Ultimativ guide til at købe et hjem
Lad os sige en morgen du vågner op og indser, at du er klar til at købe et hjem . Du er træt af at betale husleje med intet at vise for det, og du regner med at det er tid til at komme ind i et eget hjem. Men du har forbehold.
Når alt kommer til alt, hvis det er din første gang, har du spørgsmål. Du kan være lidt nervøs for at du vil rive op, og det er normalt at føle den måde - du vil nok bruge hundredtusindvis af dollars og gøre det vigtigste økonomiske køb af dit liv.
Så det betaler sig at komme ind i hjemmet købsprocessen bevæbnet med så mange oplysninger som muligt.
Hver stat kræver lidt forskellige trin til at købe et hjem , selv om de stort set er meget ens. Her er det grundlæggende.
Overvej at købe et hjem er rigtigt for dig
Mange mennesker har hemmelige frygt for at købe et hjem, og nogle af disse frygt er berettiget. Ikke alle er skåret ud for at eje et hjem, og hvis du er en af disse mennesker, er det bedre at finde ud af det nu, end når du er under kontrakt.
- Sammenlign Leje vs. Køb . Du kan beslutte at leje er bedre for dig end at købe, fordi køb af et hus har sine ulemper.
- Overvej nogle af grundene til at købe . Der er mange fordele ved at købe og eje fast ejendom; Husk på, om du begynder at få kolde fødder .
- Skal du købe et hjem før du bliver gift? Hvis du køber et hjem med en partner eller en betydelig anden, før du knytter knuden , skal du tænke dig frem og overveje mulige finansielle konsekvenser.
- Spørg dig selv, om du planlægger at blive med samme job eller forblive i samme by. Hvis du er en ubekymret person, der ønsker evnen til at bevæge sig et andet sted, bør trangen komme i stykker, kan du muligvis ikke efterlade et indfald eller afslutte dit job, hvis du ejer et hjem.
Find en købers agent til at hjælpe dig
Uanset hvad du gør, prøv ikke at gå alene. At købe et hjem er ikke så let som det ser ud. Du vil få gavn af professionel hjælp, og det er en gratis service til dig. For ikke at nævne, agenter ser ofte alle de nye lister, før de er tilgængelige online.
Ring ikke til noteringsagenten i håb om at agent vil gøre alt, hvad der kræves for at tjene to gange provisionen under dobbelt agentur. Agenter er mere etiske end offentligheden giver dem kredit for. Ovenfor vil du ikke få individuel repræsentation; Du ville enten modtage neutral repræsentation eller slet ingen repræsentation.
Bed venner for en anbefaling til en ejendomsmægler. Søg efter agenter i dit område på en søgemaskine, kig på agentwebsteder, læs anmeldelser og læs blogs (som mange agenter skriver om deres ejendomsmarked). Prøv at finde en købers agent.
- En køberens agent repræsenterer kun dig og har et fiduciært ansvar for at passe på dine bedste interesser. Du kan bedre blive betjent af en agent, hvis eneste praksis er køberrepræsentation. Der er køberspecialister i branchen. Du behøver ikke arbejde med en agent, der også arbejder med sælgere, medmindre du vil.
- Købers agenter kan bede dig om at underskrive en købers mægleraftale , men det er sælgeren, der betaler provisionen. Jeg ved, det lyder mærkeligt, at en sælger ville betale din agent, men det er generelt, hvordan det virker.
- Interviewagenter, indtil du finder en agent, du stoler på, og med hvem du føler dig komfortabel. Besiddelse af en ejendomslicens er ingen garanti for, at din agent er kompetent. Agenter kommer fra alle samfundslag og nogle er meget bedre end andre. Prøv at ansætte erfaring. Din bedste sikring mod fejl vil være en agent med erfaring.
- Når du først er bosat på et område, så prøv at ansætte en kvarterspecialist . En agent, der rutinemæssigt sælger boliger i det område, hvor du vil købe, kan have mere viden, der kan hjælpe med at guide din beslutning om at købe, over en agent, der ikke kan finde huset med to kort og en lommelygte.
Få dine penge i orden
Indstil din finansiering, afsat en forskudsbetaling og undersøg de lånsprogrammer, der er tilgængelige. Ved at lave dine lektier, vil du vide præcis, hvor meget du kan betale, og hvad det vil koste dig. Lidt er mere nedslående end at lære i midten af en transaktion, du kan ikke lukke.
Du kan bede din ejendomsmægler om en långiver henvises. Långivere har ikke lov til at kompensere agenter for henvisninger, hvis du undrer dig. Det betyder, at din agent kun refererer til de øverste långivere, der fungerer godt, fordi din agent ønsker at du skal vinde.
- Bestil en gratis kredit rapport . Giv dig tid til at rydde op i en kreditrapport, der indeholder fejl. Tvistfeil. Prøv at reducere dine månedlige gældsforpligtelser nu ved at nedbetale disse lånebalancer. Åbn ikke nye kreditlinjer eller luk gamle kreditlinjer.
- Find en långiver . Tjek steder for at få et pant og sammenligne priser og gebyrer. Du kan starte med din egen finansielle institution, derefter interviewe nogle få realkreditmæglere og vælge et lån produkt du helt forstår. Realiser alle omkostninger om de samme satser, så vælg en långiver, du stoler på, hvem kommunikerer godt og lover at opfylde din forventede sluttidspunkt.
- Bestem en nedbetaling . Jo mere du lægger ned, jo lavere er din månedlige pant betaling . Der er mindst et dusin steder at finde en forskudsbetaling, hvoraf kun den ene er din egen bankkonto. Dit valgte låneprogram kan fastsætte minimumsbetaling, men du kan altid betale mere. Jo højere udbetaling, jo større er egenkapitalpositionen.
- Vælg dit låneprogram. Overvej FHA lån . FHA-lån bærer konkurrencedygtige renter , kommer med minimale forskudskrav og giver sælgere mulighed for at betale nogle eller alle dine lukkekostnader . Nogle første gangs køberprogrammer udnytter FHA-lån som en del af deres finansiering og giver dig også penge til at lukke omkostninger og / eller din forskudsbetaling.
- Få en forhåndsgodkendelse brev . Viser sælgeren, du allerede er forhåndsgodkendt til et lån, giver dig en fordel under tilbudsforhandlingerne.
Kig på boliger til salg
Dette er virkelig den sjove del, den (relativt) ikke-stressende del af at købe et hjem. Prøv at afholde dom, indtil du har turneret et hjem i sin helhed. Og ikke afskedige potentielle boliger på grund af overfladiske problemer, der let kunne afhjælpes af et lag maling eller nogle landskabspleje. Gå ind og se.
- Bed din agent om at se på boliger for dig, før du viser dem til dig. Ikke alle agenter har tid til denne ekstra service, men i nogle tilfælde vil agenter være enige. Eller en agent kan turiere hjem hver dag hver uge og har allerede set hjem, der opfylder dine behov.
- Begræns din søgning til de hjem, der passer til dine nøjagtige parametre for at finde det perfekte hjem. Dette kan være sværere at opnå på et marked med tæt lagerføring, for eksempel.
- Spørg din agent for at give dig MLS- udskrivninger af sammenlignelige salg i dit målrettede kvarter. Med udskrifter foran dig kan du tage noter som din tur. Vurder boliger på en skala fra 1 til 10. Dette vil hjælpe med at forkorte din liste til de bedste boliger for dig.
- Overvej alle boliger på markedet, herunder fixer-uppers, REOs, foreclosures, short sales og de overprisede boliger med længere DOM . Du vil finde denne tilgang nyttig, når dine valg er slanke.
- Overhold åben hus etikette . Hvis du går til et åbent hus søndag, skal du fortælle værtsagenten, hvis du er repræsenteret af en ejendomsmægler.
- Fortæl din agent hvilke online hjemmeoversigter du er interesseret i at forhåndsvise og bede om yderligere input. Din agent kan samle flere oplysninger, end noterne giver i MLS ved at tale med noteringsagenten, og få mere indsigt, end du kunne, så ring ikke til annoncøren selv. Lad din agent tjene hans eller hendes lønseddel og gøre det for dig.
Lav et intelligent og informeret tilbud
En del af problemet med at se på boliger til salg er, at du ikke ser boliger, der har solgt. Kun de solgte boliger vil give dig et passende sammenligneligt salg for at vide, om et hjem er overpris, underpriset eller ligefrem. Sælgere kan spørge ethvert beløb, de ønsker, prisen skal dokumenteres.
- Overvej at skrive sælgerens markedstilbud på sælgerens markeder og købers markedsbud på køberens markeder. Kan ikke understrege betydningen af dette nok. Din "lowball strategi" hentet fra et populært tv-show virker ikke på sælgerens markeder, for eksempel.
- Vælg en hjemmetilbudspris baseret på det beløb, du mener, at en sælger vil acceptere eller modtage. Denne pris er generelt baseret på det sammenlignelige salg, med input fra din ejendomsmægler.
- Hvis du overvejer et lowball tilbud , så spørg din agent for at bekræfte denne pris for dig. Du bliver nødt til at præsentere en grund til sælgeren for at acceptere denne type tilbud, og det kan ikke være baseret på indfald.
- Forbered dig på flere tilbud, hvis hjemmet anses for ønskeligt på et varmt sted. Ikke genert væk fra flere tilbud. Nogen må vinde. Hvorfor kan ikke køberen være dig?
- Hvis dit tilbud afvises, skal du bede din agent om at forklare hvorfor og ikke gentage denne fejl med dit næste tilbud. Du må heller ikke automatisk bebrejde din agent. Måske er problemet, at du ikke tilbyder nok? Hvis din agent styrte dig forkert, skal du engagere dig i en ærlig diskussion med denne agent.
Forhandle Counter Tilbud
Det anses for normalt, at en sælger sender et modtilbud. Det betyder ikke, at dit tilbud fornærmet sælgeren, eller at din agent gjorde noget galt. Nogle sælgere udsteder et modtilbud, fordi de kan lide at have det sidste ord.
- Forvent sælgeren at udstede et modtilbud . Selvom du har tilbudt listeprisen, kan sælgeren have andre punkter, der ikke er tilstrækkeligt rettet til sælgerens tilfredshed i tilbuddet. Et modtilbud er ikke dødens kys; tænk på det som gateway til accept.
- Hvis sælgeren tæller til fuld pris, fortsæt med at forhandle. Selvom du tilbudt mindre i begyndelsen, kan du opleve, at fortsatte forhandlinger kan resultere i den endelige tilbudspris, som er acceptabel for jer begge. Den første tæller er ikke altid den sidste.
- Under tilbudsforhandlinger deler du personlige oplysninger om din familie for at give sælgeren en grund til at bekymre sig om dig. Især hvis der er andre tilbud, vil du gerne sætte din bedste fod frem og få dit tilbud resonere med sælgeren på et personligt plan. Uanset hvad, hjem salg er følelsesmæssige og personlige.
Foretag et stærkt pengeindskud
Købsaftaler indeholder typisk en god trosindbetaling, kaldet en alvorlig penge indbetaling. Det viser, at en køber er forpligtet til transaktionen, når en køber er villig til at deponere et depositum. De fleste alvorlige pengeindskud refunderes.
- Når dit tilbud er accepteret, skal du deponere din alvorlige pengecheck med den relevante part. I Californien, hvor jeg er mægler, har vi typisk 3 dage til at foretage indskuddet.
- Lad aldrig din check betales til sælgeren. Jeg er ligeglad med, hvad nogen siger, betaler ikke sælgeren direkte. Gode ol 'drenge måder at gøre forretninger og håndtryk på, er en måde at komme tilbage til.
- Dit tilbud skal indeholde uforudsete forhold, der returnerer din alvorlige pengeindbetaling til dig, hvis du annullerer kontrakten. Normalt angiver uforudsete perioder en tidsperiode for udførelse.
Åben Escrow / Order Titel Forpligtelse eller Prelim
Beskyttelsesofficeren udarbejder escrow-instruktioner. Den nøjagtige proces her varierer efter lokalitet - for eksempel i det sydlige Californien er de underskrevet ved starten, mens de i nordlige Californien er underskrevet ved lukning. Beskyttelsesofficeren vil handle en neutral tredjepart for at behandle din transaktion ved at indsamle eller forberede dokumenter, opnå signaturer, optage dokumenter og udbetale midler.
- Din agent eller agentens transaktionskoordinator åbner escrow og titel, hvis noteringsagenten ikke allerede har gjort det.
- Bed om escrowofficerens navn, telefon, email og escrow-filnummer. Escrowofficerer er bundet af fortrolighed.
- Giv denne låner og din forsikringsagent denne information. Få en tidlig start på at få tilbud om et boligejers forsikringspolice, da nogle forsikringsselskaber er tilbageholdende med at forsikre alle boliger i alle kvarterer.
Få en vurdering
De fleste købsaftaler indeholder en bestemmelse for vurderingen, hvilket gør vurderingen til en betingelse for kontrakten. Det betyder, at hvis hjemmet ikke vurderer for det beløb, du har tilbudt at betale, er du ikke forpligtet til at gennemføre transaktionen. Långiveren bestiller bedømmelsen.
- Din långiver vil kræve en forskudsbetaling for bedømmelsen . Så ofte vil en långiver, som en forfremmelse eller et incitament, acceptere at betale for din vurdering. Spørg om det.
- Hvis du får en lav vurdering , diskuter muligheder med din agent. Som køber er det naturligt for dig at sælgeren skal reducere prisen, men det er måske ikke den eneste løsning.
- Bed om en kopi af bedømmelsen. Hvis du har betalt for vurderingen, har du ret til at modtage den.
Overholde Udlånerkrav
Din lånefil er enorm. Den indeholder din låneansøgning, kredit rapport, de sidste to år af selvangivelser, lønlister stubs, W2s, kopier af kontoudtog og andre finansielle dokumenter, ud over statslige og føderale mandater.
- Långivere kan bede om yderligere oplysninger. Må ikke bøje eller klage. De skriver ikke alle reglerne, tegning har det sidste ord. Det kunne være forskellen mellem at få lånet eller ikke at få lånet.
- Gør ikke hjem køb fejl, såsom at ændre din økonomiske situation, mens du er i escrow. Venligst ikke foretage større køb eller erhverve yderligere gæld. Det kan stoppe dig fra at købe et hjem.
- Når filen er færdig, sender långiveren den til endelig godkendelse af godkendelsen. At være i undertegning er nervøs og frustrerende, især når det tager længere tid end 24 timer, men det kan tage en uge.
Bekræft modtagelse af sælgeroplysninger
Sælgere skal levere visse oplysninger om ejendommen til køberen inden for en bestemt tidsperiode, der er angivet i købsaftalen. Det er sælgerens lovpligtige forpligtelse at afsløre alt, hvad en sælger ved om ejendommen, herunder materielle fakta.
- Læs og spørgsmålstegn du ikke forstår på TDS, Sælger Ejendoms spørgeskema, naturfare rapport, skadedyr inspektion / færdiggørelse og andre dokumenter såsom en foreløbig titel politik .
- Realiser dig, at du har 10 dage til at gennemgå for blybaseret maling, hvilket er en føderal offentliggørelse.
- Læs hvert dokument i sin helhed; stille spørgsmål om alle sælgerens oplysninger . Hvis du møder ukendt terminologi, og få købere forstår hvert enkelt begreb, så spørg din agent om at forklare det for dig. Der er ingen dumme spørgsmål, når man køber et hjem.
Bestil Boligejerens Forsikringspolitik
Du kan starte med det firma, der forsikrer din bil. Nogle gange vil forsikringsselskaber give dig en rabat, hvis du opretholder mere end en politik med det pågældende selskab. Ud over huslejerens forsikring, kan du også overveje oversvømmelsesforsikring eller jordskælvsdækning.
- Bestil dit boligejers forsikring tidligt. Som tidligere nævnt vil ikke alle forsikringsselskaber forsikre ethvert hjem, især ældre hjem eller hjem beliggende i farlige steder.
- Nogle gange kan en husejers tidligere krav gøre det svært at få forsikring. En CLUE-rapport vil afsløre tidligere krav og kan købes online for omkring $ 20.
- Få erstatning dækning. Det koster ikke så meget mere at få erstatning dækning, som vil genopbygge dit hjem, hvis det er ødelagt. Desværre har mange ofre for brande ikke båret erstatningsdækning.
Gennemfør inspektioner
I de fleste stater giver købekontrakten en køber et vist antal dage til at foretage inspektioner, herunder en hjemmeinspektion. Du kan også overveje en skadedyr inspektion, skorsten inspektion eller kloak inspektion. Hvis du afslører en større mangel, som du ikke kan acceptere, er du ofte fri til at annullere kontrakten.
- Lej en velrenommeret hjem inspektør . Ikke alle stater kræver, at inspektører har nogen licens eller legitimationsoplysninger. En hjem inspektion er til din opbygning og er ikke en vasketøjsliste til at præsentere for sælgeren at reparere.
- Bring en checkcheck til hjemmet hos dig. Du vil gerne sørge for at alle områder af bekymring er blevet inspiceret og dine spørgsmål adresseret.
- Deltag i hjemmet inspektion . Følg ikke hjemmeinspektøren rundt, som en Zillow-bog fejlagtigt antyder, eller hjemmeinspektøren vil stille dig forbandelse under hans eller hendes vejret. Lad inspektøren gøre arbejdet med inspektion i fred. Vent, indtil hjemmeinspektøren er færdig, før du stiller spørgsmål.
Overvej en anmodning om reparation
Sælgeren er ikke forpligtet til at fastsætte noget, ikke engang långiver kræves reparationer. Nogle vurderinger kan indeholde hvad der kaldes "betingelser", som er fejl af en slags, der skal rettes, før långiveren finansierer lånet. Enhver part kan tage skridt til at tilfredsstille lånevilkårene, dette er omsætningspapir.
- Hvis hjemmeinspektionen viser betydelige og uventede problemer, kan du underskrive en anmodning om reparation ved at bede sælgeren om enten at adressere disse problemer, give dig en kredit mod lukkekostnader eller sænke salgsprisen. Realiser sælgeren kan sige nej og afgøre, om du kan leve med den slags svar.
- Indse intet hjem er perfekt, og inspektøren vil finde fejl. Forvent ikke, at alt på hjemmeinspektionsrapporten fastsættes eller tillades i salgsprisen.
- Vær rimelig. Jeg ved, at dette er en hård, fordi det er subjektivt for nogle mennesker, men at være rimeligt betyder at rationelle undersøgelser foretages. Din agent kan lede dig.
Fjern eventualiteter
Ikke alle noteringsagenter vil bede om frigivelse af uforudsete forhold, men det er de dovne agenter. For at beskytte en sælger fuldt ud, vil de fleste oplysningsagenter kræve frigivelse af alle kontraktkontrakter på datoen for udgivelsen.
- Som standard giver California CAR-kontrakterne købere 17 til 21 dage for at fjerne uforudsete forhold . Forholdene udløber ikke i slutningen af en bestemt tidsperiode, i modsætning til den almindelige overbevisning.
- Forsøg at sikre, at dit lån er fast, og vurderingen er acceptabel, før du fjerner din låneforudsigelse . Hvis din långiver ikke kan bekræfte dit lån, skal du muligvis fjerne lånetilfælde, hvis du er kontraktmæssigt forpligtet til.
- Hvis du nægter at fjerne uforudsete forhold, kan sælgeren udstede et varsel til udførelse og derefter ensidigt annullere kontrakten.
Gør endelig gennemgang
Formålet med den endelige gennemgangskontrol er at sikre, at ejendommen er i samme stand som den, du sidst så på. Hvis du opdager udsatte skader på trægulve, f.eks. Efter at sælgeren har fjernet møbler eller fjernet tæpper, er det tid til at bede om en form for kompensation.
- Gå ikke op med at lave en endelig gennemgang . Du er måske fristet til at afstå fra denne formalitet, men de der vælger denne mulighed fortryder ofte denne beslutning. Du kan lære af dine egne fejl, men læring fra andre er langt foretrukket.
- Sørg for, at toiletter spyles og der ikke er vand, der lækker fra fjernelsen af køleskabet eller vaskemaskinen. Tænd alle lys, betjen alle apparater.
- Undersøg ejendommen for at sikre, at den er i samme stand, som når du gik ind for at købe den. Dette er ikke en licens til at kræve flere reparationer, medmindre du finder en ny fejl, som ikke tidligere er beskrevet.
- Hvis du finder et alvorligt problem, skal du kontakte det nu, inden du lukker. På grund af uopsættelighed i nogle situationer kan du finde en hurtig løsning, der ikke holder op med at lukke. Forsøg at undgå økonomiske arrangementer, der kan ændre din afsluttende offentliggørelse, eller dine lånedokumenter kan blive nødt til at blive redrawn.
Sign Lån og Escrow Dokumenter
Hvis du ikke fysisk kan komme til escrow-selskabet, kan escrowofficeren sende en mobil signer til dig. Du vil sandsynligvis betale ekstra for denne service, men for mange købere er det en gavnlig tjeneste. Mobil notarius signers kommer til dit hjem, kontor eller andet sted du udpeger.
- Som med mange andre aspekter af boligkøbsprocessen varierer procedurer for escrow efter lokalitet. For eksempel i det sydlige Californien vil du underskrive escrow-dokumenter kort efter åbningen af escrow; i det nordlige Californien, vil du underskrive escrow dokumenter sammen med dine låne dokumenter nær lukning.
- Indtast et gyldigt billed-id. Sørg for, at navnet på dit ID er det samme navn som på dine lånedokumenter. Hvis du for nylig har giftet dig og ændret dit navn, kan det medføre et problem.
- Vær forberedt på at bruge mindst 30 minutter til en time underskrivelsesdokumenter. Du vil sandsynligvis blive præsenteret med mindst 100 sider for at underskrive.
Depositum af midler
Det er her, gummiet møder vejen. Nu hvor du har tjekket hjemmet for at sikre, at det opfylder dine forventninger, og dit lån er klar til at lukke, er det her, når du deponerer resten af nedbetalings- og lukningsomkostningerne.
- Medbring en certificeret check, der skal betales til escrow. Du kan ikke indbetale kontant eller personlig check. Personlige checks er acceptable, hvis der er tilstrækkelig tid til at rydde inden lukningen.
- Forvent at escrow for at dække mængden, så du vil modtage en refusion efter lukning. Escrow kan sende dig checken eller overføre refusionen til din bank.
- Overvej at bede din bank om at wire midlerne direkte til escrow, hvilket sparer dig besværet med fysisk levering af kassererens check til escrow.
Luk Escrow
Escrow er lukket, når titelfirmaet modtager bekræftelse fra optagerens kontor om, at dokumenterne er blevet optaget. Denne dato vil være et par dage efter, at du har underskrevet dine escrow- og lånedokumenter. Samme dages lukninger sker sjældent.
- Din ejendom gerning , sælgerens rekonstruktion og tillidspåtegning optager i de offentlige registre . Senere, uger efter lukning modtager du den originale gerning i posten.
- Titelvirksomheden vil underrette din agent, når din transaktion registrerer, og det er igen almindeligt for din agent at ringe til dig. Mange agenter er meget spændte, når det er på tide at aflevere nøgler på døren til dig.
- Efter optagelse, medmindre din kontrakt angiver andet, er ejendommen din. Skift låsene straks og nyd dit nye hjem!
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.