Hvorfor ville en långiver acceptere et kort salg?
En kort salg i fast ejendom er ikke altid en behagelig transaktion, men kortsalg er kommet langt siden 2006, så sælg ikke konceptet kort. Vores nuværende økonomi betyder ikke, at kortsalg er gået væk. For eksempel kunne en person, der købte et helt nyt hjem dør dagen efter afslutningen, og omkostningerne ved et øjeblikkeligt salg kunne smide denne transaktion til kort salgsstatus.
For dem der har været under vand i et stykke tid eller kæmpet med et lån modifikation, det er en anden historie.
Der er mange måder at miste et hjem på, men at underskrive ejerskabet på en måde, der ødelægger kredit, skræmmer familien og strimler, en ejer af værdighed er en af de sværeste, og det er hvad foreclosures har tendens til at tilbyde. For husejere, der ikke længere har råd til at holde pant i det nuværende løb, er der alternativer til konkurs eller afskærmning . En af disse muligheder kaldes en "short sale".
Mere end halvdelen af mit salg i Sacramento fra 2006 til 2012 havde været kortsalg. Sådan var det fremtrædende kortsalg i en årrække. I dag er det dog ikke så meget. I de senere år kan selv sælgere, der ikke er kriminelle, kvalificere sig til et kort salg, der har åbnet mange flere korte salgsdøre. Kortsalg har en tendens til at give en værdig lukningsproces for sælgere.
Når långivere er enige om at gøre et kort salg i fast ejendom , betyder det, at långiveren accepterer mindre end det samlede skyldige beløb. Ikke alle långivere vil acceptere kortsalg eller nedsatte udbetalinger, især hvis det ville give mere økonomisk mening at afskære; Desuden kvalificerer ikke alle sælgere eller alle ejendomme sig til kortsalg .
Hvis du overvejer at købe et kort salg , kan der være ulemper. For din beskyttelse foreslår jeg, at alle potentielle kandidater til en kort salg, som første skridt:
- Få juridisk rådgivning fra en kompetent ejendomsadvokat
- Ring en revisor for at diskutere korte salgsafgifter
Som ejendomsmægler er jeg ikke licenseret som advokat eller CPA og kan ikke rådgive om disse konsekvenser.
Bortset fra visse betingelser i henhold til lov om gældsforebyggelse af realkreditlån af 2007, skal du være opmærksom på, at IRS kan overveje gældsgivelse som indtægt, og der er ingen garanti for, at en långiver, der accepterer et kortsalg, ikke lovligt vil forfølge en låntager for forskellen mellem skyldig beløb og det betalte beløb. I nogle stater er dette beløb kendt som en mangel. En advokat kan afgøre, om dit lån kvalificerer sig til en mangel vurdering eller krav.
De fleste korte salg i Californien har ingen skat straffer længere.
Selvom alle långivere har varierende krav og kan kræve, at en låntager sender en bred vifte af dokumentation, vil de følgende trin give dig en god ide om, hvad du kan forvente.
- Ring til långiveren
Det kan være nødvendigt at foretage et halvt dusin telefonopkald, inden du finder den person, der er ansvarlig for håndtering af kortsalg. Du vil gerne tale med "fast ejendom short sale" eller "work out" afdeling, og forsøge at få navnet på forhandleren. Din ejendomsmægler kan også håndtere dette trin for dig, under mange omstændigheder. - Indsend godkendelsesbrev
Långivere ønsker typisk ikke at videregive nogen af dine personlige oplysninger uden skriftlig tilladelse til at gøre det. Hvis du arbejder med en ejendomsmægler, lukningsagent, titelfirma eller advokat, vil du få bedre samarbejde, hvis du skriver et brev til långiveren, der giver långiveren tilladelse til at tale med de pågældende interesserede parter om dit lån. Brevet skal indeholde følgende:- Ejendomsadresse
- Lån Referencenummer
- Dit navn
- Dato og effektiv tidsperiode
- Din agents navn og kontaktoplysninger
- Preliminary Net Sheet
Dette er en estimeret afslutningsopgørelse, der viser salgsprisen, du forventer at modtage, samt alle salgsomkostninger, ubetalte lånebalancer, udestående betalinger og forfaldne gebyrer, herunder fast ejendomsprovisioner . Din afsluttende agent eller advokat bør være i stand til at forberede dette på dine vegne. Hvis bundlinjen viser kontanter til sælgeren, gode nyheder, vil du sandsynligvis ikke have brug for en kort salg. - Modgangsbrev
Jo tristere, jo bedre. Denne erklæring om fakta beskriver, hvordan du kom ind i denne økonomiske bind og gør et lån til långiveren gældende for at acceptere mindre end fuld betaling. Långivere er ikke umenneskelige og kan forstå, hvis du tabte dit job, blev indlagt på hospitalet eller en lastbil sprang over hele din familie, men långivere er ikke særlig empatisk for situationer, der involverer uærlighed eller kriminel adfærd.
- Bevis for indkomst og aktiver
Det er bedst at være sandfærdig og ærlig om din økonomiske situation og udlevere aktiver. Långivere vil gerne vide, om du har sparekonti, pengemarkedsregnskaber, aktier eller obligationer, omsætningspapirer, kontanter eller anden fast ejendom eller noget af materiel værdi. Långivere er ikke i velgørenhedsvirksomheden og kræver ofte forsikring om, at skyldneren ikke kan tilbagebetale nogen af de gæld, som det er tilgivende. Banken vil også kræve 30 dages lønsedler. - Kopier af bankerklæringer
Hvis dine kontoudtog afspejler utestående indbetalinger, store kontantudbetalinger eller et usædvanligt antal checks, er det nok en god idé at forklare hver af disse linjeposter til långiveren. Derudover vil långiveren måske have dig til at tegne sig for hvert indskud, så det kan afgøre, om indlån vil fortsætte. Normalt kræver banker dine sidste 2 måneder. - Sammenlignende markedsanalyse
Nogle gange markeder tilbagegang og ejendomsværdier falder. Hvis dette er en del af grunden til, at du ikke kan sælge dit hjem for at betale for långiveren, bør denne kendsgerning understøttes af långiveren gennem en sammenlignende markedsanalyse (CMA). Din ejendomsmægler kan forberede en CMA til dig, som vil vise priser på lignende hjem:- Aktiv på markedet
- Afventer salg
- Sælger fra de sidste 6 måneder.
- Købsaftale og Listingsaftale
Når du når en aftale om at sælge med en potentiel køber, vil långiveren have en kopi af tilbuddet sammen med en kopi af din noteringsaftale. Vær forberedt på, at långiveren genforhandler gebyrer og nægter at betale for visse ting som hjemmebeskyttelsesplaner eller termitinspektioner.
Nu, hvis alt går godt, vil långiveren godkende din korte salg. Som en del af forhandlingerne kan du bede om, at långiveren ikke rapporterer ufordelagtige kredit til kreditrapporteringsbureauerne, men indser, at långiveren ikke er forpligtet til at imødekomme denne anmodning. Kredit rapport status ofte ikke omsætningspapirer.
Læs mere om Før du køber et kort salg .
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.