Skema E Skat Tips
Udlejere skal holde gode optegnelser vedrørende omkostningsgrundlag, indtægter og udgifter, og nummer én bedste måde at holde styr på alle disse ting er at oprette et regneark - din skatteregner kan endda have en skabelon, du kan bruge.
Her er de ting, du vil spore:
- Købsprisen for huset, lejligheden eller lejlighedskomplekset, du udlejer
- Akkumulerede afskrivninger og løbende årlige afskrivninger på din ejendom
- Lejeindtægt
- Sikkerhedsindskud du modtog
Du vil også gerne holde øje med forskellige udgifter forbundet med din udlejnings ejendom, herunder:
- Provisioner eller ejendomsforvaltning gebyrer
- Reklamekostnader
- Rengørings-, vedligeholdelses- og reparationsomkostninger
- Boligejere forsikring og HOA afgifter
- Ejendomsskat og realkreditudgifter
- Sikkerhedsindskud refunderet til lejer
- og diverse andre udgifter, såsom forsyningsselskaber, landskabspleje og affaldssamling
Hvis du sporer disse udgifter ved hjælp af personalfinansieringssoftware eller et regneark, vil dine månedlige og ultimo rapporter være lige ved hånden, og du kan nemt udskrive dem.
Passivitetsaktivitetsbegrænsninger
Her er generøs IRS-regel nr. 1: Hvis en af dine udlejningsejendomme har et årstab, kan dette underskud afskrives på tab og fortjeneste for alle dine andre udlejningsejendomme.
Nu er de måske ikke så gode nyheder: Hvis summen af alle dine ejendomme er negativ - et nettotab - kan tabet helt eller delvis være fradragsberettiget over for resten af din indkomst for året på grund af passiv aktivitet tab begrænsninger.
Udlejning af fast ejendom er generelt betragtet som en passiv aktivitet, selvom du bruger en betydelig mængde tid til at vælge de rigtige lejere, reparere lejeenheden og inspicere ejendommen til rutinemæssig vedligeholdelse.
Tab fra passive aktiviteter er begrænset til at modregne passiv fortjeneste.
Hvis du aktivt deltager i udlejningsaktiviteterne, kan eventuelle udlejningstab potentielt trækkes op til $ 25.000 pr. År samlet set på tværs af alle dine udlejningsejendomme. Giftede personer, der indgiver separat, har en lejeafgift på op til $ 12.500, forudsat at personen levede adskilt fra sin ægtefælle til enhver tid i skatteåret. Mængden af lejebeløbet, der er tilladt for aktive deltagere i en lejebolig, varierer afhængigt af din ændrede justerede bruttoindkomst (MAGI):
- For MAGI på $ 100.000 eller derunder ($ 50.000 eller mindre hvis gift indlevering separat), kan lejebeløbene fratrækkes fuldt ud, op til grænsen på $ 25.000 ($ 12.500).
- For MAGI mellem $ 100.000 og $ 150.000 (mellem $ 50.000 og $ 75.000 ved gift indlevering separat) kan lejebeløb fratrækkes op til en grænse på 50% af forskellen mellem $ 150.000 ($ 75.000, hvis gift arkivering separat) og MAGI.
- For MAGI over $ 150.000 ($ 75.000, hvis gift indleveres separat), kan ingen af lejebeløbene fratrækkes andre indtægter.
Du kan bære tab fremad
Dette bringer os til generøs IRS-regel nr. 2: Lejeforløb, der er begrænset af de begrænsninger, der er forbundet med passiv aktivitetstab, kan overføres til det efterfølgende skatteår, når de kan kompensere udlejningsoverskuddet.
Tidsbegrænsningerne for passiv aktivitet anvendes hvert år, men udlånstab fortsætter med at fremføre år efter år, indtil tabene enten opbruges ved at modregne lejeindtægter eller ved at blive fratrukket andre indtægter.
Formular 8582 bruges til at beregne passiv aktivitetstabsbegrænsninger og holde øje med udlejningstab, der akkumuleres hvert år for hver ejendom.
Skatteplanlægning for udlejere
Udlejerne lejlighedsvis lave et lille overskud, når lejebeløbet er tilstrækkeligt til at betale realkreditlån samt ejendomsskatter, forsikringer og reparationer. Men udlejere kan afskrives købsprisen på udlejningsejendommen, og det kan ofte gøre et lille økonomisk overskud til et lille skattetab - udgifter overstiger indkomst efter afskrivninger tages i betragtning.
Hvert så ofte står husejere over store udgifter, som f.eks. At erstatte et tag eller glemme en lejlighed, efter at en langtidslejer er ledig.
Under disse omstændigheder er det muligt, at udlejeren har et tab på over $ 25.000, men de regler for passiv aktivitetstab begrænser tabet til nøjagtigt $ 25.000. Resten vil blive overført til næste år, når ejeren forhåbentlig vil have mere overskud og vil være i stand til at absorbere de overskydende skatteforløb.
Salg af udlejningsejendomme
Lejeforløb for en bestemt ejendom er tilladt fuldt ud i det år, hvor en ejendom sælges i en fuldstændig disposition til en uafhængig køber.
At sælge et hus, en lejlighedskompleks eller en anden udlejningsejendom er ikke den samme som at sælge din primære bolig. Ligesom ved beregning af kapitalgevinster indebærer formlen til beregning af gevinsten eller tabet af udlejningsejendom at trække dit omkostningsgrundlag fra din salgspris.
Justerede omkostningsgrundlag for udlejningsejendomme
Formlen til beregning af dit prisgrundlag på udlejningsejendomme er som følger:
- Købspris
- Plus købsomkostninger (titel og escrow gebyrer, ejendomsmægler provisioner mv)
- Plus forbedringer (udskiftning af tag, ny ovn, etc.)
- Plus salgsomkostninger (titel og escrow gebyrer, ejendomsmægler provisioner mv)
- Plus akkumulerede afskrivninger (som rapporteret om dine skatformularer)
- Ligner dit prisgrundlag
Beregning af din fortjeneste eller tab ville være:
- Salgspris
- Minus dit omkostningsgrundlag
- Ligner din gevinst eller tab
Hvis det resulterende nummer er positivt, har du opnået en fortjeneste, da du solgte din udlejnings ejendom. Hvis det resulterende tal er negativt, har du lidt tab. Gevinster på udlejningsejendomme kan beskattes dels som afskrivninger genoptages med en maksimal skatteprocent på 25 procent og dels som kapitalgevinster . Salg af fast ejendom er rapporteret på Form 4797, og eventuelle kapitalgevinster beregnes på skema D.
Fast ejendom og begrænset ansvar
Mange udlejer overvejer at danne selskaber, aktieselskaber eller partnerskaber til at eje deres udlejningsejendomme. Et selskab kan være ufordelagtigt, fordi selskaber ikke har en foretrukket skatteprocent på langsigtede kapitalgevinster.
Et aktieselskab ville være i stand til at overføre langsigtede gevinster til sine medlemmer, så gevinster ville stadig være berettiget til den foretrukne sats på 15 procent på langsigtede gevinster. Udlejere bør diskutere dette og andre juridiske aspekter ved at danne et firma for udlejningsejendomme med en advokat for at få fat i alle de juridiske og finansielle konsekvenser af en sådan strategi.