Hvor meget af dit hjem har du virkelig?
Sæt en anden måde; LTV-forholdet fortæller dig, hvor meget af en ejendom du virkelig ejer i forhold til, hvor meget du skylder. Forholdet bruges til flere typer af lån, herunder hjem og auto lån (både køb og refinansier).
Sådan beregnes
For at beregne et LTV-forhold opdele beløbet for et lån i den samlede værdi af det aktiv, der sikrer lånet.
Eksempel: Antag, at du vil købe et hjem til en værdi af $ 100.000. Du har $ 20.000 til rådighed for en forskudsbetaling , så du skal låne $ 80.000.
Din LTV-forhold vil være 80 procent, fordi lånets dollarbeløb er 80 procent af husets værdi. $ 80.000 divideret med $ 100.000 er lig med 0,80 (hvilket er det samme som 80 procent - se hvordan decimaler og procentsatser er relateret ).
Beregn LTV-forholdet ved at dividere låneværdien i ejendomsværdien: 80.000 / 100.000 = 0.8.
En nem måde at beregne LTV på er at bruge din enheds kalkulator eller søge Google ved hjælp af skråstreg ("/") til division.
For eksempel vil følgende link "søge" for svaret: 80.000 / 100.000, eller du kan skrive det ind i en søgefelt (inklusive Bing og Yahoo).
Hvorfor det drejer sig om
Et LTV-forhold hjælper långivere med at vurdere risikoen: Jo mere de låne, desto større risiko tager de. Højere risiko for långiveren betyder:
- Det er sværere at blive godkendt til lån.
- Du må muligvis betale mere (med en højere rente ).
- Du skal muligvis betale ekstraomkostninger, som f.eks. Realkreditforsikring.
Hvis du beregner LTV, har du sikkert et lån, der er sikret af en eller anden form for sikkerhedsstillelse . For eksempel, når du låner penge til at købe et hjem, er lånet sikret ved en lien på huset . Långiveren kan tage i besiddelse af huset og sælge det gennem afskærmning, hvis du undlader at betale lånet. Det samme gælder for auto lån - din bil kan genoptages, hvis du holder op med at foretage betalinger.
Långivere ønsker ikke virkelig din ejendom - de vil bare få pengene tilbage hurtigt. Hvis de kun låne op til 80% (eller mindre) af ejendommens værdi, kan de sælge ejendommen til mindre end top dollar for at inddrive deres midler. Det er nemmere end at holde ud for et godt tilbud.
Ligeledes kan uanset hvad du købte have mistet værdi siden du købte det, så udlån 100 procent eller mere sætter långivere i fare.
Endelig, når du har lagt nogle af dine egne penge i et køb, er du mere tilbøjelig til at værdsætte den og fortsætte med at foretage betalinger. Du har skind i spillet, så du kommer ikke til at gå væk, medmindre du er ude af muligheder.
Gode LTV-forhold
Hvad er et godt LTV-forhold, der kan hjælpe dig med at blive godkendt til et lån?
Det afhænger af din långivers præference og typen af lån. Du har ofte bedre held med mere investeret kapital (eller et lavere LTV-forhold).
Med boliglån er 80 procent et magisk nummer. Hvis du låner mere end 80 procent af et hjems værdi, skal du generelt få privat pantforsikring (PMI) for at beskytte din långiver. Det er en ekstra omkostning, men du kan ofte annullere forsikringen, når du kommer under 80 procent LTV. Et andet bemærkelsesværdigt tal er 97 procent. Nogle långivere giver dig mulighed for at købe med 3 procent ned ( FHA lån kræver 3,5 procent) - men du betaler pantforsikring, muligvis for lånets løbetid .
Med auto lån går LTV-forhold ofte højere, men långivere kan fastsætte grænser (eller maksimum) og ændre dine satser afhængigt af hvor høj din LTV-forhold vil være. I nogle tilfælde kan du endda låne på mere end 100 procent LTV.
Undervands: Når LTV-forholdet er højere end 100 procent, er lånet større end værdien af det aktiv, der sikrer lånet (eller hvis du har negativ egenkapital). Det er typisk ikke en god situation, fordi du skal skrive en check (eller betale) for at sælge aktivet - du ville ikke få nogen penge ud af aftalen. Efter at hjemværdier faldt under realkrisen , var undervandsboliger et stort problem. Undervands auto lån er altid et problem. Hvis du låner med et højt LTV-forhold, skal du sørge for, at der er en god grund til at tage risikoen.
Husk: Din egenkapital behøver ikke at være i form af penge, som du bringer til aftalen. Hvis du ejer ejendom (eller en del af en ejendom), kan din ejerandel bruges som egenkapital, og værdien af denne rente kan ændres over tid. For eksempel, når du låner mod dit hus med et boliglån , bruger du dit hjems værdi og øger din LTV-forhold effektivt, når du får et lån. Hvis dit hjem får værdi, fordi boligpriserne stiger, vil din LTV falde (selvom du måske har brug for en vurdering til at bevise det). Ligeledes, hvis du låner penge til at bygge et nyt hjem, kan du bruge det land du bygger på som egenkapital til et byggelån.
Større billede
LTV forhold er ekstremt vigtige. Men de er en del af et større billede, som omfatter:
- Din kredit score (med god kredit er det lettere at få højere LTV lån)
- Din indkomst er tilgængelig for at foretage månedlige betalinger
- Det aktiv, du køber (Er det et hus i god form eller en multifamilie enhed? Er det et nyt eller brugt køretøj? Motorcykel eller RV?)
Ud over din kredit er en af de vigtigste ting for långivere din gæld til indkomstforhold. Det er en hurtig måde for dem at finde ud af, hvor overkommeligt ethvert nyt lån vil være - kan du komfortabelt tage de ekstra månedlige betalinger på, eller kommer du over dit hoved?