Reverse Mortgages Tap Equity for pensionering
Den omvendte realkreditindustri er blevet plaget gennem årene af forvirring, sammen med rapporter fra rovdyr långivere præying på ældre. I dag kræver anerkendte udlånsinstitutioner, at låntagere modtager rådgivning om risici og faldgruber, inden de begår et omvendt realkreditlån. Desværre garanterer det stadig ikke, at et boligejendom ikke bliver rippet.
Hvordan virker et Reverse Mortgage Work?
Reverse realkreditlån tillader et boligejer at låne egenkapital.
I stedet for at foretage betalinger til långiveren, gør långiveren betalinger til låntageren. Betalinger kan foretages som følger:
- Et engangsbeløb
- Månedligt, så længe låntageren indtager hjemmet
- Periodiske fremskridt gennem en kreditlinje
- Kombination af en hvilken som helst af ovennævnte
Hvem kan kvalificere sig til et omvendt realkreditlån?
Enhver over 62 år, der ejer et hjem, kan kvalificere sig til et omvendt realkreditlån, hvis der er tilstrækkelig egenkapital i hjemmet. Det er kickeren, der har tilstrækkelig egenkapital til at få pantet, som normalt er en 20% egenkapitalstilling utilstrækkelig. Hvis der er nok egenkapital, hvad sker der nu?
- Eksisterende pant (r) vil blive afbetalt.
- Udskudt vedligeholdelse / reparation vil blive krævet, hvis det er nødvendigt.
- FICO-scorerne gælder ikke, og kredithistorikken er irrelevant.
Hvor meget koster omvendt realkreditlån?
Som med et fast lån betaler låntagere gebyrer for at få pengene. Disse gebyrer kan rulles ind i lånet og finansieres. Fordi der ikke er "standardafgifter", vil gebyrerne variere afhængigt af långiveren, tredjepartsleverandørerne og den valgte type lån.
Normalt er gebyrerne meget høje. Dybest set betaler låntagere for:
- Realkreditforsikringspræmier. Denne forsikring betaler et tab for långiveren, hvis dit hjem er mindre værd end det skyldige beløb i slutningen af dit lån.
- Månedlige långivere gebyrer. Långivere opkræver typisk låntageren for at udbetale månedlige betalinger.
- Lånpoint eller ansøgningsgebyr. Dette gebyr øger långiverens investeringsafkast. Det er disse gebyrer, der er under meget kontrol.
- Normale lukkekostnader . Gebyrer, der skal lukkes, inkluderer gebyrer for optagelse, escrow eller lukkeagent, titelpolitik osv.
Hvor meget kan du låne?
Mængden af lån, der er ledigt, afhænger af den valgte type låneprogram, hvor meget kapital der er tilbage efter at have betalt eksisterende realkreditlån og låntagers alder. Wells Fargo er en førende ophavsmand til reverse mortgages.
Jeg fandt en praktisk online-kalkulator på Wells Fargo-webstedet: Wells Fargo Lånekalkulator. Jeg plugged i en alder af 65 og et frit og klart hjem for $ 500.000. For en årlig justering af HECM (Home Equity Conversion Mortgage) returnerede regnemaskinen anslåede lukkekostnader på $ 20.943, med en engangsbeløb på $ 129.614, med en årlig rente på 8,67%, hvilket kunne stige så højt som 13,67% i løbet af den lån. Den månedlige betaling til rådighed for dette lån er $ 949. I alderen 75 år går den månedlige betaling dog til $ 1.401.
Hvilke typer programmer er tilgængelige?
En håndfuld långivere tilbyder fastforrentede realkreditlån. Størstedelen af andre omvendte realkreditlånsprogrammer finansieres gennem en regulerbar rente realkreditlån . Renterne kan justeres månedligt eller årligt.
- Långivere opkræve en margen, der varierer mellem långivere.
- Margenen, når den tilføjes til indeksrenten , vil svare til renten.
- Rentesatser er typisk afkortet, hvilket betyder, at satsen kan øges til en maksimal sats og ikke højere. Caps varierer fra 5 til 6 procent på en årlig justeringskurs og fra 10 til 11 procent på en månedlig justerbar sats.
Den mest populære type af omvendt realkreditlån i dag er Home Equity Conversion Mortgage, forsikret af US Department of Housing and Urban Development.
"HomeKeeper Mortgage" er fra Fannie Mae. Fannie Mae køber konventionelle realkreditlån, ompakker dem og sælger dem som værdipapirer til investorer. Ved hjælp af Wells Fargo Reverse Mortgage Calculator og det foregående scenario, ved 65 år, ville HomeKeeper-pantet betale $ 587 per måned og $ 1.381 i alderen 75 år.
Hvor kan du få et omvendt realkreditlån?
Mange realkreditmæglere og større udlånsinstitutter tilbyder reverse realkreditprodukter.
- National Reserve Mortgage Långivere Association offentliggør en liste, sorteret efter stat, af godkendte långivere, der stammer fra realkreditlån.
- Institut for Bolig og Byudvikling offentliggør også en liste over godkendte HUD långivere. Husk at tjekke boksen, der begrænser søgningen til långivere, der har gennemført et HECM-lån inden for de seneste 12 måneder.