Underlagt salg er ikke låneforudsætninger
Hvad køber man under?
"Købsmateriale" betyder at købe et boligemne til det eksisterende pant.
Det betyder, at sælgeren ikke betaler det eksisterende realkreditlån, og køberen overtager betalingerne. Den ubetalte saldo på det eksisterende pant beregnes derefter som en del af købers købspris.
Hvorfor ville en køber købe et hjem med forbehold for realkreditlån?
Den primære grund til at købe genstand er at overtage sælgerens eksisterende rentesats. Hvis de nuværende renter er på 7%, og en sælger har en 5% fast rente, kan denne variant på 2% gøre en enorm forskel i køberens månedlige betaling.
- En $ 200.000 pant med 5% rente afskrives til betaling af $ 1.073,64 per måned.
- En $ 200.000 pant med 7% rente afskrives til betaling på $ 1,330,60 pr. Måned.
- Den månedlige besparelse til en køber under disse omstændigheder er $ 256,96 eller $ 3,083,52 om året.
En anden grund: Generelt køber kunderne ikke at købe et hjem, når de bruger finansiering, medmindre sælgeren beslutter at trække køberens kreditrapport.
Hvis en sælger er villig, kan selv en køber med dårlig kredit købe et hjem emne til.
Tre typer emne for indstillinger
Et emne til salg indebærer ikke nødvendigvis ejerfinansiering, men det kunne. Hvorvidt sælgeren bærer enhver form for finansiering, afhænger af, om sælgeren bryder om realkreditlånet og / eller nedbetalingsbeløbet i forhold til købsprisen.
- Et lige emne for kontant-til-lån: Den mest almindelige type emne er, når køberen betaler kontant forskellen mellem købsprisen og sælgerens eksisterende lånebalance. For eksempel, hvis sælgerens eksisterende lånebalance er $ 150.000 og salgsprisen er $ 200.000, skal køberen give sælgeren $ 50.000 kontant.
- Et lige genstand for tilbagelevering af sælger: Sælgers tilbagesøgninger , også kendt som sælger eller ejerfinansiering , findes oftest i form af et andet pant . En sælger tilbagesøgning kan også være en jord kontrakt eller et leasing option salg instrument.
For eksempel, hvis salgsprisen er $ 200.000, er den eksisterende lånebalance $ 150.000, og køberen foretager en forskudsbetaling på $ 20.000, vil sælgeren have den resterende saldo på $ 30.000 til en særskilt rentesats og vilkår, der forhandles mellem parterne. Køberen ville acceptere at foretage en betaling til sælgerens långiver og en separat betaling til en anden rentesats til sælgeren.
- Wrap-around underlagt : Et wrap-around emne giver sælgeren en tilsidesættelse af interesse, fordi sælgeren tjener penge på den eksisterende pantbalance. Lad os sige, at det eksisterende pant bærer en rentesats på 5%. Hvis salgsprisen er $ 200.000, og køberen lægger ned $ 20.000, vil sælgerens tilbageførsel være $ 180.000. Med en sats på 6% udgør sælgeren 1% på det eksisterende pant på 150.000 $ og 6% på 30.000 $. Køberen ville betale 6% på $ 180.000.
Forskel mellem emne til og en udlånsforudsætning
I et genstand for transaktion fortæller hverken sælgeren eller køberen den eksisterende långiver, at sælgeren har solgt ejendommen, og køberen foretager nu betalingerne. Køberen fik ikke bankens tilladelse til at overtage lånet. Långivere sætter specielle verbiage i deres realkreditlån og tillid gerninger, der giver långiveren ret til at fremskynde lånet i tilfælde af fremmedgørelse .
Kræver banker disse lån til betaling ved overdragelse? Det kommer an på. I visse situationer er nogle banker simpelthen glade for, at nogen - nogen - gør betalingerne. Men bankerne har ret på grund af accelerationsklausulen i pant eller tillidsklausul. Det er det der gør det til en risikabel situation for en køber. Hvis køberen ikke kan betale lånet efter bankens efterspørgsel, kan banken indlede afskærmning .
Hvis en køber foretager en låneforudsætning, antager køber formelt lånet med bankens tilladelse. Det betyder, at sælgerens navn er fjernet fra lånet, og køberen kvalificerer sig til lånet, ligesom alle andre købslån . Generelt opkræver bankerne køber et antagelsesgebyr for at behandle en låneforudsætning, men gebyret er meget mindre end gebyrerne for at opnå et konventionelt lån . FHA lån giver mulighed for et lån antagelse, men de fleste konventionelle lån gør det ikke.