Selv om du bare kunne fortsætte med at betale dit pant, mens du venter på, at markedet forbedres, har du måske også mulighed for at refinansiere og forbedre din pantssituation.
En mulighed, det statsstøttede Home Affordable Refinance Program (HARP), er blevet forlænget til 31. december 2018.
Negative Equity Mortgage: Hvad er mine muligheder?
Mange husejere med negativ egenkapital vil gerne refinansiere, men deres hjem, sammen med tilsyneladende alle andres, er mindre værd, end det plejede at være. Måske har du nærmet nogle få banker til at refinansiere dit hjem, men de har sagt, at dit lån til værdi (LTV) er for højt. Med andre ord er dit hjems realkreditlån for stort en procentdel af dit hjems nuværende værdi, eller overstiger det faktisk. Heldigvis har du stadig få muligheder.
Det er muligt at refinansiere et negativt eller "undervands" realkreditlån, selvom det ikke nødvendigvis er let. Du har to valg:
- Prøv at refinansiere ved hjælp af en af regeringens husejer hjælpeprogrammer.
- Bring kontanter til lukning, hvilket ikke er muligt for de fleste boligejere.
Som følge af boligkrisen har regeringen skabt flere programmer for boligejere mod hårde tider.
Disse programmer giver dig mulighed for at refinansiere, selvom du har negativ egenkapital eller et meget højt LTV-forhold. I de fleste tilfælde skal du være aktuel på dit pant. Hvis du begynder at mangle betalinger, kan det diskvalificere dig fra nogle af låneprogrammerne.
Refinansieringsprogrammer
Hvilket refinansieringsprogram skal du bruge? Det afhænger af, hvordan du fik dit realkreditlån, eller mere specifikt afhænger det af, hvem der for øjeblikket ejer dit lån.
Låntagere kan opleve, at deres lån er hos Fannie Mae eller Freddie Mac. Dette er muligt, selvom du aldrig har hørt om disse organisationer, så HARP- programmet er den eneste mulighed for refinansiering af disse lån.
Hvis dit pant ikke understøttes af Fannie Mae eller Freddie Mac, kan du undersøge de forskellige andre refinansieringsprogrammer, der er tilgængelige for lav eller ikke-egenkapitalfinansiering, såsom FHA Streamlined eller VA Streamlined-refinansieringsprogrammer. I mange tilfælde har disse programmer ingen LTV krav og kræver ikke en ny vurdering, så lånet er baseret på dit hjems tidligere værdi, hvilket kan gøre hele forskellen.
En anden mulighed: Betaling af realkreditlånet
Der er en anden måde at refinansiere med negativ egenkapital, og det er at betale kontant for at bringe din låneværdi nede, tættere på dit hjems nuværende værdi. Du reducerer det beløb, du skylder ved enten at foretage en stor betaling på dit lån eller ved at betale kontanter ved lukning, når du refinanserer.
Din ejendoms høje LTV-forhold er sandsynligvis, hvad der har forhindret dig i at få refinansiering fra en traditionel långiver. Hvis du har et negativt egenkapitallån, låner du mere end hjemmet er værd, og de fleste långivere ønsker ikke at tage den slags risiko.
Hvis du har standard på lånet, vil långiveren ikke være i stand til at blive fuldt tilbagebetalt, selvom de sælger dit hjem.
Som følge heraf tilbyder mange långivere kun at refinansiere, hvis du betaler ned lånebalancen for at skabe et mere velsmagende lån til værdi-forhold eller vente, indtil dit hjems markedsværdi går op igen og forbedrer forholdet mellem lån og værdi.
Desværre kræver denne tilgang, at du har adgang til et fast beløb på kontanter. Hvis du ikke er i stand til at skrive en stor check, kan de offentlige refinansieringsprogrammer være din eneste mulighed. HARP-programmet opfordrer husejere til at søge igen, selvom de er blevet slået ned før, så det er værd at tage det ekstra skridt.
Hvis du har opbrugt alle lånemuligheder og stadig ikke kan refinansiere, kan du stadig forbedre din situation. Spørg din långiver, hvis du kan foretage et lån modifikation , eller hvis de har andre forslag til dig.
De fleste långivere vil hellere arbejde med låntagere for at få regelmæssige betalinger tilbage på skema, end hvis låntageren er i stand til at forlade eller opgive deres betalinger.
Forhør dig om at ændre vilkårene for dit lån for at se, om din långiver har andre løsninger, der hjælper dig med at holde din nuværende pant.