Ja, du kan købe et hjem i pension
Du behøver ikke at gøre det på denne måde. Du kan få et pant, når du er pensioneret .
For at finde ud af de specifikke krav interviewede jeg Patrick Gavin, Branch Manager og VP for Mortgage Lending at Guaranteed Rate, den 8. største privatejede realkreditbank i US Rate.
Patrick har været en långiver siden 1974.
Lad os tage et kig på, hvad jeg lærte fra Patrick om, hvad der kræves for at få et pant, når du er pensioneret. Jeg har brudt ting i 6 hovedkategorier nedenfor.
Bestemmelse af indkomst for pensionister
Pensionister antager, at hvis de ikke har en lønseddel, vil de ikke kvalificere sig til et pant på grund af manglende indkomst.
I virkeligheden har långivere to metoder beskrevet nedenfor, som de kan bruge til at beregne indkomst for en pensionist, der trækker på deres aktiver.
Nedtælling fra pensionsmetode
For pensionister, der følger en plan, hvor de nu er pensionerede, men som kan forsinke starten på social sikring eller pensionsindkomst, er det mest fordelagtige valg at bruge en metode til beregning af indkomst. Sådan fungerer det.
Så længe låntageren er 59½, kan långiveren bruge nylige udbetalinger fra pensionskonto som bevis for indkomst. Antag for eksempel, at de seneste bankerklæringer viser udbetalinger på 4.500 USD pr. Måned fra en IRA (långiveren skal se udbetalinger i mindst 2 måneder).
Denne $ 4.500 vil blive betragtet som månedlig indkomst. Nogle gange skal långiveren have brug for et brev fra den finansielle planlægger eller finansieringsinstitution, der bekræfter disse tilbagekøbsbeløb.
Asset Depletion Method
For pensionister med mange investerede aktiver kan aktivets udtømningsmetode til bestemmelse af indkomst fungere godt.
Med denne metode starter långiveren med den nuværende værdi af finansielle aktiver. Så trækker de fra det beløb, der skal bruges til nedbetalings- og lukningsomkostninger. De tager 70% af resten og deler sig med 360 måneder.
Antag for eksempel, at nogen har 1 million dollars i finansielle aktiver. De skal bruge $ 50.000 til en forskudsbetaling. Det efterlader $ 950.000. Tag 70% af det, hvilket er $ 665.000 og divider med 360. Resultatet, $ 1.847, er den månedlige indkomst, der bruges til at kvalificere låntageren.
Selvfølgelig kan andre indtægtskilder såsom pensionsindkomst, social sikring eller månedlig annuitetsindkomst tælles ud over indkomst ved hjælp af ovenstående metoder.
Skat til indkomst og boligudgift
Når indtægten er fastslået, skal din samlede gæld til indkomstforhold og boligomkostningsforhold opfylde långiverens krav.
Gæld til indkomstforhold
For et Kvalificeret Mortgage (QM) realkreditlån, der falder ind under reglerne om sikker havn, må ikke mere end 43% af din indkomst gå i retning af gældsbetjening. Dette forhold af gældsbetalinger til indkomst kaldes gæld til indkomstforhold.
Gæld omfatter krævede betalinger som underholdsbidrag og børnebidrag samt bilbetalinger, studielån betalinger, kreditkort minimumsbetalinger og din samlede forventede husbetaling inklusive hovedstol, renter, ejendomsskatter og forsikring.
En ting, der kan få pensionister i problemer i dette område, er co-signering på lån til voksne børn. Selv om du er co-signer, kan disse betalinger tælle som krævede gældsbetalinger og kan reducere din evne til at kvalificere dig til et realkreditlån.
Boligomkostningsforhold
Din boligudgift omfatter hovedstol og rente del af realkreditlån samt skatter og forsikringer (kaldet PITI). Dette forhold skal være under 36%, hvilket betyder, at din boligudgift ikke kan overstige 36% af din indkomst.
Kredit score krav
Hver långiver vil have sine egne kredit score retningslinjer, men en ting er sikkert - jo lavere din kredit score, jo højere din rente. Hvis du vil have de bedste priser, få din kredit score til 780 eller bedre.
En bedre kredit score kan også give dig mere wiggle plads i andre kvalificerende områder.
For eksempel arbejdede Patrick med en låntager, der havde en kredit score over 780, og långiveren lavede lånet, selvom gælden til indkomstforholdet var på 48%.
Beboelsesstatus
En anden faktor, der bruges til at bestemme din rentesats på et realkreditlån er din tilsigtede belægning. Vil dette være et primært eller andet hjem? Primære boliger får bedre priser.
Down Payment
Som pensionist kan din forskudte forskud variere afhængigt af den anvendte indkomstmetode. For nedtællingen i pensionsmetoden kan du lægge så lidt som 5% ned. For planen om udtømning af aktivet på at nedbringe 30%.
Og hvis du tænker på at komme op med din forskudsbetaling ved at tage en stor del af kontanter ud af en IRA eller en anden skatteudskudt pensionsplan, vil jeg anbefale dig at genoverveje dette. Denne tilbagetrækning vil alle være skattepligtige indtægter og tage en stor klump ud i et enkelt år, kan støde dig ind i et højere skattebeslag .
Efter likviditet
Et andet krav vil være mængden af likvide aktiver, der er lukket efter afslutningen. Långivere ønsker at se, at du vil have mindst seks måneder af den samlede boligudgift (PITI) som en minimumsreserve, når du har købt hjemmet. For at beregne dette vil långiveren opbygge alle finansielle aktiver, der kan verificeres (hvilket betyder at du har brug for kontoudskrifter) og derefter bruge 60-70% af det pågældende beløb.
Andre udlånsoptioner
Hvis du kvalificerer dig som en veteran, kan du måske se på et VA-lån. Med et VA-lån kan du sætte nul ned, men i stedet for en forskudsbetaling betaler du et finansieringsgebyr, der kan være 2,15% af lånebeløbet for første gangs brugere af programmet og 3,3% hvis du har taget et VA-lån før. Dette finansieringsgebyr kan finansieres til lånet.
VA-lån kræver en gældsindtægt på 43% eller derunder, og de kræver, at du har nogle resterende månedlige indtægter. Hvis du har masser af investeringsindtægter, kan resterende indtægter bestemmes ved at tage et gennemsnit på 2 år af din udbytte og renteindtægt fra skema B på din selvangivelse.
Ansøgning om et realkreditlån
Den bedste måde at finde ud af, hvilken slags realkreditlån du kan kvalificere dig til, er at tale med et realkreditmægler. Garanteret sats tilbyder lån i alle stater og endda har et onlineprogram de kalder Digital Mortgage, hvor du kan gå igennem hele processen online. De tilbyder en $ 250 kredit for dem, der bruger dette program.
Du vil også gøre din due diligence på huset du køber. For det vil jeg anbefale dig at tjekke HouseFax. Det er som en CarFax®, men til dit hus. Jeg kørte en HouseFax på min egen ejendom og fandt heldigvis ikke nogen negative overraskelser, men jeg har hørt om mange mennesker, der har lært alle slags interessante ting om deres ejendoms fortid gennem en HouseFax.
Skal du have et realkreditlån?
Da vi afsluttede vores interview, sagde Patrick: "I slutningen af dagen spørger folk mig, hvad det bedste realkreditlån er? Mit svar er ingen. "
Patrick har ret. Forskning viser, at de fleste pensionister er bedre at betale deres pant før pensionering .
En bemærkelsesværdig undtagelse ville imidlertid være højere nettoværdi for folk, der muligvis kan bruge gæld til deres fordel selv under hele pensionen .