Sådan sænkes dine betalinger med en realkreditomlægning
Hvordan omarbejdning fungerer
Med de fleste boliglån (såsom 15-årige eller 30-årige fastforrentede realkreditlån ) betaler du lånet med faste månedlige betalinger. Disse betalinger ændrer sig normalt ikke over lånets løbetid, medmindre du bruger en rentetilpasningslån - hvis du betaler $ 1.500 pr. Måned på dag 1, vil du fortsætte med at betale det samme beløb.
Når du omarbejder et lån, foretager du en stor betaling, og din långiver genberegner dine månedlige realkreditlån. Dette kan være nyttigt i flere situationer:
- Lavere månedlige betalinger:
- Hvis dine påkrævede betalinger er for høje, kan en omarbejdning resultere i en lettere at betale månedlig betaling
- Betal ned gæld:
- f du har en betydelig sum penge og du vil reducere din gæld, en omarbejdning kan du gøre det og nyde en lavere betaling
Lånbetalinger beregnes ud fra flere faktorer :
- Gældsbeløb - hvor meget du har lånt
- Rentesats på lånet
- Hvor lang tid du tager for at tilbagebetale lånet (også kendt som begrebet )
Hvis du ændrer nogen af disse indgange, vil den resulterende månedlige betaling ændres. Lånbetalinger ændres dog typisk ikke, når lånet er lavet . Du kan sende ekstra penge hver måned eller skrive en stor check, men din långiver vil ikke ændre din månedlige betaling medmindre du anmelder (og får godkendt) en omarbejdning.
Få en omarbejdning
For at omarbejde lånet skal du tale med din långiver. Begynd at spørge om processen tidligt, fordi du har brug for nogle vigtige detaljer:
Tillader din långiver at låne omsætninger?
Nogle gør det ikke, og det er ikke værd at spilde din tid, hvis det ikke er en mulighed.
Hvad er den minimumskrav, der kræves for en samlet sum for at kvalificere til en omarbejdning?
Det kan være nødvendigt at vente og spare i længere tid.
Mindst $ 5.000 er ikke ualmindeligt.
Hvor meget koster det at omarbejde?
Du skal nok betale et gebyr på flere hundrede dollars. Faktor dette ind, mens du overvejer, hvor længe du holder lånet. Igen vil du måske vente og foretage en større betaling (hvis situationen er rigtig), så du får mere bang for din buck.
Hvad vil din nye betaling være?
Find ud af, hvor meget af en indvirkning dit faste beløb vil udgøre. Det er måske ikke så stort, som du håber.
Hvor meget vil du spare på rente?
De fleste mennesker fokuserer på den månedlige betaling, men rentekostnader er også vigtige . Faktisk kan du faktisk spare mere, hvis du foretager et engangsbeløb, og du ikke omarbejder lånet. Omarbejdning sænker din betaling (efter at du har reduceret gælden), så du betaler lånet på den oprindeligt planlagte dato. Men hvis du fortsætter med at foretage den oprindelige betaling - efter at have foretaget en engangsbeløb for at reducere lånebalancen - betaler du dit lån hurtigere og sparer penge på renter.
Formaliteterne
Når du er klar til at gå videre, er det bare et spørgsmål om at udfylde formularer og sende penge. Sørg for, at du ved, hvornår du skal reducere din betaling og vente, indtil du er sikker på, at det er sikkert at gøre det. Herefter finder du noget produktivt at gøre med de ekstra penge hver måned: Spar for pensionering eller andre vigtige mål.
Kør numrene
Din långiver kan give dig nyttige oplysninger. Men du foretrækker måske at tinker med tallene selv. For at gøre det skal du modellere hvordan lånet bliver betalt over tid. Dette kaldes afskrivninger - og det er ikke så svært at gøre.
Du kan beregne dit låns fremskridt manuelt, men regneark gør processen nemmere. Vælg en dato, når du foretager engangsbeløbet, og reducer din lånebalance i overensstemmelse hermed. Derefter beregner du, hvad den nye betaling ville antage samme udbetalingsdato (med andre ord, hvis du har 12 år tilbage på dit lån, skal du beregne i 12 år - start ikke med et 30-årigt lån).
Se derefter på tallene for at se, hvor meget du virkelig sparer. Eksperiment med forskellige betalingsbeløb og find hvad der virker for dig.
Refinansiere eller omarbejde?
Igen er omarbejdning ikke altid den bedste løsning.
Et simpelt alternativ er at bare lave en engangsbeløb og fortsætte med dine eksisterende (større) månedlige betalinger. Refinansiering af dit lån er en anden mulighed.
Nogle gange er det nyttigt at sammenligne og kontrast, så her er hvordan en omarbejdning sammenlignes med en refinansiering:
- Gebyrer er lavere med en omarbejdning
- Amortisering (eller "uret") starter ikke, når du omarbejder (i de første år af et 30-årigt lån betaler du mere interesse end du betaler for din gæld)
- Lukkekostnader betales kun, når du refinansierer, selv om der kan være gebyr for omarbejdning
- Processen kan være lettere og hurtigere, fordi du ikke har brug for en vurdering, kreditkontrol eller tegningsgaranti, der kræves til et nyt lån
- Den rente, du betaler, ændres ikke med en omarbejdning, men det kan ændre sig, når du refinanserer
I sidste ende giver omarbejdning mening, når du har ekstra penge til rådighed, og du har et anstændigt lån. Refinansiering er svaret, når du kan gøre betydeligt bedre ved at tørre det eksisterende lån ud og begynde frisk - bare vær sikker på at du ikke ender med at betale mere interesse ved at forlænge lånets løbetid.