En læser spørger: "Kan vi stadig få et lån til at købe et hjem efter at have givet banken en handling i stedet for afskærmning? Jeg er forvirret på ventetiden. Jeg vil gerne udnytte dagens marked, men min bank sagde at jeg er nødt til at vente 3 år, og jeg har talt med forskellige realkreditmæglere, og man siger det, og man siger det. Kan du hjælpe os? Hvor hurtigt kan vi købe et hjem igen efter en afskærmning? "
Svar: Fremragende timing på det spørgsmål vedrørende ventetiden for at købe et hjem efter at have mistet dit eksisterende hjem. Din timing er god, fordi ventetiderne for konventionelle lån - krydderiet mellem det tidspunkt, hvor afskærmningen var afsluttet, og når en køber køber et andet hjem - er ændret. For det ser vi til Fannie Mae.
Hvad er Fannie Mae?
Virksomheden, der har stor magt i det konventionelle realkreditmarked, er Fannie Mae. Fannie Mae er Amerikas største pantkøber, en kvasi-statslig enhed, der køber realkreditlån på det sekundære realkreditmarked . Fordi Fannie Mae ville ende med ejendommene tilbage, hvis låntagere har standard, har Fannie Mae en stærk interesse i at fastsætte strenge retningslinjer for at mindske risikoen for, at en låntager vil gå ind i afskærmning.
Fannie Mae reviderede sine retningslinjer og behandler nu separate ventetider afhængigt af typen af afskærmning .
Hvis du har dokumenterede formildende omstændigheder, har dette desuden direkte betydning for antallet af år, du bliver nødt til at vente på at få et konventionelt lån.
Hvad er dokumenterede udvidelsesbetingelser?
Fannie Mae giver mulighed for formildende omstændigheder som:
- Døden (ikke din selvfølgelig)
- Sygdom
- Joboverførsel
- Ulykke resulterende i alvorlig skade
Generelt er formildende omstændigheder ting, der sker uden for din kontrol, hvilket dramatisk påvirker din evne til at fortsætte med at foretage betalinger på dit pant.
Med dokumenterede formildende omstændigheder er ventetiden mindre end uden. Jeg er ked af at sige, at det ikke er muligt at betale en stigning i betalingen på grund af en rentestigning på din rentetilpasningslån ikke betragtes som en omstændighed uden for din kontrol.
Ventetid at købe efter afskærmning
- Køb efter en afskærmning
Ventetiden er 5 år op til 7 år.
- Køb efter en afskærmning med udvidende omstændigheder
Ventetiden er 3 år op til 7 år.
- Køb efter en handling i stedet for afskærmning
Ventetiden er 4 år op til 7 år.
- Køb efter en handling i stedet for afskærmning med udvidende omstændigheder
Ventetiden er 2 år op til 7 år.
- Køb efter et kort salg
Ventetiden er stort set 2 til 5 år. Et par portefølje långivere er udlån med 20% nede og ingen ventetid. Hvis en sælger ikke har en 60-dages forsinket løn, siger Fannie Mae, at sælgeren straks kan købe et andet hjem, men ingen af de store långivere vil finansiere et sådant lån, så det er lidt af en fejl. FHA siger 3 år, men købere skal springe igennem en masse hoops. Jeg har hørt om isolerede tilfælde for mange år siden, før reglerne blev ændret endnu en gang, hvor en sælger flyttede til en joboverførsel og flyttede mere end en vis afstand for at kvalificere sig til straks at købe et hjem efter et kort salg . FHA har også en politik, at hvis låntageren var aktuel og ikke kriminel, vil det tillade et lån med det samme.
Hvis du ikke har nogen formildende omstændigheder, skal du dog vente på fire år fra datoen for færdiggørelsen, hvilket betyder datoen din handling i stedet for afskærmning blev registreret.
Ud over ventetiden kræver nogle lån 10% og en minimum FICO score. Hjemmet du køber skal være dit primære bopæl, ikke en leje eller et feriehus.
Fannie Mae udsteder løbende nye retningslinjer. Ovenstående politikker er gældende for låneansøgninger indgivet efter 1. august 2008, revideret 2017.
Et par lån gennemført via HAFA-programmet , hvor en standard ikke er indgivet, kan muliggøre, at et kort salg indberettes som simpelthen betalt fuldt ud, hvilket vil gøre det forholdsvis nemt at kvalificere sig til et andet hjem efter en kort salg. Desuden vil nogle private banker lave portefølje lån dagen efter en kort salg er gennemført, så låntagere kvalificerer sig.
Spørg din korte salgsagent for mere information. Sørg for at blive prækvalificeret gennem en velrenommeret lokal långiver.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.