Betaling af realkreditrenter kan reducere din skattepligtige indkomst
Disse regler for at gøre krav på fradrag gælder i 2017.
Påstand om boliglånsinteresse
Du skal specificere dine fradrag på Form 1040, Schedule A for at kræve pantrenter. Dette betyder forudgående standardfradrag for din arkiveringsstatus - det er en enten / eller en situation. Du kan specificere eller du kan eller du kan gøre krav på standardfradrag, men du kan ikke gøre begge dele.
Skema A dækker også mange andre fradragsberettigede udgifter, herunder ejendomsskatter , lægeudgifter og velgørende bidrag. Nogle gange tilføjer alle disse til mere end standardfradrag for din arkiveringsstatus, hvilket gør det umagen værd at specificere dine fradrag. Ellers vil du spare flere skatte dollars ved at springe over hjemmemarkedsrenteafdrag og hævde standardfradrag i stedet.
Det er normalt tilrådeligt at afslutte skema A og sammenligne summen af dine specificerede fradrag til dit standardfradrag for at finde ud af, hvilken metode der er mest fordelagtig for dig.
Fra 2017 er standardfradraget $ 6.350 for enkelt skattepligtige og gift skattepligtige, der indsender separate afkast. Det er $ 12.700 for giftige skattepligtige, der indgår fælles og $ 9.350 for dem, der kvalificerer sig som familiechef.
Men vær opmærksom på, at loven om skattelettelser og arbejdspladser introducerer også ændringer i standardfradrag, hvilket øger disse tal temmelig dramatisk.
Det kan blive mere usandsynligt, at du vil have tilstrækkelig dedikeret fradrag for at overgå det standardafdrag, du har ret til, hvis den nye skatteregning træder i kraft i 2018.
Kvalificering af rentegodtgørelsen
Realkreditinteresser omfatter i øjeblikket det, som du betaler på lån til at købe et hjem, på egenkapitalkreditter og på byggelån. Senatets version af loven om skattelettelser og arbejdspladser ville dog begrænse fradraget til kun erhvervelsesgæld, og det ville eliminere hjem egenkapital kreditlinjer fra at kvalificere for dette fradrag.
Fradraget er også begrænset til renter, du har betalt på dit hjem og / eller et andet hjem. Rente på tredje eller fjerde bolig er ikke fradragsberettiget.
Du skal også være lovligt på krogen for lånet - gælden kan ikke være i en andens navn, medmindre det er din ægtefælle, og du sender en fælles retur. Det skal være et bona fide lån, fordi du har en kontraktlig forpligtelse til at betale den tilbage. Endelig skal dit hjem fungere som sikkerhed for lånet, og dit pantbrev skal klart angive dette.
Dit hjem kan være en enkelt familie bolig, en ejerlejlighed, et mobilhome, en kooperativ eller endda en båd - stort set enhver ejendom, der har "sovende madlavning og toiletfaciliteter", ifølge Internal Revenue Service.
Bestemme, hvor stor interesse du har betalt
Du skal modtage Form 1098, en realkreditopgørelse, fra din realkreditinstitutter i begyndelsen af det nye skatteår. Formularen angiver den samlede rente, du har betalt i det foregående år. Du behøver ikke at vedhæfte formularen til din selvangivelse, fordi finansinstituttet også skal sende en kopi af Formular 1098 direkte til IRS.
Sørg for, at rentegodtgørelsen, du hævder på Plan A, svarer til det beløb, der er angivet på Formular 1098. Det beløb, du kan fradrage, kan være mindre end det samlede beløb, der vises på formularen, baseret på visse begrænsninger. Opbevar Formular 1098 med en kopi af din indleverede selvangivelse i mindst fire år.
Dollar Begrænsninger på Home Acquisition Gæld
Lån bruges til at købe eller bygge en bolig kaldes "hjem erhvervelse gæld." Udtrykket refererer til ethvert lån, du tager med det formål at erhverve, opbygge eller væsentligt forbedre et kvalificeret hjem.
Du kan ikke fratrække renter på mere end $ 1 mio. Af boligforsikringsgæld til dit primære hjem og / eller din sekundære bopæl pr. 2017. Husets version af loven om skattelettelser og arbejdspladser vil reducere dette til $ 500.000 i 2018, hvis det passerer. Grænsen er også reduceret til $ 500.000, hvis du er gift og fil separat .
Grænsen forbliver imidlertid på 1 million dollar i 2017, så vi bruger det nummer til illustrative formål. Lad os sige, at du lånte $ 800.000 mod din primære bolig og $ 400.000 mod din sekundære bopæl. Begge lån blev udelukkende brugt til at erhverve ejendommene. Sammen medtager lånene op til $ 1,2 mio., Der overstiger den nuværende $ 1 mio. Grænse for boligforsikringsgæld.
Lad os nu sige, at begge lån har en fast rente på 5 procent. Den samlede rente, du betalte for året, var $ 60.000. Du ville kun være i stand til at kræve en rentegodtgørelse for $ 50.000 af det, renterne på den første $ 1 million af hjemmet erhvervelse gæld. De resterende $ 10.000 er resultatet af låneværdien, der overstiger grænsen på $ 1 million, så du ikke kan gøre krav på det.
Begrænsninger på egenkapitalgæld
En hjemme egenkapital gæld er et lån du tager ud af en anden grund end at erhverve, konstruere eller væsentligt at forbedre et kvalificeret hjem. Det kan også være et lån, du tager for at forbedre en kvalificeret bolig, men det overstiger hjemmet købsgæld grænsen.
Du kan ikke fradrage renter på mere end $ 100.000 af egenkapitalgæld til dit primære hjem og / eller din sekundære bopæl. Denne grænse reduceres til $ 50.000, hvis du er gift, men arkiverer hver for sig. Dit fradrag for egenkapitalinteresse kan reduceres selv under denne grænse på $ 100.000, hvis din gældsætning overstiger den rimelige markedsværdi for dit hjem.
For dette eksempel, lad os sige, at du lånte $ 300.000 i et hjem egenkapital kredit. Det beløb du lånte oversteg ikke den retmæssige markedsværdi af dit hjem, så du er ok der. Du brugte $ 150.000 af pengene til at tilføje et nyt familieværelse til din bolig, og du brugte de resterende $ 150.000 på din søns collegeundervisning.
Halvdelen af lånet behandles som hjemmet købsgæld, fordi det var vant til at forbedre dit hjem væsentligt. Denne andel vil være underlagt begrænsningen af køb af hjemmet. Den anden halvdel behandles som egenkapitalgæld, fordi den ikke var vant til at forbedre dit hjem. Du vil kun kunne fradrage renter op til grænsen på $ 100.000 på denne del. Så hvis du antager at du har betalt i alt 21.000 dollar i renter, ville det bryde ned som dette:
- $ 10.500: Fuldt fradragsberettigede købsforpligtelser på første halvdel af lånet
- $ 7.000: Fradragsberettigede egenkapitalgæld på to tredjedele af lånets egenkapitalandel eller $ 100.000 af den $ 150.000 port
- $ 3.500: Ikke-fradragsberettigede egenkapitalgæld, der repræsenterer den rente, der er betalt på den del af boliginvesteringsgælden, der oversteg $ 100.000
Du skal også rapportere $ 7,000 til IRS som en AMT-tilpasning på Form 6251. Og husk, at senatversionen af den ventende skatteregning muligvis kan fjerne fradrag for egenkapitalgæld, der begynder i 2018.
Fælles realkreditlån
Hvis du i fællesskab holder pantet med en anden, der ikke er din ægtefælle, har du ret til kun at fradrage den rente, du personligt har betalt, uanset hvilken af du modtaget Form 1098 fra långiveren. Men der er et smuthul her. Låntagere, der foretager betalinger specifikt for at forhindre afskærmning, kan fratrække den betalte rente, selv om renterne skulle betales af en anden. Redaktørerne af JK Lasser's "Din indkomstskat" passerer langs dette tip:
"Skattedomstolen har givet en fællesforpagter mulighed for at fratrække hans eller hendes betaling af en anden obligatørs andel af realkreditrenten, hvis betalingen sker for at undgå tab af ejendom, og betalingen sker med hans eller hendes særskilte midler." (Side 328)
Home Construction Loans
Du kan fratrække renter på realkreditlån, der bruges til at betale for byggeomkostninger. Provenuet skal bruges til at erhverve jorden og til opførelse af hjemmet. Udgifter, der afholdes i de 24 måneder, før byggeri er afsluttet, tæller mod $ 1 mio.
Men der er en fangst. Hvis du trækker renter på et byggelån i to år, og du derefter beslutter dig for at sælge ejendommen i stedet for at flytte ind og bruge den som din bolig, skal du muligvis omlægge dit afkast i de år, du fratrukket interesse for at karakterisere det som investeringsinteresse i stedet. Dette kan begrænse dets fradragsret. Med andre ord, kan IRS måske have nogle penge tilbage.
Points betalt
Poeng betalt på købsgæld til primær- og ungdomshjem er fuldt fradragsberettiget i det år de betales, men point betalt ved refinansiering skal afskrives over lånets løbetid. Point er ikke altid rapporteret på Form 1098, men du kan finde dem på din HUD-1 afsluttende erklæring.
Hvornår skal du søge hjælp fra en skattefaglig
At finde ud af boliglånets rentefradrag er ligefrem for mange skattepligtige. Tilføj de interesser, der er rapporteret på dine Forms 1098, og indtast det samlede beløb på skema A. Du kan bruge regnearket i publikation 936 til at beregne dit tilladte fradrag, og du kan finde ud af AMT-justeringen for egenkapitalgæld ved brug af Home Mortgage Interest Adjustment Worksheet fundet i vejledningen til formular 6251 .
Du vil måske gerne tjekke hos en skattefaglig, hvis du har købt eller solgt ejendom i skatteåret. Faktisk ville det være fornuftigt at søge råd fra en skatteprocent, selv før du køber eller sælger fast ejendom, hvis du kun får et håndtag på de skattemæssige konsekvenser af din beslutning.
Og selvfølgelig vil du gerne holde øje med nyhederne for opdateringer på skatteregningen, uanset om det ender med at bestå, og i bekræftende fald dens endelige bestemmelser.