lån - ikke forskellige typer af realkreditlån (fordi realkreditlånet simpelthen er den del, der siger, at de kan udelukke, hvis du holder op med at betale).
Fastforrentede realkreditlån er den enkleste type lån. Du vil gøre nøjagtig samme betaling for hele lånets løbetid (medmindre du betaler mere end det kræves, hvilket hjælper dig med at slippe af med gælden hurtigere). Fast rente realkreditlån varer typisk i 30 eller 15 år, selv om andre vilkår ikke er uhørt. Matematikken på disse lån er ret simpelt: din långiver beregner en fast månedlig betaling i betragtning af et lånebeløb, en rentesats og en årrække for at tilbagebetale lånet.
Fastforrentede lån er så enkle, at du kan beregne realkreditbetalinger og udbetalingsprocessen selv ( regneark og online skabeloner gør det lettere). Disse beregninger er en værdifuld øvelse for at hjælpe dig med at sammenligne långivere og bestemme hvilket lån du skal bruge. Du kan blive overrasket over at se, hvordan et langsigtet lån fører til højere renteomkostninger i løbet af lånets levetid - effektivt at gøre et hjem dyrere end det skal være.
Rentetilpasningslån svarer til standardlån, men renten kan ændre sig på et eller andet tidspunkt i fremtiden.
Når det sker, ændres din månedlige betaling også - for bedre eller værre (hvis renten stiger, vil din betaling stige, men hvis satser falder, kan du muligvis se lavere nødvendige månedlige betalinger).
Priser ændres typisk efter flere år, og der er nogle grænser for, hvor meget kursen kan flytte. Disse lån kan være risikabelt, fordi du ikke ved, hvad din månedlige betaling vil være om 10 år (eller hvis du har råd til det).
Andet realkreditlån , også kendt som home equity lån, er ikke til at købe et hus - de er for at låne på en ejendom, du allerede ejer. For at gøre det tilføjer du et andet pant (hvis dit hjem er betalt, sætter du et nyt, første pant i hjemmet). Din anden pant långiver er typisk "i anden position", hvilket betyder, at de kun bliver betalt, hvis der er penge tilbage efter den første pantindehaver bliver betalt. Anden realkreditlån bruges nogle gange til at betale for boligforbedringer og højere uddannelse. I finanskrisen var disse lån notorisk vant til at "udbetale" din egenkapital .
Reverse mortgages giver indkomst til boligejere (generelt over 62 år), der har betydelig egenkapital i deres hjem. Pensionister bruger nogle gange et omvendt realkreditlån til at supplere indkomsten eller for at få engangsbeløb af penge ud af hjem, som de har betalt for længe siden. Med et omvendt realkreditlån betaler du ikke långiveren - långiveren betaler dig - men disse lån er ikke altid så gode, som de lyder .
Renter kun lån giver dig mulighed for kun at betale rentekostnaderne på dit lån hver måned. Som følge heraf får du en mindre månedlig betaling (fordi du ikke tilbagebetaler nogen af din lånebalance). Ulempen er, at du ikke betaler ned gæld og bygger egenkapital i dit hjem , og du bliver nødt til at tilbagebetale den gæld en dag. Disse lån kan give mening i visse kortsigtede situationer, men de er ikke den bedste mulighed for de fleste boligejere i håb om at opbygge rigdom.
Ballonlån kræver, at du betaler lånet helt med en stor "ballon" -betaling . I stedet for at foretage samme betaling i løbet af 15 eller 30 år, skal du foretage en stor betaling for at fjerne gælden (efter fem til syv år, for eksempel).
Disse lån arbejder for midlertidig finansiering, men det er risikabelt at antage, at du har adgang til de midler, du har brug for, når ballongbetalingen forfalder.
Refinansier lån giver dig mulighed for at bytte ud et realkreditlån til en anden, hvis du finder en bedre aftale. Når du refinansiere et pant, får du et nyt pant, der betaler det gamle lån. Denne proces kan være dyr på grund af lukkekostnader, men det kan betale sig på lang sigt, hvis du får tallene til at ordne korrekt . Lånene behøver ikke at være af samme type. For eksempel kan du få et fastforrentet lån til at betale en regulerbar rente.
Sådan får du et boliglån
For at låne penge skal du ansøge om lån. Hjem lån kræver meget mere dokumentation end andre typer af lån (som auto lån eller personlige lån), så vær forberedt på en lang proces.
Kredit og indkomst:
Som med de fleste lån er din kredit og indkomst de primære faktorer, der afgør, om du vil blive godkendt. Før du ansøger om boliglån, skal du kontrollere din kredit for at se, om der er problemer, der kan medføre problemer (og reparere dem, hvis de bare er fejl). Forsinkelser, domme og andre problemer kan medføre, at din ansøgning nægtes - eller du får en højere rente, hvilket betyder at du betaler mere i løbet af lånets løbetid.
Dokumentation og forhold:
Långivere er forpligtet til at kontrollere, at du har tilstrækkelig indkomst til at tilbagebetale lån, som de godkender. Som følge heraf skal du give bevis for indkomst (få din Form W-2, din seneste afkast og andre dokumenter handy, så du kan indsende dem til din långiver).
Gæld til indkomstforhold:
Långivere vil se på din eksisterende gæld for at sikre, at du har tilstrækkelig indkomst til at betale alle dine lån - herunder den nye, du søger. For at gøre det beregner de et indkomstforhold , der fortæller dem, hvor meget af din månedlige indkomst der bliver spist op ved månedlige betalinger.
Lån til værdiforhold:
Selvom det er muligt at købe med meget lidt ned, er dine chancer for at blive godkendt bedre, når du foretager en stor forskudsbetaling. Långivere beregne et lån til værdi forhold , der viser, hvor meget du låne i forhold til hvor meget ejendommen er værd. Jo mindre du låne, jo lavere er risikoen for din långiver (fordi de hurtigt kan sælge ejendommen og genvinde alle deres penge).
forhåndsgodkendelse:
Det er bedst at vide, hvor meget du kan låne længe før du begynder at købe hus (eller lån). En måde at gøre er at få forhåndsgodkendt af en långiver. Dette er en foreløbig proces, hvor långivere vurderer dine kreditoplysninger og din indkomst. Med disse oplysninger kan de give dig et maksimalt lånebeløb, som de sandsynligvis vil godkende. Dette betyder ikke nødvendigvis, at du er godkendt - især ikke for en bestemt ejendom - men det er nyttige oplysninger, og et forhåndsgodkendelsesbrev kan hjælpe med at styrke dit tilbud. Når du er under kontrakt, vil långivere se nærmere på alt og udstede en officiel godkendelse (eller afslag).
Hvor meget at låne:
Långivere fortælle altid, hvor meget du kan låne, men de diskuterer ikke, hvor meget du skal "låne". Det er ansvaret for dig at bestemme, hvor meget du skal bruge på et hus, hvilken type lån du skal bruge, og hvor stor en forskud du vil foretage (påvirker dit lån til værdiforhold ). Alle disse faktorer bestemmer, hvor meget du betaler hver måned, og hvor meget du vil betale i løbet af lånets løbetid (mindre lån medfører mindre månedlige betalinger og mindre rentegodtgørelser). Det er risikabelt at låne det maksimale beløb, især hvis du foretrækker at have noget "pude" i dit månedlige budget.
Hvor skal man låne
Boliglån er tilgængelige fra flere forskellige kilder. Få citater fra mindst tre forskellige långivere, og vælg den der virker bedst for dig.
Realkreditmæglere tilbyder lån fra mange långivere. De har adgang til lån fra flere banker og andre finansieringskilder, og de vil hjælpe dig med at vælge en långiver baseret på rente og andre funktioner. Realkreditmæglere kan opkræve et oprindelsesgebyr, som du betaler, eller de kan blive betalt af långiveren (eller en kombination af begge). Hvis du ikke kender nogen realkreditmæglere, så spørg din ejendomsmægler eller andre, du stoler på for en anbefaling.
Banker og kreditforeninger tilbyder lån til kunder. Pengene i check- og opsparingskonti skal investeres, og at låne penge ud er en måde at investere pengene på . Disse institutioner tjener også indtægter fra oprindelse gebyrer, renter og andre lukning omkostninger.
Online långivere kan finansiere lån selv (ved hjælp af investor penge, for eksempel), eller de kan fungere som pant mæglere. Disse tjenester er praktiske, fordi du kan håndtere alt praktisk taget, og du kan ofte få tilbud mere eller mindre med det samme.
Hver långiver skal give dig et låneoverslag , som hjælper dig med at sammenligne omkostningerne ved at låne fra forskellige långivere. Læs disse dokumenter omhyggeligt, og still spørgsmål, indtil du forstår alt, hvad du ser. CFPB forklarer flere afsnit af låneoverslaget for at hjælpe dig med at forstå funktionerne i dit lån.
Låneprogrammer
Det kan være muligt at få hjælp til dit lån ved hjælp af låneprogrammer fra offentlige og lokale organisationer. Disse programmer gør det lettere at blive godkendt, og nogle tilbyder kreative incitamenter til at gøre hjem ejerskab mere overkommeligt og attraktivt. Udover at købe et hus kan det være muligt at refinansiere med disse programmer (selvom du skylder mere end dit hjem er værd ).
Stats lån programmer er blandt de mest generøse. I de fleste tilfælde giver en privat långiver (som en bank) finansiering, og den føderale regering lover at tilbagebetale lånet, hvis du undlader at gøre det. Der er en række programmer, og nogle af de mest populære er anført nedenfor.
FHA lån:
Lån forsikret af Federal Housing Administration (FHA) er populære for homebuyers, der ønsker at lave en lille forskudsbetaling. Det er muligt at købe med så lidt som 3,5 procent nede, og de er relativt lette at kvalificere sig til (hvis du f.eks. Ikke har perfekt kredit). Lær mere om FHA lån .
VA lån:
Veteraner, Servicemembers og kvalificerede ægtefæller kan købe et hjem med et lån garanteret af Department of Veterans Affairs (VA). Disse lån giver dig mulighed for at låne uden krav om realkreditforsikring og ingen forskudsbetaling (i nogle tilfælde). Du kan låne med mindre end perfekt kredit, lukkekostnader er begrænsede, og lånet kan antages at antages (hvilket gør det muligt for en anden at overtage betalingerne, hvis de er berettigede).
First-Time Homebuyer-programmer gør det nemt at eje dit første hjem , men de følger med strings. Ofte udviklet af lokale myndigheder og ideelle organisationer, kan disse programmer hjælpe med nedbetalinger, godkendelse, rentesatser og meget mere. Men de er svært at finde (og kvalificere sig til), og de kan begrænse, hvor meget du kan profitere, når du sælger dit hjem.
4 måder at spare penge på
Hjem lån er dyre, så sparer selv lidt (i procent) kan føre til hundredvis eller tusinder af dollars i besparelser.
1. Shop Around
Igen er det vigtigt at få mindst tre citater fra forskellige långivere - helst forskellige typer långivere (en realkreditmægler, en online långiver og f.eks. Din lokale kreditforening). Alle har forskellige priser, og du lærer meget i processen.
2. Se prisen
Jo større (og længere) dit lån, jo mere din sats betyder noget. Du betaler rente på din lånebalance år efter år, og disse renteomkostninger kan være titusindvis af dollars. Nogle gange giver det mening at betale mere op foran - selv købe "point" på dit lån - hvis du kan låse i en lav sats på lang sigt.
3. Vær opmærksom på realkreditforsikring
Hvis du lægger mindre end 20 procent, skal du højst sandsynligt betale pantforsikring. Denne forsikring er ikke til din fordel - det beskytter långiveren, hvis du holder op med at foretage betalinger, og de kan ikke genoprette deres midler - så det er bedst at undgå denne udgift. Evaluer alternative måder at komme op på 20 procent, og find ud af, hvordan du fjerner realkreditforsikring så hurtigt som muligt. Med nogle lån, som FHA lån, kan du ikke rigtig slippe af med den omkostning, medmindre du refinansiere.
4. Administrer afsluttende omkostninger
Når du får et boliglån, skal du betale mange udgifter. Der er ansøgningsgebyrer, kreditcheckgebyrer, oprindelsesgebyrer, vurderingsomkostninger og meget mere. Nogle långivere opkræver højere og lavere omkostninger, men du ender altid med at betale en eller anden måde. Vær forsigtig med lån uden "låneomkostninger", medmindre du er sikker på, at du kun vil være hjemme i en kort periode.