En guide til købere og sælgere
Denne side omhandler leje til egne transaktioner, der involverer et hjem, men der findes andre typer programmer derude.
Hvad er Leje at eje?
Leje til egen er en måde at købe eller sælge noget over tid, hvilket giver køberen en "mulighed" for at købe på et eller andet tidspunkt i fremtiden.
Ved en traditionel køb og salg afslutter køber og sælger købet mere eller mindre umiddelbart efter at have accepteret vilkår (ved afslutning), men leje til egen er anderledes.
Under en leje til egen aftale er køber og sælger enige om muligheden for et salg på et eller andet tidspunkt i fremtiden. I sidste ende afgør lejer / køber om transaktionen rent faktisk vil finde sted. I mellemtiden betaler køberen betalinger til sælgeren, og en del af disse betalinger (sædvanligvis) reducerer de penge, der er nødvendige for at købe huset på et senere tidspunkt.
Hvorfor købe med husleje at eje?
Leje til egne programmer kan være attraktivt for købere, især dem, der forventer at være i en stærkere finansiel stilling inden for få år.
Køb med dårlig kredit: Købere, der ikke kan kvalificere sig til boliglån, kan begynde at købe et hus med en husleje til egen aftale. Over tid kan de arbejde på at genopbygge deres kredit score , og de kan muligvis få et lån, når det endelig er tid til at købe huset.
Lås i en købspris: På markeder med stigende boligpriser kan købere få en aftale om at købe til dags pris (men køb vil finde sted flere år i fremtiden). Købere har mulighed for at bakke ud, hvis boligpriserne falder, selvom det er fornuftigt økonomisk afhænger af, hvor meget de har betalt i henhold til aftalen.
Testdrev: Købere kan bo i et hjem, inden de forpligter sig til at købe ejendommen. Som følge heraf kan de lære om problemer med huset, mareridtens naboer og de andre problemer, før det er for sent.
Flyt mindre: Købere, der er forpligtet til et hjem og et kvarter (men ikke kan købe) kan komme ind i et hus, som de til sidst vil købe. Dette reducerer omkostningerne og ulejligheden ved at flytte efter nogle år.
Bygge egenkapital: Teknisk bygger lejere ikke egenkapital på samme måde som boligejere gør. Betalinger kan imidlertid ophobes og give et betydeligt beløb til hjemmet. Købere kan også bare spare penge på en opsparingskonto og bruge disse midler i stedet (undgå faldgruberne for at leje til eget og give mulighed for at købe hus).
Hvorfor sælge med husleje til eget?
Sælgere kan også drage fordel af leje til egne arrangementer.
Flere købere: Hvis du har problemer med at tiltrække købere, kan du også markedsføre lejere, der håber at købe i fremtiden. Ikke alle har god kredit og kan kvalificere sig til et lån, men alle har brug for et sted at bo.
Tjen indtægter: Hvis du ikke behøver at sælge med det samme og bruge pengene til en anden forskudsbetaling , kan du tjene husleje, mens du går hen imod at sælge en ejendom.
Højere pris: Du kan anmode om en højere salgspris, når du tilbyder leje til eget. Du giver mulighed for at folk kan være villige til at betale for. Lejere har også en "mulighed" for at købe huset - som de måske aldrig bruger - og fleksibilitet koster altid ekstra.
Investeret lejer: En potentiel køber er mere tilbøjelig til at tage sig af en ejendom (og komme sammen med naboer) end en lejer uden hud i spillet. Køberen er allerede investeret i ejendommen og har en interesse i at opretholde det.
Hvordan det virker
Alt er omsætningspapir: En leje til egen transaktion, også kendt som en lejekontrakt, starter med kontrakten. Både køber og sælger er enige om visse betingelser, og alle vilkårene kan ændres, så de passer til alles behov. Afhængigt af hvad der er vigtigt for dig (uanset om du er køber eller sælger), kan du anmode om visse funktioner, før du underskriver en aftale.
Du kan f.eks. Anmode om større eller mindre up-front betaling, hvis det ville være nyttigt for dig.
Rådgivning er vigtigt: Sørg for at gennemgå enhver kontrakt med en ejendomsadvokat, fordi disse transaktioner kan være komplicerede, og der er mange penge involveret. Leje til egne tilbud er især risikabelt for købere. Flere svindel udnytter folk med dårlig kredit og store forhåbninger om at købe et hjem. Selv med en ærlig sælger er det muligt at miste mange penge, hvis tingene ikke går som planlagt.
En mulighed for at købe: I starten af en leje til egen transaktion betaler køberen en optionspræmie , som ofte er omkring fem procent af den ultimative købspris (selvom det helt sikkert kan være højere eller lavere). Denne betaling giver køberen ret eller "option" - men ikke forpligtelsen - at købe hjemmet på et eller andet tidspunkt i fremtiden.
Ingen refusion: Den indledende præmiebetaling kan ikke refunderes, men den kan anvendes på købsprisen (hvis køberen nogensinde køber hjemmet, behøver hun ikke komme op med så mange penge). Større optionsbetalinger er risikabelt for købere: Hvis aftalen ikke går igennem uanset grund, er der ingen måde at få pengene tilbage. Sælgeren får typisk at holde præmiebetalinger, når en leje til egen transaktion slutter.
Købspris: Køber og sælger fastsætter en købspris for hjemmet i deres kontrakt. På et tidspunkt i fremtiden (normalt mellem et og fem år afhængigt af forhandlingerne) kan køberen købe hjemmet til den pris - uanset hvad hjemmet faktisk er værd. Ved indstilling af prisen er en pris, der er højere end den nuværende pris, ikke ualmindeligt (ellers er sælgeren bedre stillet bare i dag). Hvis hjemmet er gået op i værdi hurtigere end forventet, går det ud i køberens favor. Hvis boligen taber værdi, vil lejer sandsynligvis ikke købe boligen (dels fordi det ikke giver mening, og dels fordi lejeren måske ikke kan kvalificere sig til et stort lån med et højt lån til værdiforhold ). Købere normalt ansøge om et pant, når tiden kommer til at købe hjemmet.
Månedlige betalinger: Køber / lejer gør også månedlige betalinger til sælgeren. Disse betalinger tjener som lejebetalinger (fordi sælgeren stadig ejer ejendommen), men lejer betaler typisk lidt ekstra hver måned. Det ekstra beløb krediteres normalt til den endelige købspris, så det reducerer det beløb, som køberen skal komme op med, når han køber hjemmet. Igen er den ekstra husleje "præmie" ikke refunderbar - den kompenserer sælgeren for at vente rundt for at se, hvad køberen vil gøre (sælgeren kan ikke sælge ejendommen til nogen anden, indtil aftalen med lejeren slutter).
Vedligeholdelse: Alle involverede fordele fra et velholdt hjem, men hvem skal betale? Din aftale skal angive, hvem der er ansvarlig for rutinemæssig vedligeholdelse og omfattende reparationer. Nogle aftaler siger, at alt under $ 500 er køberens ansvar, men lokale love kan komplicere forhold (ejere kan blive pålagt at levere visse faciliteter, selvom din aftale siger andet).
Lej til egen faldgruber
Intet er perfekt, og det inkluderer leje til egne programmer. Disse transaktioner er komplicerede, og både købere og sælgere kan få nogle ubehagelige overraskelser. Nogle eksempler er angivet nedenfor, men listen over ting, der potentielt kan gå galt, er meget længere. Kun en lokal ejendomsadvokat kan give dig en god ide om hvad der står på spil i din situation, så sørg for at besøge med en, før du underskriver noget.
Risici for købere
Forfejler penge: Hvis du ikke køber hjemmet - uanset årsag - mister du alle de ekstra penge, du har betalt. Sælgere, der let er fristet, kan gøre det svært eller uinteressant for dig at købe.
Langsom fremgang: Du kan planlægge at forbedre din kredit eller øge din indkomst, så du kan kvalificere dig til et lån, når optionen slutter, men tingene kan måske ikke fungere som planlagt.
Mindre kontrol: Du ejer endnu ikke ejendommen, så du har ikke fuldstændig kontrol over det. Din udlejer kunne stoppe med at foretage pant i betalinger og miste ejendommen gennem afskærmning , eller du kan ikke være ansvarlig for beslutninger om større vedligeholdelsesartikler. Ligeledes kan din udlejer miste en dom eller ophøre med at betale ejendomsskatter og ende med hæftelser på ejendommen . Aftalen skal behandle alle disse scenarier (og udlejeren må ikke sælge, mens du har en mulighed på ejendommen), men lovlige kampe er altid en stor smerte.
Faldende priser: Boligpriserne kan falde , og du kan muligvis ikke genforhandle en lavere købspris. Så er du tilbage med muligheden for at fortabe alle dine muligheder penge eller købe huset. Hvis din långiver ikke vil godkende et stort lån, skal du medbringe ekstra penge til lukning for en forskudsbetaling.
Forsinkede betalinger: Afhængigt af din aftale, hvis du ikke betaler leje til tiden, kan du miste retten til at købe (sammen med alle dine ekstra betalinger). I nogle tilfælde holder du din mulighed, men din ekstra betaling for måneden er ikke "talt", og den vil ikke føje til det beløb, du har opsamlet for eventuelt køb.
Hjemmeproblemer: Der kan være problemer med ejendommen, som du ikke ved, indtil du forsøger at købe den (som f.eks. Titelproblemer). Behandle en leje til eget køb som et "rigtigt" køb - få en inspektion og titel søgning inden du dykker i.
Svindel: Udlejning til egne svindel er en tiltalende måde at tage store sum penge på fra personer, der ikke er i en økonomisk sikker position.
Risici for sælgere
Ingen sikkerhed: Din lejer kan ikke købe, så du skal starte igen og finde en anden køber eller lejer (men i det mindste får du at beholde de ekstra penge).
Langsom penge: Du får ikke et stort klump, som du måske skal købe dit næste hus.
Manglende forståelse: Du lægger typisk en salgspris, når du underskriver en leje til egen aftale, men boligpriserne kan stige hurtigere end forventet. Du kan måske bedre leje stedet og få en salgsaftale i fremtiden (eller måske ikke).
Faldende boligpriser: Boligpriserne kan falde, og hvis din lejer ikke køber, ville du have været bedre at bare sælge ejendommen.
Opdager fejl: Købere kan opdage fejl, som du aldrig vidste om at bruge hjemmet anderledes, og de kan beslutte ikke at købe. Måske kan VVS håndtere et par, men ikke en familie på fem, og ingen kunne have vidst om problemet. Du forsøger ikke at bedrage nogen - det er en fejl, der aldrig kom op under det tidligere levende arrangement - men nu er det et problem, og du bliver nødt til at videregive det til fremtidige købere (eller reparere det).