Hvorfor kræver banken en Arm's-Length Affidavit for en kort salg?
En læser siger: "Vi er i et forfærdeligt rod, min mand mistede sit job i foråret, og vores hus er ikke værd at være i nærheden af det, vi betalte for det. Banken afviste vores anmodning om et lånsmodifikation , så vi har intet andet valg end at lave et kort salg . Da jeg fortalte min mor, at vi skulle sælge huset, tilbød hun at købe det fra os og lade os leje tilbage, så vi behøvede ikke at flytte. Men nu har banken sendte os en armlængdes affidavit til at underskrive, og det ser ud til, at de ikke vil lade os sælge til min mor. Jeg forstår ikke noget af det her. Hvorfor kræver banken en armlængde påtrykt af denne korte salg? "
Jeg mærker din frustration og forvirring om armlængden påbud og ved første hånd hvor lang og smertefuld den korte salgsproces kan være, når jeg håndterer mange korte salg i Sacramento. Mange kortsalgssælgere fortæller mig, at de oprindeligt havde forsøgt at lave et lån modifikation og blev afvist af deres banker. Du er ikke alene. Det er som om bankerne ønsker at dumpe deres beholdning og få alt ud af bøgerne snarere end at hjælpe et boligejendom i et hjem.
En armlængdes affidavit er primært at sikre banken, at parterne ikke kender hinanden, der er intet eksisterende forhold mellem sælger og køber.
Grunden til, at du bliver bedt om at underskrive en armlængdes affidavit, er, fordi bankerne forsøger at stoppe pantbedrageri . Når folk kommer i økonomiske problemer, kan skurke lugte nød en kilometer væk. Disse bøller kryber ud af gutterne og synes at være ved at lave mad på ordninger, der udnytter de husejere, der står over for afskærmning .
Jeg siger ikke, at dine hensigter ikke var ærefulde, men bankerne har brudt ned på grund af de korte salgsflynger og skyggefulde double-escrow-tilbud på kortsalg.
Hvad er årsagerne til en arm's-længde affidavit for en kort salg?
Et armlængdes affidavit er et dokument oprettet af en kort salgsbank i et forsøg på at forhindre sælgere i at sælge til en slægtning og for at begrænse realkreditbedrageri .
Grunden til, at banken ikke vil have en sælger at overføre titel til en slægtning i et kort salg, skyldes, at sælgerne ikke kan drage fordel af en kort salg .
Sælgere gør sommetider sideaftaler med familie eller venner til at fungere som en halmkøber. Derefter, efter transaktionen lukker, overfører de, som foregiver købere, titlen tilbage til sælgeren. Denne praksis betyder, at sælgerne har tilbagekøbt deres hjem til måske halvdelen af omkostningerne, hvilket i høj grad gavner dem sælgere. Men banker gør reglerne, og bankerne siger, at sælgere ikke kan nyde godt af det. Hvis de ville have sælgere til gavn, ville de have aftalt en lånemodifikation.
Hvad indeholder en Arm's-Length Affidavit?
De fleste banker opretter deres egne armlængdesedrag. Specifikationerne er typisk ikke omsætningspapirer. Sproget kan endvidere variere fra ét affidavit til et andet. Følgende er de punkter, der er indeholdt i en grundlæggende armlængdes affidavit:
- Armlængden affidavit refererer ejendomsadresse, navn på sælgere, købere og agenter, og det er en armlængde-transaktion.
- Ingen part i den korte salgskontrakt er et familiemedlem, en forretningsforbindelse eller en person, der deler en forretningsinteresse med sælgeren.
- Der er ingen skjulte vilkår eller særlige aftaler mellem købere, sælgere og / eller agenter.
- Når transaktionen er lukket, vil sælgerne ikke leje hjemmet eller genvinde titlen på det, medmindre banken tillader det.
- Ingen af parterne modtager nogen kompensation bortset fra den provision, der udbetales til agenterne.
Hvis du underskriver en armlængdes affidavit til din korte salg og derefter overtræder det, kan du holdes ansvarlig for pant bedrageri. Mortgage Svig falder under FBI's jurisdiktion. Hvis nogen fortæller dig, at det er OK at sælge til en slægtning, skal du sørge for at afklare dit forhold til køberen til banken, inden du lukker . Jeg kender ikke til nogen banker, der vil lade dig gøre det.
Jeg er også klar over, at dette ikke lyder retfærdigt, men det er hvordan bankerne har besluttet at håndtere det. Jeg håber du kan finde en armlængdekøber, før dit hjem går i afskærmning.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.