En læser spørger: Jeg har forsøgt at købe et hjem i Roseville, CA, men agenten siger, at den nu er aktiv kort betinget . Hun tager ikke flere tilbud. Jeg vil gerne lave et tilbud på dette hjem. Jeg mener, jeg forstår ikke engang, hvorfor sælgeren er involveret i dette overhovedet, når det er den bank, der godkender tilbuddet. Hvorfor kan jeg ikke omgå sælgeren og gå lige til banken? Hvordan kan en køber gøre et tilbud direkte til den korte salgsbank? " - Short Sale Buyer
Svar: Det er et glimrende spørgsmål, kort salgskøber. Lad os begynde med at se på fakta om et kort salg. I en perfekt verden, den slags, der findes i dime butik romaner, folk gør deres pant betalinger til tiden og banker er glade. Så længe bankerne får deres penge, er bankerne ikke så meget interesserede i at tale om at tage en kort udbetaling på deres lån kendt som et kort salg .
Når en bank mener, at sikkerheden for lånet er i fare, og / eller sælgeren er bestemt til at blive kriminel og stoppe med at udbetale realkreditlån , er banken derefter interesseret i at tale om at lave en kort salg. Nogle gange er det faktum, at et hjem er under vand, nok til at få en bank til at overveje en strategisk kortsalg . Men det meste af tiden ønsker banken, at sælgeren har en trængsel, ud over negativ egenkapital.
Tilladelse til tredjepart til at tale med Short Sale Bank
Hvis en bank er en sticker for detaljer, og de fleste er, kan banken ikke tale med nogen Tom, Dick eller Harry, der ringer til at diskutere et bestemt kortsalg.
Det skyldes, at banken sandsynligvis vil kræve en tredjepartstilladelse, der skal underskrives af låntageren. Låntageren er usandsynligt at underskrive denne tilladelse, hvilket giver en fuldstændig fremmed adgang til låntagerens personlige oplysninger, hvilket ville blive diskuteret om hans lån med den korte salgsbank.
Det betyder ikke, at du ikke selv kunne sende et tilbud til banken, fordi du kunne. Banken er simpelthen usandsynlig at kontakte dig direkte og kan rute tilbuddet tilbage gennem noteringsagenten.
Hvorfor køberens agenter kan ikke gå direkte til Short Sale Bank
Dit problem vil være at finde en agent, der er villig til at tegne et tilbud til dig. Agenter ønsker at blive betalt for deres arbejde. Den mest almindelige måde, som en køberens agent bliver betalt på, er af noteringsmægleren. REALTOR® Code of Ethics angiver, hvordan agenter skal interagere med hinanden, og en køberens agent kan ikke gå rundt eller forstyrre et registreringsagents forretning.
Det betyder, at du bliver nødt til at udarbejde dit eget tilbud eller kontakte en kort salg advokat for at skrive et tilbud til dig. Du vil måske ikke bekymre dig om alle detaljerne og skrive et brev til banken sammen med bevis på midler og et forhåndsgodkendelsesbrev , der forklarer den pris, du gerne vil betale.
Finde Short Sale Bank til at indsende dit tilbud
Du må muligvis gøre din egen ejendomssøgning af de offentlige registre alt alene. Det er ret nemt at finde ud af, hvilken långiver der oprindeligt lavede lånet til låntageren, men mange lån sælges igen og igen. Imidlertid holdes de fleste poster i digital format i dag, så det er relativt nemt at foretage en søgning på retshuset eller County Recorder's kontor.
Hvorfor er sælgeren involveret i at sælge den korte salg?
Bundlinjen er sælgeren er ejer af hjemmet. Banken er simpelthen en sikret debitor. Banken gør ikke det korte salg; det godkender det korte salg og dets udbetaling. Det er sælgeren, der handler hjemmet til den korte salgskøber, hvorfor sælgeren får at vælge, hvem der køber den.
Sælgere har generelt lidt incitament til at forsøge at få den højeste pris muligt. Noteringsagenter er også tilbageholdende på grund af nedfald fra HVCC , fordi de ved, at den pris, en køber vil betale ikke altid er prisen, som en købers långiver vil godkende. Lav vurdering kan være et almindeligt problem blandt køberens långivere.
Når jeg modtager et andet tilbud fra en køber, ved, at sælgeren ved at indgive tilbuddet til banken, vil sandsynligvis starte processen, og sælgerne ikke ønsker at starte fra bunden.
Derfor kræver sælgere generelt, at vi accepterer tilbuddet som et backup tilbud og tilbageholder det fra banken. Det er sælgerens hjemsted.
Banken ønsker måske heller ikke at se et andet tilbud. Banken ønsker markedsværdi fra en kvalificeret køber. Din bedste mulighed i disse scenarier, hvis du virkelig ønsker at lave et tilbud direkte til den korte salgsbank, er at tilbyde alt kontanter og mere end listepris.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.