At købe et hjem kan være den største investering du laver i dit liv, og boligpriserne ligger over flere hundrede tusind dollars på mange markeder.
Men fremstillede boliger er typisk mere overkommelige end byggede boliger, så de gør hjemmet tilgængeligt. Især for forbrugere med lavere indkomster og dem, der bor i landdistrikterne (hvor entreprenører og materialer ikke er tilgængelige), kan der produceres boliger, der er den eneste mulighed.
Mobile, Manufactured og Modular
Når du diskuterer boliglån, kan vilkårene du bruger med långivere være vigtige. Det, du kalder et "mobilhome", er sandsynligvis et "fremstillet hjem" (selvom hjemmet er - eller engang var - mobil). Til uformel brug, fungerer enten termen, men de fleste långivere undgår udlån på ejendom kategoriseret som et mobilhome.
- Mobile homes er fabriksbyggede boliger lavet inden 15. juni 1976. De kan være meget hyggelige hjem, men de blev bygget før regulatorer krævede visse sikkerhedsstandarder, og de fleste (men ikke alle) långivere er tilbageholdende med at udlåne disse ejendomme.
- Fabriksbyggede boliger er fabriksbyggede boliger bygget efter den 15. juni 1976. Disse boliger er underlagt den nationale lov om byggeri og sikkerhedsstandarder fra 1974 og er forpligtet til at opfylde sikkerhedsstandarder fastsat af det amerikanske Department of Housing and Urban Development (HUD) . Disse regler kaldes ofte HUD-koden. Fremstillede boliger er bygget på et permanent metalchassis og kan flyttes efter installationen (men at flytte hjemmet efter installationen kan forstyrre finansiering).
- Modulære boliger er fabriksbyggede boliger, der er monteret på stedet og skal opfylde alle de samme lokale byggekoder som byggede boliger (i modsætning til HUD-koden). De er typisk permanent installeret på et konkret fundament. Modulære boliger har ligesom husbyggede boliger en tendens til at holde værdi og sætte pris på mere end fremstillede eller mobile hjem, så det er lettere at få lån til modulære boliger.
Hvor skal man låne
Der er flere måder at få finansiering til fremstillede og mobile homes. Som med ethvert lån betaler det sig at handle mellem flere forskellige långivere. Sammenlign renten , funktionerne, lukkekostnaderne og andre gebyrer for hvert lån omhyggeligt. Især med mobilhuslån, er typen af lån (eller långiveren du arbejder med) vigtig.
Detailhandlere: Bygherrer, der sælger fremstillede boliger, arrangerer typisk finansiering for at gøre det lettere for kunderne at købe boliger. I nogle tilfælde kan din bygherrens forhold være din eneste mulighed for finansiering, når du køber et nyt hjem. Det er dog klogt at spørge din bygherre for en liste over flere andre (ikke-tilknyttede) långivere.
Specialiserede långivere: Flere realkreditinstitutter specialiserer sig i lån til mobile og fremstillede boliger (og land, hvis det er nødvendigt). Selv om enhver långiver måske kan finansiere dit køb, er specialiserede långivere mere fortrolige med aspekterne ved et fremstillet hjem køb - så de er mere villige til at tage ansøgninger om disse lån. Du skal sandsynligvis arbejde med en långiver, der er fokuseret på det fremstillede hjemmemarked i følgende situationer:
- Du ejer ikke landet.
- Du vil ikke permanent vedhæfte hjemmet til et fundament system.
- Du køber et hjem, der ikke er helt nyt eller en, der har foretaget ændringer.
- Du ønsker at refinansiere eksisterende fremstillet husgæld, og noget af ovenstående gælder.
Standard pant långivere: Hvis du køber et hjem og landet det sidder på, og hjemmet er permanent installeret på et fundament system, vil du have en nemmere tid låntagning. Mange lokale banker, kreditforeninger og realkreditmæglere kan rumme disse lån.
Få anbefalinger til gode långivere fra personer, du stoler på. Hvis du ikke er sikker på, hvem du skal spørge, skal du starte med din ejendomsmægler, medarbejdere og beboere på mobilhome parker og folk du ved, der har lånt penge til at købe producerede boliger.
Chattel Lån
Chattel lån bruges ofte til mobile og fremstillede boliger, især når hjemmet går ind i en park eller produceret hjem samfund. Et chattel-lån er et hjemlig lån (i modsætning til et lån til hjemmet og landet sammen).
Disse lån er teknisk personlige ejendomslån - ikke ejendomslån.
Når det er sagt, er chattel-lån også tilgængelige, når du ejer landet og låner for et hjem separat.
Når du handler med långivere, skal du finde ud af, om du får citater til et chattel-lån eller et ejendomslån. Renter på chattel lån tendens til at være højere end satser på fast ejendom gæld, men der er fordele og ulemper for hver mulighed. En undersøgelse fra Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) viste, at lånebeløb og behandlingsgebyrer var 40-50 procent lavere på chattel-lån sammenlignet med realkreditlån, men den årlige procentvise rente på chattel-lån var 1,5 procent højere.
Fordele ved chattel lån omfatter:
- Du behøver ikke at eje ejendommen, som kan holde dit lån mindre (selvom du sandsynligvis betaler månedlige gebyrer).
- Behandlingsomkostninger bør være lavere end lukkekostnader på fast ejendom gæld.
- Afslutningen er typisk hurtigere og mindre involveret end at lukke på et ejendomslån.
Ulemper ved chattel-lån omfatter:
- Renterne er højere, så dine betalings- og renteomkostninger bliver højere end hvis du bruger et tilsvarende fast ejendomslån.
- Tilbagebetalingsperioder kan være kortere (med en tilbagebetalingstid på op til 15 eller 20 år, for eksempel - selv om nogle långivere giver længere lån). En kortere periode resulterer i højere nødvendige månedlige betalinger , men at tilbagebetale gæld hurtigere holder renteomkostningerne lave.
Fabrikanthandlere og specialiserede långivere tilbyder normalt chattel-lån, og US Census Bureau konstaterede, at 80 procent af de nye fabrikater i 2015 blev betegnet som personlig ejendom. Men nogle långivere tilbyder både personlige ejendomslån og fast ejendom lån. Tal med flere långivere, og spørg om fordele og ulemper ved at title et hjem som fast ejendom i stedet for personlig ejendom.
Offentlige lån programmer
Flere statsstøttede låneprogrammer kan gøre lån til et fremstillet hjem mere overkommeligt. Forudsat at du opfylder kriterierne for at kvalificere sig til disse programmer, kan du låne fra realkreditinstitutter, der modtager en tilbagebetalingsgaranti fra den amerikanske regering - hvis du ikke tilbagebetaler lånet, vil regeringen træde ind og betale långiveren.
Statsstøttede låneprogrammer er nok din bedste mulighed for låntagning, men nogle mobile og fremstillede boliger vil ikke kvalificere sig.
FHA lån er forsikret af Federal Housing Administration (FHA) . Disse lån er særligt populære, fordi de har lave nedbetalinger, faste renter og forbrugervenlige regler. For at være berettiget til et FHA-lån skal flere kriterier være opfyldt:
- Hjemmet skal være bygget efter den 15. juni 1976.
- Hjemmet skal overholde HUD-koden og opfylde andre lokale krav. Ændringer i hjemmet kan bringe den ud af overensstemmelse.
- Hvert afsnit af hjemmet skal være forsynet med den røde certificeringsmærkning (eller HUD-etiket). For eksempel på to store boliger kræves der to mærker.
Der er to FHA-programmer til rådighed for fremstillede boligejere.
FHA-afsnit II-lån omfatter det populære 203 (b) -lån - også brugt til byggede boliger - som giver købere mulighed for at foretage en forskudsbetaling så lille som 3,5 procent. For at dække udgifterne til statsgarantien betaler du en up-front realkreditpræmie samt løbende realkreditforsikring med hver månedlig betaling. Du har brug for anstændige kreditværdier for at kvalificere dig til et FHA-lån, men din kredit behøver ikke at være perfekt. Plus, du kan bruge gavnlige penge til at finansiere dine nedbetalings- og lukningsomkostninger, og du kan endda få sælgeren til at hjælpe med disse omkostninger.
Afsnit II lån er fast ejendom lån, så du skal købe ejendommen og hjem sammen, og hjemmet skal installeres permanent på et godkendt fundament system. Lån kan vare 15 til 30 år.
FHA Title I lån er tilgængelige for personlige ejendomslån - nyttigt, når du ikke ejer ejendommen. Men hvis du vil placere hjemmet på et udlejningssted, skal din lejekontrakt opfylde FHA retningslinjer. For eksempel skal du have en indledende lejekontrakt på tre år, og du skal være underrettet om enhver lejekontrakt med mindst seks måneders varsel. Nødvendige nedbetalinger kan være så lave som fem til 20 procent, men dette krav varierer fra långiver til långiver og afhænger af din kredit score. Yderligere krav til et afsnit I-lån omfatter:
- Hjemmet skal være låntagerens primære bopæl.
- Installationsstedet skal omfatte kloak og vandforsyning.
- Brand nye fremstillet boliger skal indeholde et års garanti.
- En HUD-godkendt vurderer skal inspicere partiet.
Afsnit I lån kan være hjemme-kun lån som chattel-lån, men de kan også bruges til at købe en masse og et hjem sammen. Maksimale lånebeløb på afsnit I-lån er lavere end maksimumsbeløbene for afsnit II-lån, og lånevilkårene er kortere. For en enkelt bolig og et samlet hjemsted er den maksimale tilbagebetalingstid på 20 år.
VA lån er tilgængelige for servicemedlemmer og veteraner, og de kan bruges til fremstillede og modulære huse. VA lån er særligt tiltrækkende på grund af evnen til at købe uden penge ned og ingen månedlig pant forsikring (forudsat at långiveren tillader det, og du opfylder kredit og indkomst krav). At springe ned på betalingen betyder, at du får højere månedlige betalinger - og du betaler mere i renter - men i nogle tilfælde giver det mening. For et VA-lån på et fremstillet hjem:
- Hjemmet skal være permanent knyttet til et fundament.
- Du skal købe hjemmet sammen med det land, den sidder på og titlen hjemmet som fast ejendom.
- Hjemmet skal være en primær bolig (ikke et andet hjem eller investeringsejendom).
- Hjemmet skal opfylde HUD-koden og have HUD-etiketterne vedhæftet.
FNMA-lån er i stigende grad til rådighed for fremstillede boliger, da agenturet planlægger at udvide finansiering til billige boliger. Spørg din långiver, hvis der er nye programmer til rådighed for dit kommende køb.
Forskellige långivere, forskellige regler
Selvom nogle af de ovenfor beskrevne lån er støttet af den amerikanske regering, kan långivere fastsætte regler, som er mere restriktive end de offentlige retningslinjer. Disse "overlays" kan forhindre dig i at låne, men andre banker kan bruge forskellige regler. Det er en anden grund, at det betaler sig - du skal finde en långiver med konkurrencedygtige omkostninger, og du skal finde en långiver, der imødekommer dine behov.
Især når det kommer til fremstillede boliger, kan långivere fortælle dig, at du ikke kvalificerer dig til statssikrede programmer. Det kan være sandt, men det er bedst at kontrollere med flere FHA eller VA långivere, før du giver op på disse muligheder.
Nogle eksempler på områder hvor forskellige långivere sætter forskellige regler:
- Lån til værdi ratio: Du kan muligvis sætte ned så lidt som 3,5 procent, eller du kan blive forpligtet til at foretage en 20 procent forskudsbetaling .
- Kredit score: Afhængigt af dine kreditscorer kan nogle långivere være uvillige til at arbejde med dig, mens andre fastsætter forskellige renter eller nedbetalingskrav baseret på din kredit .
- Typen af hjem: Nogle VA og FHA långivere er uvillige til at låne på fremstillede boliger, men de kan være mere åbne for modulære boliger. Nogle er tilbageholdende med at finansiere single-wides, men de vil finansiere dobbelt-brede eller større boliger.
- Lejeboliger: Hvis du planlægger at bo i en park eller et fællesskab, kan långivere måske vide, hvor mange beboere lejer i forhold til hvor mange ejer deres hjem.
- Chattel vs Mortgage: Nogle långivere tilbyder kun chattel-lån, så det er det eneste produkt, de tilbyder dig. Ligeledes gør nogle långivere ikke personlige ejendomslån.