Uanset om du skal begunstige en lånemodifikation over et kort salg afhænger delvist af følgende:
- Din økonomiske situation
- Bankens vilje
- Dit ønske om at holde dit hjem
Det bliver yderligere kompliceret, hvis banken nægter at overveje den nuværende markedsværdi af dit hjem. Hvis du virkelig ønsker at blive i dit hjem, uanset dets værdi, så kan en lånemodifikation være den bedre mulighed.
Vilkår for en lånemodifikation
Målet med et lån modifikation er at reducere et boligejeres pant betaling og gøre denne betaling overkommelig.
Dette opnås ved at implementere et eller flere af følgende:
- Sænkning af renten
- Udvidelse af lånets løbetid
- Tilføjelse af ubetalte renter til hovedbalancen
- Reducere hovedbalancen
Kontorets Kontrolinstans (OCC), som regulerer nationale banker, siger, at mange låneændringer ikke mindsker hovedstolpenheden. Måske mere foruroligende er nyheden om, at et stort antal låneændringer snart bliver kriminelle igen. Det er ofte kun en midlertidig løsning og ikke en langsigtet løsning.
Lånemodifikationer kan resultere i en øget betaling
Det kan lyde bizart mod dig og i modsætning til, hvordan et lån modifikation skal fungere, men ikke alle banker vil tilbyde et lån modifikation, der sænker en boligejeres pant betaling. Nogle banker vil tilbyde et lån modifikation, der øger betalingen. Bankforbrugsforhold, der ofte dækker en vis procentdel af din brutto månedlige indkomst, for at bestemme en ny pant betaling.
Hvis regnskabet garanterer, kan banken anmode om højere betaling.
Midlertidige lånemodifikationer
Vær opmærksom på, at nogle banker tilbyder en midlertidig lånemodifikation. Det betyder, at en bank ikke accepterer at foretage en permanent lånemodifikation, men kan i stedet tilbyde følgende betingelser:
- Hovedbalancen forbliver den samme.
- Boligejere bliver bedt om at lave en ny reduceret betaling.
- Udtrykket for den nye betaling er fastsat til 3 til 6 måneder.
- Implikationen er, at hvis boligejer foretager de nye betalinger til tiden under den midlertidige låneændringsbegrænsning, kan banken yde en permanent lånemodifikation.
Men i slutningen af sigt er banken også fri til at sige: "Mange tak for at give os nogle penge, men dit lån er nu i standard." Og banken kunne fortsætte med at afskære. Jeg har hørt denne historie fra flere Sacramento-kunder, der blev tvunget til en kort salg ved denne manøvre.
Banker behandler ikke kortsalg samtidig med en lånemodifikation
De fleste banker åbner ikke to filer på samme tid. Du skal på forhånd beslutte, om du vil forfølge et lån modifikation eller en kort salg. Du skal jage den ene eller den anden.
En bank vil lukke en ventende kortsalgstransaktion, hvis boligejer senere beslutter at prøve en lånemodifikation. Længden af tid til at behandle et kort salg mod et lån modifikation er omtrent det samme. Nogle lån modifikationer tager 3 til 6 måneder at konkludere.
Det er uretfærdigt for en køber, der har afgivet et troværdigt tilbud på en kort salg og aftalt at vente på kort salgsgodkendelse for at opdage, at sælgerne har haft andre tanker og nu ønsker at lave et lånsmodning midt i det korte salg.
Mit råd er at gøre din beslutning og holde fast ved det. Desuden må du ikke ansætte noget firma for at lave et lån modifikation for dig, fordi du kan anmode om det selv uden at betale nogen. Mange lån modifikation selskaber er svindlere.
Hvorfor skulle et kort salg være foretrukket over en lånemodifikation?
Boligejere, der foretrækker at komme ud fra undervandet , foretrækker måske at lave en kort salg i stedet for et lån modifikation. En kort salg betyder, at banken vil acceptere en reduceret udbetaling og frigive lånet. Hvis dit hjem er værd at være dramatisk mindre end det skyldige beløb, kan det være mere fornuftigt at lave et kort salg og blive lettet over den byrde, der er påkrævet. Her er andre faktorer at overveje:
- Efter 3 års opretholdelse af kredit, hvis priserne forbliver stabile, kan boligejere kvalificere sig til at købe et andet hjem efter en kort salg med et pant og en betaling, der er overkommelig.
- Både et lån modifikation og et kort salg kan påvirke kredit . Men enten er løsningen generelt bedre end en afskærmning.
- Mange lån modifikationer kræver en justerbar sats betaling, end der kunne stige hvert år efter de første 5 år med fast betaling er gået.
- De fleste af de korte salgslister, jeg sælger i Sacramento, involverer sælgere, der blev nægtet et lån modifikation.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.