Homebuyers får en måned grace periode før den første betaling
En læser spørger: "Jeg forstår virkelig ikke, hvordan realkreditbetalinger fungerer, men min agent fortæller mig, at jeg ikke skal betale en lang tid efter at jeg lukker på mit nye hjem. Jeg har arbejdet hårdt for at holde op for min kredit og vil ikke tage chancen for at rydde den op. Hvordan ved jeg, hvornår min første pant betaling er på grund? "
Svar: Det er nemmere end du tror at finde ud af, hvornår din første realkreditbetaling skal betales.
Lad ikke ordet amoritzation skræmme dig. Forståelse af afskrivninger er nøglen til at forstå, hvordan et realkreditlån fungerer. Afskrivninger er begrebet, der i grunden betyder, at din ubetalte saldo er beregnet hver måned baseret på betalinger til hovedstol og renter. Ved udgangen af din pant periode, normalt 30 år, er dit lån afbetalt.
Realkreditlån er betalt i restance
Efterskud betyder penge skyldige fra fortiden. Mortgage renter betales, efter at den er akkumuleret, ikke før. Så er din første pant betaling betalt i begyndelsen af den første fulde måned efter lukning og hver måned derefter .
Omvendt, hvis du lejer et hjem den 1. juni, vil din husleje for eksempel skyldes den 1. juni, fordi den betaler for juni måned i forvejen. Men realkreditrenter betales i restance, så en 1. Juni pant betaling betaler renterne for hele maj måned.
Hvornår laver du din første realkreditbetaling?
Når du køber et hjem og får et pant, vil den afsluttende agent samle interessen fra dig frem til datoen for 30 dage før den første hele måned.
Renterne er opført på din afsluttende erklæring og opkrævet som slutkurs.
- En realkreditbetaling består af to dele: renter og hovedstol.
- Renter betales altid 30 dage i restance.
- Den væsentligste del af din pantbetaling reducerer din primære saldo på den dato, den forfalder.
Lad os sige, at din afslutningsdato er 15. marts.
Du vil blive opkrævet prorated daglige renter fra 15. marts til 31. marts på din afsluttende erklæring. Renter opkrævet ved lukning dækker renten på dit pant i de sidste 16 dage i marts. Derefter udbetales din første realkreditbetaling den 1. maj, og at betalingen betaler renten for april.
Beregning af første realkreditberegning forklaret
Lad os sige, at du låner $ 200.000 til 5% rente. Din månedlige betaling vil være $ 1,073.64, der skal betales i lige månedlige rater i 30 år.
Din daglige rentesats - for perioden forud for 30 dage før den første betaling - regnes ved at tage $ 200.000 gange renten på 5%. Derefter fordeles med 12 måneder - $ 833.33 - og igen med 30 dage.
Din daglige rente er $ 27,78. Hvis du lukker den 15. marts skylder du 16 dage eller $ 444,48, som du betaler ved lukning.
Når du foretager en betaling på $ 1.073,64 den 1. maj, vil denne pant betaling betale renterne for april som følger:
$ 1.073,64 - $ 833.33 (april rente) = $ 240.31 (hovedrabatter). Subtrahere $ 240.31 fra $ 200.000, og din nye ubetalte saldo pr. 1. maj er nu $ 199.759.69.
Du vil højst sandsynligt byde på tidspause mellem lukning og din første realkreditbetaling, givet den store sum penge du betaler ved afslutningen.
Men mens det ser ud til at du får en måned fri for boligbetaling, når du lukker den 15. marts, er du virkelig ikke.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.