Svar: I en kort salg betyder listeprisen oftest diddly-squat. Hvordan kan det være, du undrer dig måske. Hvordan kan en agent og hendes sælger sætte pris på et kort salg , der ikke er rigtigt? Det er gjort hver eneste dag i byer i hele Amerika.
I alle disse byer er købere ligesom du spørger det samme spørgsmål: Hvor fleksibel er den korte salgspris? Eller spørger de: Hvor lavt vil sælgeren gå? Fordi det er, hvad købere som dig selv vil vide. Hvad kan de købe den korte salg på? Hvilken pris skal de tilbyde? Hvis de tilbyder listepris , skal banken acceptere denne pris, ikke? Svaret er nej. Banken gør det ikke.
Hvad en crock. Hvordan kan det være? Hvordan kan en sælger og hendes agent vildlede en hel pool af købere som dette, måske tror du. Det er, hvordan kortsalg er prissat . Nogle priser er korrekte og nogle korte salgspriser er ikke.
Den forhåndsgodkendte Short Sale Price
For det første indse, at en kort salg er et privilegium.
Det er ikke en ret. Banker behøver ikke at godkende kortsalg. Der er ingen lov, der siger, at en bank skal give et kort salg til sælgeren af et undervandshjem . Banker gør kortsalg baseret på 5 principper:
- Sælgeren er under vandet
- Sælgeren har en trængsel eller er i overhængende fare for afskærmning
- Køberen er kvalificeret til at købe hjemmet
- Det er mere rentabelt at sælge kort end afskærmning
- Prisen er tilstrækkelig eller til markedsværdi
Det er det sidste punkt, som bankerne bryr sig om, når de beslutter at forhåndsgodkalde et kort salg. De ønsker at være i kontrol med prisen. At være i kontrol med prissætningen betyder, at de ikke vil spilde tid på at arbejde på et kort salg, der er prissat for lavt. Men det betyder også, at de måske ikke får noget tilbud, fordi de vælger den forkerte pris.
Af den grund kan jeg ikke lide forhåndsgodkendt kortsalg. Det ville være mere hensigtsmæssigt for bankerne at lade markedet bestemme salgsprisen, men ikke alle spiller retfærdigt, og ikke alle korte salg prissættes i forhold til markedet.
Desuden skal køberen indse, at bare fordi banken har godkendt en salgspris, betyder det ikke nødvendigvis, at en køber skal tilbyde denne pris. En køber kan tilbyde mindre, men banken kan muligvis ikke acceptere det. Men hvis køberen tilbyder den forhåndsgodkendte pris, vil det korte salg blive godkendt, såfremt køberen kvalificerer.
Hvordan vælger banken en kort salgspris?
Jeg har gået rundt og omkring med banker på pris mere end noget andet aspekt i et kort salg. For eksempel har jeg noteret et kortsalgshjem for f.eks. $ 599.000 og modtaget et tilbud på $ 599.000.
Banken besluttede, at det ønskede $ 635.000. Købere blev enige om at øge prisen til $ 635.000. Derefter vurderede køberens långiver det på $ 599.000. Banken indvilligede i at sælge til $ 599.000.
De fleste banker stole på en BPO . De ansætter en agent, der er i gang med at lave hurtige mini-vurderinger til en billig pris. Denne agent søger efter boliger inden for en radius fra emnet ejendom. Hjemmene er tilsvarende kvadratiske optagelser, alder og tilstand.
Dette system fungerer så længe der er sammenlignelige salg inden for de sidste 3 måneder, og så længe kvarteret er det samme. Men ofte kan en BPO-agent muligvis justere for værdi ved at fratrække fra eller tilføje til salgsprisen for ikke-sammenlignelige boliger. Ikke alle agenter ved, hvordan man gør dette. Eller agenten kan krydse nabolagets grænselinjer og ikke indse et andet nabolag kommandoer en anden pris.
BPO'er, som en vurdering, er en kombination af kunst og videnskab, ikke en videnskab. Før du køber en kort salg eller lav et tilbud på et kort salg , skal du bede din agent om at køre det sammenlignelige salg , ligesom en BPO-agent ville gøre det. Derefter vil du have en god ide om, hvorvidt banken vil acceptere dit tilbud. Hvis sælgeren mener, at banken vil acceptere dit tilbud, accepterer sælgeren dit tilbud. Det er hemmeligheden.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.