Regelmæssige hjem salg priser kan tage en nosedive på grund af nærliggende foreclosures
I andre kvarterer kan et afskærmet hjem være ombord og pudset med store tegn, der reklamerer det som en bank-ejet eller REO ejendom.
Nogle afskærmede boliger forbliver forladt i årevis. Ugresset vokser højt nok til at dække fortove, pranksters kaster sten gennem vinduer i anden etage, og hjemmet bliver et øje for kvarteret.
Tegn på foreclosures kan lade naboer spekulere på værdien af deres hjem. Ejere af omkringliggende hjem er bekymret over, at en afskærmning kan påvirke ejendomsværdier, og med rette.
Vurderinger omfatter hjem som din, plus foreclosures
Der er tre ejendomsvurderingsmetoder:
- Cost approach - Denne metode tager højde for omkostningerne ved at opbygge hjemmet plus værdien af jorden.
- Indkomst tilgang - Dette bruges til at sammenligne flere enheder baseret på kapitalisering satser.
- Markedsværdi tilgang. Denne type vurdering sammenligner emneegenskaben med tre sammenlignelige salg i nabolaget.
Hvis to sammenlignelige salg er regelmæssige transaktioner, og en er en afskærmning eller kortsalg , vil bedømmeren bruge det nødlidende salg som en sammenlignelig ejendom?
For at få svar, talte jeg med Derek Yuke, en appraiser hos Yuke & Associates i Sacramento.
Yuke forsøger at finde armlængde-transaktioner, når de sammensætter en vurdering. Disse betragtes som salg til markedsværdi, udbydes til salg af en villig sælger og købes af en ihærdig og villig køber, med hverken part i tvivl eller i forbindelse hermed.
Selvom det betyder at trække sammenlignelige salg fra et tilstødende kvarter og justere for værdi, kan de fleste bedømmere finde armlængdetransaktioner til brug i en vurdering.
Yuke har været i branchen siden 1996 og siger, "Hvis jeg bruger en afskærmning, forklarer jeg hvorfor jeg brugte den. Jeg siger, at det ikke er en god kompis og ikke giver det meget vægt. "Han siger, at foreclosures ikke repræsenterer markedsværdi, og han kan altid finde almindeligt salg til at indarbejde i sine vurderinger. "Hvis der kun er afskærmninger i et område, så påvirker det markedet fordi det bliver værdien," advarer Yuke.
Foreclosures gør HOA'er sårbare
Yuke fortsætter: "Hvis der ikke er normale transaktioner, så sidder du fast. En condoudvikling er hård. "Hvad sker der, hvis der kun er kortsalg eller foreclosures inden for en boligejers forening ? Ifølge Yuke er disse de bedste kompositioner for den udvikling, fordi de er de eneste comps tilgængelige.
Bekymret salg inden for en boligejers forening betyder også, at det ikke er sandsynligt, at ejeren betalte denne enheds pro rata andel af HOA-afgiften. Hvis boligejerens foreningsfond løber lavt, er det de andre boligejere, der ender med at betale fanen i form af højere associeringsafgifter.
Desværre, selvom mange boligejerforeninger har beføjelse til afskærmning, hvis afgifter er i restance, har få penge eller midler til at gøre det, og dem der ofte afstår fra processen, når pantbeløbet er højere end enhedens værdi.
Foreclosures svække nærliggende priser
Selv om nogle undersøgelser viser, at kvarterer med høje afskærmningsnumre ser en dråbe på 1 procent i værdi, er værditabet ikke altid på grund af antallet af afskærmninger. Ofte falder priserne på grund af købernes opfattelse af området, kombineret med den tidligere ejeres ekstreme forsømmelse af ejendommen.
Nogle afskærmning salg synes at være selvforståelig. Så snart et boligejer går i standard, synes andre i nærheden at følge. Hvis ejeren i misligholdelse udvises eller ophæver ejendommen, falder det forladte hjem i forfald.
Boliger uden forkærlighed appel, der har brug for betydelige reparationer sælger ikke til markedsværdi .
En del af ulempen ved at købe foreclosures er det faktum, at boliger sælges "som det er", og købere har ingen garanti for tilstand. Nogle husejere, der taber alt på grund af afskærmning, kan måske ikke tænke på at sælge de indbyggede apparater og rive ud i kobberrørledningen for at sælge til skrot. Huse med manglende funktioner reducerer også kvarterpriserne.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.