Reverse realkreditlån giver mening for nogle boligejere
Det grundlæggende
Som et almindeligt realkreditlån bruger et omvendt realkreditlån dit hjem som sikkerhed .
Men disse lån er forskellige på få måder, hvilket fører til den "omvendte" del af navnet. For det første får du penge i stedet for at betale penge til din långiver hver måned. For det andet vokser mængden af dit lån over tid, i modsætning til at falde sammen med hver månedlig betaling
Konceptet fungerer som et andet pant eller home equity lån. Omvendte realkreditlån er dog kun tilgængelige for boligejere 62 år og ældre, og du behøver generelt ikke at tilbagebetale disse lån, før du bevæger dig ud af dit hus.
Reverse realkreditlån kan give penge til alt hvad du vil, fra supplerende pensionsindkomst til penge til et stort hjem forbedringsprojekt. Så længe du opfylder kravene (se nedenfor), kan du bruge midlerne til at supplere dine andre indtægtskilder eller besparelser, du har opsamlet. Men ikke bare hoppe på udsigten til nemme penge; disse lån er komplicerede , og de reducerer aktiver for dine arvinger.
Mens flere kilder til omvendte realkreditlån eksisterer, er en af de bedre muligheder Home Equity Conversion Mortgage (HECM) tilgængelig via Federal Housing Administration . En HECM er generelt billigere for låntagere på grund af statsstøtte, og reglerne for disse lån gør dem forholdsvis forbrugervenlige.
Hvor meget kan du få?
Hvor mange penge du får afhænger af flere faktorer og er baseret på en beregning, der gør visse antagelser om, hvor længe lånet varer.
Egenkapital: Jo mere egenkapital du har i dit hjem, desto mere kan du tage ud. For de fleste låntagere er det bedst, hvis du har betalt dit lån i mange år, og dit realkreditlån er næsten helt betalt.
Rentesats: Lavere renter betyder, at mere af dit lånekapital går til dig som indtægt snarere end at dække rentebetalinger.
Alder: Den yngste låntagers alder på lånet påvirker også, hvor meget du får, og ældre låntagere kan tage mere. Hvis du er fristet til at udelukke nogen yngre til at få en højere udbetaling, skal du være meget forsigtig, fordi en yngre ægtefælle skal flytte ud ved døden af en ældre låntager, hvis den yngre person ikke er medtaget i lånet.
Hvordan modtager lånebetalinger
Dit valg af hvordan man får pengene er også vigtigt. Du kan vælge mellem flere udbetalingsmuligheder.
Lump sum: Den enkleste mulighed er at tage alle pengene på én gang. Med denne mulighed har dit lån en fast rente , og din lånebalance vokser simpelthen over tid, efterhånden som renterne opstår.
Periodiske betalinger: Du kan også vælge at modtage regelmæssige betalinger, for eksempel månedligt.
Disse betalinger kan vare i hele dit liv eller i et bestemt tidsrum, som f.eks. 10 år. Hvis dit lån forfalder, fordi alle låntagere er flyttet ud af huset, afslutter betalingerne. Med levetidsbetalinger er det muligt at tage ud mere end dig og din långiver forventet, hvis du lever et usædvanligt langt liv.
Kreditlinje: I stedet for at tage kontanter med det samme kan du vælge en kreditkreds , som giver dig mulighed for at tegne penge, hvis og når du har brug for dem. Fordelen med denne tilgang er, at du kun betaler renter på de penge, du rent faktisk har lånt, og din kreditlinje kan potentielt vokse over tid.
Kombination: Kan ikke beslutte? Du kan bruge en kombination af programmerne ovenfor. For eksempel kan du tage et lille klumpsummer op foran og holde en kredit for senere.
For at få et skøn over, hvor meget du kan tage ud, prøv den nationale Reverse Mortgage Lenders Association's regnemaskine.
Den faktiske sats og gebyrer, der opkræves af din långiver, vil imidlertid afvige fra de anvendte forudsætninger.
Reverse Mortgage omkostninger
Som med ethvert andet boliglån betaler du renter og gebyrer for at få et omvendt realkreditlån. Historisk har gebyrer været notorisk høje, men med flere konkurrenceregler er der sket en forbedring. Alligevel skal du være opmærksom på omkostningerne og sammenligne tilbud fra flere långivere.
Gebyrer finansieres ofte eller indbygges i dit lån. Med andre ord skriver du ikke en check, så du ikke føler disse omkostninger, men du betaler stadig dem, plus renter.
Gebyrer reducere mængden af egenkapital tilbage i dit hjem, hvilket efterlader mindre for din ejendom eller for dig, hvis du sælger hjemmet og betaler lånet. Hvis du har de tilgængelige midler, kan det være klogt at betale gebyrerne i lommen i stedet for at betale renter på disse gebyrer i de kommende år.
Slutomkostninger: Du betaler nogle af de samme lukkekostnader, der kræves til et hjem køb eller refinansiering. Du skal f.eks. Have en vurdering, du skal have dokumenter indleveret, og din långiver vil gennemgå din kredit. Nogle af disse omkostninger er uden for din kontrol, men andre kan styres og sammenlignes. For eksempel varierer oprindelsesgebyret fra långiver til långiver, men dit amtregistreringskontor opkræver det samme uanset hvem du bruger.
Servicegebyrer: Du kan få stickerchok, når du ser størrelsen af gebyrer, der spiser i din månedlige indkomst fra et omvendt realkreditlån. Der er maksimale grænser for HECM-gebyrer, men det er stadig værd at shoppe rundt for den lavest mulige långiver.
Forsikringspræmier: Fordi HECM'er støttes af FHA, som reducerer risikoen for din långiver, betaler du en præmie til FHA. Din første pant forsikringspræmie (MIP) er mellem 0,5 procent og 2,5 procent, og du betaler et årligt gebyr på 1,25 procent af din lånebalance.
Interesse: Du vil betale renter på eventuelle penge, du har taget gennem et omvendt realkreditlån.
Tilbagebetaling af lånet
Du foretager ikke månedlige betalinger på et omvendt realkreditlån. I stedet er lånebalancen forfalden, når låntageren permanent bevæger sig ud af hjemmet, typisk ved døden eller når boligen sælger. Men du tager på gæld, der skal tilbagebetales, du skal bare ikke mærke det.
Din samlede gæld vil være det beløb, du tager i kontanter plus renterne på de penge du lånte . I de fleste tilfælde vokser din gæld over tid, fordi du låner penge og ikke foretager nogen betalinger, og du kan endda låne mere hver måned.
Når dit lån kommer på grund, skal det tilbagebetales. Lånet skyldes normalt, når alle låntagere har "permanent" flyttet ud. Omvendte realkreditlån kan dog også komme på grund, hvis du ikke overholder betingelserne i din aftale, hvis du f.eks. Ikke betaler din ejendomsskat.
De fleste reverse mortgages få tilbagebetalt gennem salget af hjemmet. For eksempel, efter din død, går hjemmet på markedet, og din ejendom modtager kontanter, der kan bruges til at afbetale lånet. Hvis du beslutter dig for at flytte og finde dig skylder mindre på det omvendte realkreditlån, end du sælger huset til, kommer du til at holde forskellen.
Hvis du skylder mere end du sælger huset til, behøver du ikke betale forskellen med en HECM; Med andre ord, "vinder du." De fleste omvendte realkreditlån har en klausul, der ikke tillader, at lånebalancen overskrider værdien af boligkapitalen, selvom markedssvingninger stadig kan resultere i mindre egenkapital, end da du tog lånet.
I nogle tilfælde vil dine arvinger beslutte at holde hjemmet. I disse tilfælde er det fulde lånebeløb forfaldent, selvom lånebalancen er højere end boligens værdi. Dine arvinger bliver nødt til at komme op med forskellen, hvis de vil holde huset i familien.
Krav til at få et lån
For at få et omvendt realkreditlån skal du opfylde nogle grundlæggende kriterier.
Grundlæggende regler:
- Hjemmet er din primære bolig. Du kan f.eks. Ikke bruge en udlejnings ejendom.
- Du er mindst 62 år gammel.
- Du er ikke kriminel over nogen gæld til den føderale regering.
Tilstrækkelig egenkapital: Da du tager penge ud af dit hus, har du brug for en betydelig del af egenkapitalen i dit hjem for at tegne fra. Der er ingen lån til værdi beregning som du ville have med et "fremad" realkreditlån.
Løbende udgifter: Du skal have evnen til at fortsætte med at betale løbende udgifter i forbindelse med dit hjem. Du skal bevise for långiveren, at du er i stand til at holde op med udgifter. Dette sikrer, at ejendommen holder sin værdi, og at du bevarer ejendomsretten til ejendommen. For eksempel skal du stadig holde op med vedligeholdelse, ejendomsskat og husejere forsikringspræmier.
Indkomst: Du behøver ikke indkomst for at kvalificere dig til et omvendt realkreditlån, fordi du ikke er forpligtet til at foretage betalinger på lånet.
Rådgivning: Før din HECM er finansieret, skal du deltage i en "forbrugerinformationssession" med en HUD-godkendt HECM-rådgiver. Dette er for at sikre låntagere forstå hver pris og konsekvenserne af at tage denne type lån. Rådgivere arbejder for en uafhængig organisation, så de skal give upartiske oplysninger om produktet.
Første pant: Hvis du stadig skylder penge på dit hjem, kan du stadig få et omvendt pant. Nogle mennesker tager et omvendt realkreditlån for at eliminere de eksisterende månedlige betalinger ved at udligne låneindtægterne mod deres eksisterende realkreditbetaling.
Men det omvendte realkreditlån skal være den første lien på ejendommen . For de fleste låntagere betyder det at betale din resterende realkreditgæld med en del af dit omvendte realkreditlån. Dette er nemmest, hvis du har omkring 50 procent egenkapital i dit hjem eller mere.