Sådan bruges en CMA-sammenlignende markedsanalyse
Hvad er en sammenlignende markedsanalyse?
Selv om rapporterne kan variere, fra en tosiders liste over sammenlignelige hjemsalg til en 50-siders omfattende vejledning, afhænger rapportens længde og kompleksitet af agentens forretningspraksis.
Standard-sammenligningsanalyser for markedsanalyser har dog tendens til at indeholde følgende data:
- Aktive Listings
Aktive fortegnelser er boliger i øjeblikket til salg. Disse fortegnelser vedrører kun i det omfang, de er din konkurrence for købere. De er ikke vejledende for markedsværdien, fordi sælgere kan spørge, hvad de vil have for deres hjem. Det betyder ikke, at nogen af priserne er realistiske. De tilbudte salgspriser afspejler ikke markedsværdien, før de sælger, og på købers markeder , for eksempel sælger de mest for meget mindre.
- Pending Listings
Afventer salg hjem er tidligere aktive fortegnelser, der er under kontrakt. De er endnu ikke lukket, så de er endnu ikke sammenlignelige salg. Medmindre noteringsagenten er villig til at dele oplysninger om det ventende salg - og mange ikke er - vil du ikke kende den faktiske solgte pris, før transaktionen lukker. Imidlertid viser ventende salg, hvilken retning markedet bevæger sig. Hvis dit hjem er prissat over listeprisen for dette ventende salg, kan du blive udsat for længere DOM.
- Solgte Listings
Hjem, der har lukket inden for de seneste tre måneder, er dit sammenlignelige salg . Dette er det salg, en taksator vil bruge, når du vurderer dit hjem til køberen, sammen med det ventende salg (hvilket sandsynligvis vil være lukket ved det tidspunkt dit hjem sælges). Se lang og hårdt på det sammenlignelige salg, fordi det er din markedsværdi. Du kan bruge 6 måneders comps, hvis der ikke er nok salg til at producere en god rapport med tre måneder.
- Off-Market / Tilbagetrukket / Annulleret
Disse er egenskaber, der blev taget ud af markedet af forskellige årsager. Normalt er grunden hjem fjernet fra markedet, fordi priserne var for høje. Medianpriserne for denne gruppe vil næsten altid være højere end medianpriserne på sammenlignelige salg. Opførsler annulleres dog også af følgende grunde:
- Sælgerens anger . Sælgerne besluttede at de ikke kan dele med deres hjem og ikke længere ønsker at sælge.
- Prissat for højt. Ingen har lavet et tilbud, eller de eneste tilbud, der blev modtaget, var low-ball tilbud , som blev afvist .
- DOM'en var for lang. Agenter trækker undertiden opgørelser, så de kan sætte dem tilbage som en ny liste og lokke flere købere.
- Reparationsanmodninger . Boligene var engang under kontrakt, og efter hjemmeinspektionen anmodede køberen om reparationer, som sælgeren nægtede.
- Sælgeren fyrede agenten . Det er ikke ualmindeligt, at ulykkelige sælgere brænder en agent og ansætter en ny agent .
- Udgåede Listings
Denne gruppe afspejler den højeste median salgspris, fordi de ikke solgte og sandsynligvis var urimeligt prissat. Nogle af de udløbne lister kan også vises som en aktiv notering, opført af en ny agent til en ny pris. Listings udløber også fordi de ikke blev aggressivt markedsført, eller fordi hjemmet havde brug for reparationer.
Undersøgelse af sammenlignelige salg
Sammenlignelige salg er dem, der ligner mest på dit hjem. Det er svært at sammenligne et tri-niveau hjem til en enkelt-etagers hjem. Vælg boliger fra denne liste, der stort set er identiske med dit hjem i størrelse, form og tilstand, såsom:
- Lignende firkantede optagelser
Bedømmere sammenligner boliger baseret på firkantede optagelser. Større kvadratmeter boliger er mindre værd pr. Kvadratfod end mindre kvadratmeter hjem. Variationen mellem en gruppe medieprisede boliger bør ideelt set ikke overstige mere end 10% til 20% variation i kvadratfod, plus eller minus.
- Lignende alder af konstruktion
Ideelt set var husets alder - året det blev bygget - inden for få år af andre sammenlignelige solgte boliger. Blandede aldersinddelinger er almindelige. For eksempel i et område i Sacramento består en underopdeling af boliger bygget i 1950'erne, og så hopper de et par årtier til 1970'erne. Selvom boligerne ligger ved siden af hinanden, sælger de hjem, der er fyldt med karakter fra 1950'erne, for mere end deres nyere Brady Bunch-kolleger. Hvis dit hjem blev bygget i 1980, siger, og helt nye boliger op, gaden sælger for mere, kan du ikke styre samme pris som et nyt hjem.
- Lignende faciliteter, opgraderinger og tilstand
Bedømmere vil fratrække værdien fra dit hjem, hvis andre boliger har opgraderinger og din gør det ikke. Et hjem med en swimmingpool vil have en anden værdi end et hjem uden en pool. Puljer er ikke værd så meget som du tror. Et helt ombygget hjem er mere værd end en fixer. Hjem med et bad er mindre værd end boliger med to eller flere bade. Udskudt vedligeholdelse tæller imod dig.
- Beliggenhed
Alle ved, at fast ejendom er værdsat på "placering, beliggenhed, beliggenhed", men har du overvejet hvad det betyder? Et hjem med udsigt over byen, for eksempel, er mere værd end et hjem overfor en cementmur. Boliger beliggende på travle vandreruter er værd betydeligt mindre end boliger på rolige gader. Sammenlign dit hjem med dem på lignende steder. Hvis dit hjem sidder på tværs af gaden fra et kraftværk, skal du kigge efter andre boliger med eksponering af kraftværker eller dem, der ligger langs jernbanespor, blandt andre uønskede steder.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en mægler-associeret i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.