Du skal rapportere 1099-A-oplysningerne, men du må muligvis ikke tage et skatte hit
Du kan muligvis modtage flere formularer 1099-A for en enkelt ejendom, hvis du havde mere end et realkreditlån eller lien mod det, og mere end en långiver var involveret i afskærmningen.
Men ikke panik. Her er hvad du behøver at vide.
Foreclosures og kapitalgevinster
Internal Revenue Service behandler en afskærmning bare det samme som hvis du havde solgt din ejendom. Du skal beregne din gevinst eller tab, men i modsætning til et normalt salg er der ingen "salgspris" i dette scenario. Det er her, hvor Form 1099-A kommer i spil.
Oplysningerne på Form 1099-A
Du skal bruge salgsdatoen og salgsprisen på den afskærmede ejendom for korrekt at rapportere sit salg til IRS, og du finder disse oplysninger på Form 1099-A. Til salgsprisen bruger du enten den fair markedsværdi af ejendommen eller den udestående lånebalance på tidspunktet for afskærmningen.
Den udestående lånebalance findes i rubrik 2, og ejendommens rimelige markedsværdi findes i rubrik 4 i 1099-A. Datoen for afskærmningen er angivet i rubrik 1, og dette vil blive brugt som datoen ejendommen blev bortskaffet - det vil sige "salgsdato
Skattepligtige skal også vide, om lånet var et rekvisitionslån eller et non-recourse-lån . Lånet var sandsynligvis et rekurslån, hvis långiveren har kontrolleret "ja" i rubrik 5, der spørger "Var låntager personligt ansvarlig for tilbagebetaling af gælden?"
Har du gevinst eller tab?
Kapitalgevinster indberettes på skema D for boliger, der var personlige boliger.
IRS tillader ikke skattepligtige at kræve tab på personlige boliger. Enhver gevinst - og ja, en afskærmning kan faktisk resultere i en gevinst - kan normalt blive opvejet af kapitalgevinsten udelukkelse for et hovedhjem, så det er usandsynligt, at en afskærmning vil resultere i nogen kapitalgevinstskat, der forfalder.
Du skal alligevel rapportere 1099-A-oplysningerne, men du skal sandsynligvis ikke tage et skatte hit.
Rapportering afskærmningen
Brug datoen for afskærmningen i rubrik 1 i 1099-A som din salgsdato, og indtast derefter salgsprisen på skema D. Dette vil enten være mængden i rubrik 2 eller mængden i boks 4. Hvilken boks vil du brug vil afhænge af udlånslovgivningen i den stat, hvor ejendommen var placeret, så tjek med en lokal skatteselskab for at sikre dig at du vælger den rigtige.
Beregning af din gevinst
Du kan beregne din gevinst ved at sammenligne "salgsprisen" du brugte til din købspris, hvilket er dit omkostningsgrundlag i ejendommen. Disse oplysninger kan typisk findes på den HUD-1 afsluttende erklæring, du modtog, da du købte ejendommen. Forskellen mellem salgsprisen og dit omkostningsgrundlag er din gevinst. Indtast dette på skema D og på linje 13 i din Form 1040 selvangivelse.
Investeringsejendomme
Brug formular 4797, hvis den udelukkede ejendom var en leje eller en investering.
Du vil sandsynligvis have brug for hjælp fra en skattefaglig i dette tilfælde, fordi der er yderligere faktorer, der skal tages i betragtning, såsom genfinding af afskrivninger , passiv aktivitetstab, og rapportering af eventuelle endelige lejede indtægter og udgifter .
Form 1099-A versus Form 1099-C
Du kan muligvis modtage Form 1099-C i stedet for Form 1099-A, hvis din långiver begge er afskærmet på ejendommen og annulleret eventuelle resterende pantsaldo du skylder. I dette tilfælde tager IRS den holdning, at du har modtaget indkomst fra afskærmningen - du har modtaget penge fra långiveren til at købe dit hjem, og du har ikke betalt alle pengene tilbage.
Men selv om tilgiven gæld rapporteret om Schedule 1099-C er normalt skattepligtig indkomst, udelukker hypoteksforsikringsgældsloven i almindelighed pant i afskedigelse.
En vigtig opdatering
Denne skattelovgivning, der giver dig mulighed for at ekskludere realkreditlån, der er annulleret gennem afskærmning, udløb den 31. december 2016, men den bipartisiske budgetlove pustede nyt liv i det i februar 2018. Det blev genindført med tilbagevirkende kraft for at dække skatteåret 2017. Kun tid vil fortælle om kongressen fornyer det igen i 2018 og fremtidige år.
For nuværende omfatter denne bestemmelse afskærmningsaftaler indgået i 2017. Du bør kvalificere dig, hvis din samlede gæld overstiger den samlede værdi af dine aktiver umiddelbart før afskærmningstidspunktet. Det betyder, at du er "insolvent", og du må kun indberette annulleret gæld på din selvangivelse i det omfang det overstiger din insolvens - forskellen mellem din gæld og dine aktiver.
For eksempel kan du have en gæld på i alt $ 300.000, og alle dine resterende aktiver værdiansættes til $ 200.000. Det er en forskel på $ 100.000. Hvis din långiver forgav eller annullerede en $ 120.000 saldo på dit realkreditlån, skal du kun indberette $ 20.000 som indkomst - det beløb, der overstiger din $ 100.000 insolvens.
BEMÆRK: Skattelovgivningen ændres jævnligt, så du bør rådføre sig med en skattefaglig for den mest up-to-date rådgivning. Oplysningerne i denne artikel er ikke beregnet som skatterådgivning, og det er ikke en erstatning for skatterådgivning.