Hvad er Fannie Mae? (FNMA)

De to kritiske måder Fannie Mae hjælper dig

Fannie Mae er Federal Mortgage Association. Det er en tidligere statsstøttet virksomhed, der er under konservatoriet i Federal Housing Finance Agency. US Department of the Treasury ejer alle sine højtstående foretrukne aktier . Det betyder, at alle FNMA's overskud går til den amerikanske statskasse. Investorer kan stadig købe fælles lager og junior foretrukne lager. Konservatoriet tillader ikke dem at betale udbytte.

Aktionærer håber en dag, at regeringen slutter konservatoriet. Det er usandsynligt.

Hvad det gør

Fannie Mae køber realkreditlån fra banker, realkreditmæglere og kreditforeninger. Det giver bankerne penge til at lave flere lån. Det overfører også risikoen for misligholdelse fra banken til Fannie Mae.

Fannie pakker derefter lignende typer af lån til realkreditobligationer . Det sælger værdipapirer til investorer. Disse omfatter hedgefonde, pensionskasser, andre banker og endda individuelle investorer.

Fannie Mae fortsætter med at eje de underliggende realkreditlån. Det betaler investorerne deres pro rata andel af hver måneds realkreditbetaling. Det omfatter både hovedstol og interesse. Federal Reserve Bank of New York foretager betalingen via en bankoverførsel.

Fannie Mae garanterer betalingen . Men investorer opretholder tre risici.

1. Husejeren kunne forudbetale pantet. Det betyder, at investor får mindre end han eller hun oprindeligt troede.

1. Hvis renten falder, vil boligejere refinansiere. I så fald vil de forudbetale pantet. Faldende renter vil sænke værdien af ​​MBS.
2. Låntageren kan som standard. Fannie Mae garanterer dog betalingen, så investor har ikke den risiko. På den anden side, hvis mange låntagere standard, kunne det tænkes overvældende Fannie Maes evne til at foretage rettidige betalinger.

Fannie Mae yder også finansiering til udvikling af overkommelige lejeboliger.

En vis procentdel af Fannie Maes realkreditlån skal tjene familier med lav og moderat indkomst.

Historie

FNMA blev oprettet i 1938 for at etablere et sekundært realkreditmarked for lån forsikret af Forbundsbolaget. I 1968 blev Fannie Mae et aktionær ejet selskab, der kunne købe noget pant, ikke kun de forsikrede af regeringen. Det var endda noteret på New York Stock Exchange .

Den subprime realkrisen overvældede FNMAs evne til at garantere alle de dårlige lån. Efter mange bailouts og forsøg på at holde FNMA opløsningsmiddel, nationaliserede staten den virksomhed. Fannie Mae og Freddie Mac blev bragt ned af subprime-pantekrisen .

Den 8. juli 2010 annoncerede Fannie Mae, at den foretrukne og almindelige aktiehandel ville handle på OTC Bulletin Board, i stedet for New York Stock Exchange og Chicago Stock Exchange.

Hvordan det påvirker den amerikanske økonomi

Før krisen stimulerede Fannie Mae boligmarkedet, der udgjorde 10 procent af økonomien . Det skabte rigdom for husejere, der kunne have råd til højere priser hjem. Fannie Mae tillod også lave og moderate indkomstfamilier at få en finansiel pude under dem og en højere levestandard i form af boligejendom.

Fannie Mae var involveret i krisen, men forårsagede ikke det. MBS blev ompakket af banker som sikkerhedsstillelse af pantforpligtelser . Disse tog MBS og skarrede dem i trancher . For eksempel sætter de alle de lavrente betalinger i en tranche. Investorer, der ønskede mindre risiko, købte dem. Andre købte rentebetalingerne.

Disse CMO'er blev garanteret af kredit default swaps . Da boligpriserne begyndte at falde i 2006, vidste ingen, hvad de fælles markedsordninger var værd. AIG kunne ikke tilbagebetale alle de CD'er, den havde udstedt. Mange troede Fannie og Freddie forårsagede subprime-pantekrisen . Men det var faktisk disse derivater.

Siden krisen har Fannie Mae holdt boligsektoren om livsstøtte. I 2010 udgjorde boliger kun 2 procent af økonomien. Fannie Mae og en anden tidligere statsejet virksomhed, Freddie Mac , garanterer nu 90 procent af alle realkreditlån.

Banker (som tidligere lånte til næsten alle med en puls) vil med andre ord ikke låne nogen uden statsgaranti.

Hvordan det påvirker dig

Fannie Mae hjælper dig på to måder:

1. Hvis du er et boligejer, hjælper Fannie Mae med at holde pantomkostningerne lave ved at gøre finansiering til realkreditlån mere tilgængelig.
2. Hvis du kvalificerer dig som en lav eller moderat indkomstfamilie, som en lærer, politibetjent, brandmand eller sundhedsarbejder, vil Fannie Mae give dig et pant du ikke ellers ville have råd til.

Fannie Mae's Future

FNMA-aktionærerne anmodede Det Hvide Hus om at gøre Fannie og Freddie privat igen. De indså, at de to er en god forretningsinvestering. Fremtidige aktionærer kunne give et godt investeringsafkast, hvis de to var private.

Der er mange i kongressen, der gerne vil opløse Fannie og Freddie. De ser det som unødvendigt statslig indblanding på boligmarkedet. (Kilde: "Status Quo for Fannie, Freddie," The Wall Street Journal , 20. oktober 2015.)