Hvad du behøver at vide om Short Sales og Foreclosures
Kortsalg og foreclosures er to forskellige typer transaktioner, der deler den fællesnævner for at være forstyrrede ejendomme, hvilket indebærer en realkreditlåner. (De er ikke udskiftelige vilkår - selvom de fleste ikke er klar over det, skelnes der mellem de to.)
Mange boligkøbere starter en søgning efter kortsalg og foreclosures i håb om at de kan købe et billigt hus, enten til investeringsformål eller at optage som en bolig.
De tror, at de kan spare mange penge eller købe et hjem for meget mindre end markedsværdien.
Når køberne kalder mig for at sige, at de vil købe en kort salg eller en afskærmning, giver jeg dem virkelighedenskontrollen. Denne sandhed er, at de sandsynligvis ikke vil spare nogen penge, da bankerne har en tendens til at værdsætte både short sales og foreclosures til markedsværdi med et tillæg for ejendommens tilstand. Der er dog også undtagelser, og så ofte er situationen helt korrekt. Det er dog mere undtagelsen end reglen.
For at komme i gang, lad os undersøge forskellene mellem kortsalg og foreclosures.
Grundlæggende egenskaber ved et kort salgsejendom
- Et kort salgshus er et hjem, der ikke ejes af banken. For at salget skal lukkes, skal banken dog godkende salget.
- Titlen er stadig i husejernes navn, og ejerne bor ofte i ejendommen, fordi de ikke har råd til at gå andre steder.
- Husejere kan eller ikke kan være bagud i deres pant betalinger ; misligholdelse er ikke altid et krav.
- Der skal være et dokumenteret modgangsbrev . Dette modgang kan omfatte tab af beskæftigelse eller tvungen pensionering, det kan være sundhedsrelateret, eller sælgerne kan blive skilt eller stå i fangenskab.
- Nogle korte salg indebærer omvendte realkreditlån underskrevet af sælgere, der er døde, eller andet lån, der blev afviklet i konkurs, men aldrig udgivet.
- Selvom hjemmet ikke nødvendigvis er under vand, betyder det, at de fleste kortsalg betaler mindre end det fulde beløb til långiveren. En sælger kan også kvalificere sig til en kort salg, hvis egenkapitalen ikke er tilstrækkelig til at betale alle omkostninger ved salg, såsom provisioner og lukkekostnader.
Grundlæggende egenskaber ved et afskærmningsejendom
- Foreclosures er boliger, der ejes af pant långiveren eller - hvis pantet var forsikret eller garanteret - af en offentlig enhed som Fannie Mae, Freddie Mac eller HUD.
- Der er forskellige måder en långiver kan erhverve titel til en afskærmning ejendom. Den mest almindelige måde er ved afskærmning på boligejere for manglende betaling af deres pant. Dog kan en bank afskæres af andre grunde, såsom de procedurer, der tilbydes, når et boligejer sælger hjemmet til et andet individ uden at betale lånet. Underlagt salg er ikke længere tilladt. Banker kan også tage titel til en afskærmning ejendom gennem en handling i stedet for afskærmning eller en domstol handling.
- Når banker tager titlen til en afskærmningsejendom, udsætter de beboerne og sikrer hjemmet. Generelt vil et kapitalforvaltningsfirma lukke vandet af og måske komme op på vinduerne og dørene og ændre låsen. Derfor er foreclosures ofte et øje i nabolaget.
Vilkår for Foreclosures og Short Sale Transactions
Næsten alle korte salg og afskærmning sælges i sin "as-is" nuværende tilstand.
Nogle banker vil investere i fastsættelse af afskærmningsboliger, fordi bankerne indser, at de kan øge deres overskud ved at rehabbing, men mange banker sælger hjemmet i samme stand, som de tidligere beboere forlod det, men beklageligt.
Der er nogle gange formildende omstændigheder, hvorunder en bank tillader en prisreduktion for en større mangel, men det er typisk sjældent. Du kan f.eks. Spørge om en reduktion eller kredit for at erstatte en ovn eller taget, men hvis markedet er varmt og en anden køber kan betale kontant, vil banken sandsynligvis afvise denne anmodning.
Den største forskel mellem en afskærmning ejendom betingelse og en kort salg hjem tilstand er afskærmningens tilstand kunne være ukendt. Afskærmningen hjem kan være ledig i måneder, endog år, hvor der kan opstå forme eller vandindbrud. Nogle gange skiller ejere hjemmet eller undlader at opretholde det korrekt, når hjemmet er i afskærmning. Til sammenligning har kortsalgssælgere en tendens til at tage bedre vare på deres hjem, og de kan give oplysning til køberen.
En anden forskel er en afskærmning ejendom kan generelt lukke inden for 30 dage. En kort salg, der kræver bankgodkendelse, kan tage 30 dage til 3 måneder i gennemsnit bare for at få det korte salgsgodkendelse brev , og derefter yderligere 30 dage til at lukke, så dobbelt så lang som minimum.
Hvor og hvordan man køber Foreclosures
Medmindre banken er lille og lokal, er det usandsynligt at tilbyde en afskærmning hjem til salg til offentligheden. Banker disponerer generelt deres afskærmninger på 5 måder. Med undtagelse af bulk-salgsmetoden er de fleste af de måder, som bankerne sælger deres afskærmninger, en gevinst til banken.
- På en kurator auktion eller sheriff auktion. Denne procedure er en udbudsproces, der finder sted på retsstedets eller andre offentlige bygninger. Tilbudene skal typisk være kontante, og banken fastsætter en minimumsreservepris. Hvis der er overlegne rettigheder, påtager køberen sig ansvaret for disse rettigheder. Købere på auktion arbejder ofte ikke sammen med en ejendomsmægler.
- I et bulk salg til private investorer. Disse kan være boliger, der ikke blev solgt på auktion eller hjem, som banken aldrig satte til auktion. Banken pakker disse boliger i grupper og sælger hele pakken til en investeringskøber eller et firma med en høj rabat.
- Gennem et online auktionsfirma. Mange af de online hjem auktionerne placerer et reserveret bud, hvor hjemmet ikke vil sælge, hvis reserven ikke er opfyldt. De kræver ofte, at køberen betaler en præmiebonus som 5 procent over den tilbudte pris som et gebyr til auktionsselskabet. De oprindelige salgspriser ligger ofte under den reserverede budpris og kan synes at bedrage. De fleste af disse websites tillader din egen agent at repræsentere dig.
- Ved at notere hjemmet med en REO-agent og tilbyde hjemmet til salg i MLS. REO-agenten arbejder sammen med bankens aktivitetschef og forbereder en BPO. Agenten vurderer betingelsen, og giver mulighed for et fradrag for sin AS IS tilstand, så hjemmet er grundlæggende opført til markedsværdi. Din agent kan repræsentere dig.
- Ved at placere hjemmet til salg på sin egen hjemmeside portal og tillade elektroniske tilbud indsendelser. Dette er mere almindeligt med offentlige enheder. Bankerne betaler også din agent for at repræsentere dig.
Hvor og hvordan man køber kortsalg
En køber eller investor er ikke tilladt at købe en kort salg direkte fra boligen. Faktisk kræver mange kortsalg køberen at underskrive en armlængdes affidavit, der siger, at der ikke eksisterer et eksisterende forhold mellem sælgere og købere. Jeg har fået banker til at afvise et kort salg, fordi køberen var nabo, der boede i nærheden.
(Endvidere kan nogle parter protestere mod denne praksis, og de tilbageholder disse oplysninger fra banken, de kan undertegne en armlængde, men i hemmelighed undlader at oplyse et forhold til sælgeren. I stater som Californien kan denne handling udgøre kortsalg af pantbedrageri, som gør det muligt for banken at ophæve frigivelsen af ansvar, der tilbydes sælgeren.)
Du bør ansætte din egen ejendomsmægler for at repræsentere dig, når du køber et kort salg. Denne agent bør ikke være noteringsagent. Du fortjener din egen repræsentation. Desuden har banken en tendens til at reducere provisionen til notering agenter, der praktiserer dobbelt agentur i en kort salg.
Din agent skal bestemme for dig, hvor mange banker og sanktioner der er involveret, for at du skal kunne forberede dig på ventetiden for kort salgsgodkendelse. Din agent vil måske også gerne bekræfte, at sælgeren kvalificerer til et kort salg. Selvom ikke alle korte salg kræver en sælger trængsel, de fleste gør.
Endelig et tip: Banker kan præsentere dig for et modtilbud og bede om en højere pris. Hvis ejendommen kræver reparationer, kan du være heldig med at lukke på din accepterede salgspris, hvis du præsenterer banken med et par dokumenterede skøn og fotografier.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.