11 grunde til ikke at købe en kort salg
På overfladen kan det vise sig, at en kortsalgskøber får en god aftale. Selv om en lille margin på kortsalg kan være rentabelt for en køber, fordi der altid er undtagelser, vil en køber meget hellere være bedre at købe et hjem, der ikke er i standard.
Kortsalg sælges ikke til rabatter.
Du er usandsynligt at høre ejendomsmæglere fortælle dig, at det ikke er en god ide at købe et kort salg . Til dels er det fordi ejendomsmæglere profitterer på et kort salg . Alle laver penge undtagen sælgere og købere. Realiser også, at noteringsagenter kan presse sælgere til at liste som et kort salg, fordi hvis sælgerne gik gennem afskærmning , ville noteringsagenterne ikke få noteringen.
I Sacramento, hvor jeg arbejder, ignorerer mange agenter f.eks. Kortsalg og foreslår, at deres købere køber noget andet. Disse er ofte agenter, der blev brændt i fortiden og havde kortsalg falde fra hinanden, fordi de blev noteret af en agent, der ikke havde nogen forretningsfortegnelse, et kort salg.
Her er 11 grunde til, at købere måske ikke vil købe en kort salg:
Sælgere betalt for meget
Hvis et hjem solgte for 500.000 dollars for nogle år siden og nu er til salg på 400.000 dollars, betyder det ikke, at køberen henter 100.000 dollars af egenkapitalen gratis.
Det betyder, at sælgeren har betalt for meget på et stigende marked, og nu er markedet faldet. Det betyder, at sælgeren ikke har nogen egenkapital.
Sælgere lånt for meget
Banker, der var ivrige efter at låne penge i værdsatte markeder, fik nogle gange låntagere til at over-pante hjemmet, hvilket betyder, at låntagerens lånebalance oversteg ejendommens værdi.
Bedømmelserne er subjektive, og ikke alle bedømmere vil placere samme værdi på et hjem. Selv om loven er underkastet nogle bedømmere af bankerne at vurdere det beløb, som boligejerne ønsker at låne.
Strenge kvalifikationer Uerfarne eller uetiske ejendomsmæglere kan presse en sælger til at overveje et kort salg, når sælgeren ikke kvalificerer til en kort salg . Sælgere skal bevise en trængsel og fremlægge bevis for sværhedsgraden til långiveren til godkendelse. Nogle agenter opregner boliger som kortsalg uden nogensinde at snakke med långiverne eller prækvalificere sælgerne.
Homes Sælg til markedsværdi.
Långivere er ikke naive eller uvidende om værdien af et hjem. Långivere vil insistere på en sammenlignende markedsanalyse , kendt som en CMA, eller mæglerprisudtalelse, kendt som en BPO. Hvis en långiver mener, at en bedre pris kan opnås ved at tage ejendommen i afskærmning over et kortsalgssalg, kan långiveren holde ud for en højere pris. Denne pris vil være tæt på markedsværdien . Långivere accepterer kortsalg, når hjemmet er værd at kort salgsprisen, hvilket betyder markedsværdi.
Homes Sælg "Som er"
Hvis et realkreditinstitut indvilger i et kortsalg , er det højst sandsynligt også at betale de afsluttende omkostninger i transaktionen.
Långivere bede købere om at købe hjemmet i sin nuværende tilstand. Långivere vil typisk nægte at betale for:
- Foreslåede reparationer beskrevet på en hjemme inspektion .
- Skadedyrskontrol eller arbejde, der er nødvendigt for at udstede en klar skadedyrsrapport.
- Tag certificeringer eller tag reparationer.
- Hjem beskyttelse planer for køberen.
- Udskudt vedligeholdelse.
Længde af tid til at lukke
Afhængigt af, hvornår meddelelsen om standard blev indgivet, har långiverens efterslæb af foreclosures og hvor meget papirarbejde sælgeren allerede har indsendt, det kan tage overalt fra to uger til to måneder for at få svar på et købs tilbud fra en långiver. Også, hvis to långivere er involveret, fordi der er to lån sikret til ejendommen, kan det tage længere tid at opfylde kravene fra den anden långiver.
Långivere kan ændre vilkår
Nogle långivere forbeholder sig ret til at genforhandle vilkårene for den korte salg i sidste øjeblik.
Hvis markedet ændres, nye love passerer eller nye oplysninger krydser långiverens skrivebord, kan långiveren forsøge at ændre vilkårene i kontrakten. Långivere har generelt advokater til deres rådighed, og almindelige købere gør det ikke.
Långivere Discount Commission
Långivere, der har solgt lån til Fannie Mae eller Freddie Mac, betaler generelt traditionelle ejendomsprovisioner til ejendomsmæglere. Andre kan kræve rabat. Desuden slutter agenter 2-3 gange arbejdet med en konventionel transaktion og værdsætter ikke at få betalt mindre for at gøre mere arbejde. Hvis du har aftalt at betale din agent en vis procentdel under en købermægleraftale , kan du være ansvarlig for forskellen mellem, hvad långiveren betaler og hvad din kontrakt fastsætter, hvis din agent nægter at afstå fra forskellen.
Højere købers lukning omkostninger
Fordi långivere sjældent vil betale for noget ekstra, som en sælger ville være villig til at gøre, hvis du vil have nogen af disse ekstra, vil du betale for dem selv. Nogle gange långivere vil nægte at betale for standard sælger lukning omkostninger som overførsel skatter , også. Hvis du ønsker specifikke inspektioner, vil du sandsynligvis betale for dem uden for lommen.
Tabe Kontrol af Transaktion
Hvis du har brug for at lukke afsendelse på en bestemt dato, har du stor succes med det. En kort salgshukommelsesproces tager ubestemt tid. Sælgerens långiver kalder skudene, ikke køberen eller køberens långiver. Hvis du forsøger at lukke escrow samtidig med salget af dit hjem, kan det ikke ske.
Lille Sælger Motivation
Når sælgeren opdager, at den korte salgseffekt på kredit er tæt på en afskærmning, er der ringe incitament for en sælger til at samarbejde med et kort salg. Selvom sælgere kan kvalificere sig til at købe et andet hjem i 2 år efter en kort salg mod 5 (med begrænsninger) på en afskærmning, har nogle ingen intention om nogensinde at købe et andet hjem igen.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien