Mens en kort salg indebærer at tilbyde hjemmet til salg, generelt noteret gennem MLS .
Potentielle boligkøbere vil lave aftaler for at se hjemmet, nogle vil lave lowball tilbud , agenter kan holde åbne huse og generelt vil en sælger liv blive forstyrret, alt i håbet om at en køber vil købe hjemmet.
Grundlæggende om et kort salg
Kortsalg sker, når en långiver accepterer at acceptere mindre end det skyldige beløb til hjemmet, eller fordi der ikke er nok egenkapital til at sælge og betale alle omkostninger ved salg. Ikke alle långivere vil forhandle om en kort salg, og det er derfor, at en ejendomsmægler eller en advokat kan være en stor hjælp ved at kontakte långiverens tabsbekæmpende afdeling for at finde ud af.
Du kan ikke bare vågne op en morgen og beslutte, at du vil sælge dit hjem med tab ved at bede om en kort salg. Det plejede at være, at långivere ikke engang ville overveje et kort salg, hvis dine betalinger er aktuelle, men det har ændret sig. Men indse, at långivere vil være mere behagelige for forhandlinger, hvis dine betalinger er i restance.
Plus, hvis du har kontante aktiver, kan långiveren prøve at trykke på disse konti.
Hvordan påvirkes en kort salgs sælger kredit?
Fair Isaac udgivet en rapport, der siger, at kreditresultater er påvirket om det samme, om en sælger gør en kort salg eller afskærmning. Fair Issac siger, at de gennemsnitlige point, der er tabt på en FICO- score, er som følger:
- 30 dage for sent: 40 til 110 point
- 90 dage for sent: 70 til 135 point
- Afskærmning, kortsalg eller handling i stedet: 85 til 160
- Konkurs: 130 til 240
- Afskærmning eller handling i stedet for afskærmning: Begge disse løsninger påvirker kredit det samme, siger David Steep of Vitek Mortgage. Sælgere vil få et hit på 200 til 300 point, afhængigt af den generelle betingelse af kredit. Dette betyder, at hvis en sælger FICO score før afskærmningen var 680, kan den dyppe så lavt som 380.
- Kort salg: Steep fastholder, at effekten af en kort salg (der giver sælgerne mere end 59 dage for sent) på en sælgerens kreditrapport, er identisk med en afskærmning. Dingen på kredit vises som en afskærmning i indløsningsstatus, siger Steep, hvilket vil resultere i et tab på 200 til 300 point. Det betyder, at en kort sælger med en tidligere FICO på 720 kunne se det falde fra 520 til 420.
Min personlige erfaring som agent har været noget anderledes. Jeg gennemførte et kort salg til en Sacramento-sælger, der var 90 dage bagud på pantet. Et par måneder efter, at hendes korte salg var lukket, kontrollerede hun sin kreditrapport og fandt hendes FICO faldt med kun 100 point til 671. Jeg formoder, at hver sælgers situation varierer.
Catherine Coy, en realkreditmægler i det sydlige Californien, er enig med Steep.
"Effekten på en forbrugers kreditrapport - afskærmning versus kortsalg - er forskellen mellem at blive ramt af et tog eller en bus", siger Coy, der taler om låntagere, der har få måneder tilbage. Men i løbet af årene har kortsalg tendens til at bære mindre og mindre stigma.
Ventetid før du køber et andet hjem
- Afskærmning eller handling i stedet for afskærmning: Steep siger, at en sælger, der ønsker at købe et andet hjem efter afskærmning, ender med at vente 24 til 72 måneder før en långiver vil tilbyde enhver form for rentesats, der giver mening. Coy siger, "Den gode nyhed er et kort salg, der giver forbrugeren mulighed for at få et institutionelt lån til et nyt hjem inden for to år".
- Kort salg: Nogle agenter siger de gode nyheder for korte salgssælgere, ventetiden er meget kortere, før de køber et andet hjem , og Fannie Mae-retningslinjerne i 2008 vedtog nye procedurer.
Kan en sælger købe igen på mindre end to år? Ikke rigtig, siger Coy, "Det er en fuldstændig myte, at en forbruger" kan købe igen om cirka 18 måneder til en god rente. " Men Fannie Mae retningslinjer kræver nu kun 48 måneders krydderier, og det er ikke så gode nyheder for agenter, der specialiserer sig i kortsalg. "
FHA vedtog retningslinjer i 2010, der siger, at en sælger, der er aktuel og gør et kort salg, kan kvalificere sig til straks at købe et andet hjem. Långivere er ikke så hurtige at følge disse retningslinjer. Flagstar Bank gav imidlertid en Elk Grove short selling sælger et nyt lån inden for 2 måneder efter lukningen af hans korte salg, og at sælgeren var aktuel på det tidspunkt. FHA kan godkende et lån til en kortsalgssælger, der kvalificerer sig under sit Back to Work-program efter et år.
Bemærk, at Fannie Mae retningslinjer giver en sælger mulighed for straks at ansøge om et nyt lån til at købe et andet hjem, hvis den sælger holdt betalingsbeløbene nuværende, ikke havde overskridelser på over 30 dage og ikke accepterede at tilbagebetale gældslettelsen. Desuden er det de sene betalinger, der dramatisk påvirker din kredit rapport, ikke den korte salg.
Afskærmning eller Kortsalgsafgørelse
Hvis du er en sælger, der forsøger at bestemme, om du skal lade et hjem gå gennem afskærmning i forhold til at prøve et kort salg, kan salvaging din kredit måske ikke være en fordel at lave et kort salg, siger Coy. Hun rapporterer, at ifølge "Score Factor Code # 22, er der ingen kredit score fordel for en kriminel låntager på en kort salg over en afskærmning."
Jeg er dog i tvivl om det. Fra hvad jeg har set, er der mindre skade på en kreditrapport efter et kort salg med sene løn end en afskærmning. Desuden er en anden fordel for dem med misligholdelser på deres kredit evnen til at købe et andet hjem ved hjælp af konventionel finansiering inden for 4 år i løbet af den 7-årige periode, der kræves til afskærmninger. Nogle långivere vil lave et lån til et nyt hjem dagen efter et kort salg er lukket. Der er andre korte salgsfordele i forhold til en afskærmning. Men søg juridisk og skatterådgivning, inden du træffer beslutningen.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.