En læser spørger: "Jeg ejer en personlig bolig. Det er mere værd end den resterende hovedstol på pantet. Min långiver er villig til at lade mig refinansiere for mere end saldoen på det eksisterende pant. Jeg ved, at skattereglerne tillader mig at fratrække rentebetalinger ved realkreditfinansiering så længe det er for samme beløb som den eksisterende saldo. Men hvordan er skattefradrag begrænset til realkreditfinansiering? "
Svar: Ved Julian Block , Advokat
Når renten falder, millioner af husstande, ligesom du, strømmer til långivere for at refinansiere deres realkreditlån. Før du hopper i realkreditfinansiering , er det smart at gøre dig bekendt med vanskelige skatteregler for, hvad der er eller ikke er fradragsberettiget for rentebetalinger. Her er nogle påmindelser om, hvordan reglerne virker for realkreditfinansiering:
Realkreditreguleringsregler for skattelettelser
Hvorvidt låntagere har ret til at fradrage renter på det overskydende beløb afhænger af, hvordan de bruger provenuet fra realkreditfinansiering og provenuet. Når låntagere bruger det beløb, der overstiger det eksisterende pant til at købe, opbygge eller væsentligt forbedre hovedboliger, hvilket betyder hele året boliger eller andre boliger som ferieferier, er deres rentebetalinger omfattet af reglerne for boliglån. Disse regler giver dem mulighed for at fratrække hele renterne, så længe overskuddet plus alle andre købsforsikringslån ikke overstiger $ 1.000.000, falder til $ 500.000 for ægtefæller, der indsender særskilte afkast.
Når låntagere bruger overskuddet til andre formål, forbyder et andet sæt regler fradrag for rentebetalinger på "forbrugerlån". Denne omfattende kategori omfatter kreditkortregninger, auto lån, medicinske udgifter og andre personlige gældsforpligtelser som forfaldne føderale og statslige indkomstskatter. Der er dog en begrænset undtagelse for renter på studielån, en af disse "over-the-line" -tiltræk for at nå frem til den justerede bruttoindkomst, beløbet på den sidste linje på den første side af 1040-blanketten.
Undtagelser fra regler for realkreditudlån
Men de fleste låntagere er i stand til at udligne disse begrænsninger for fradrag for forbrugernes interesse, takket være reglerne for boliglån . Disse regler giver dem mulighed for at fratrække hele renterne, så længe beløbet ud over det eksisterende realkreditlån plus alle andre boliglån ikke overstiger $ 100.000 og falder til $ 50.000 for ægtefæller, der indgiver separate afkast. Det gør ingen forskel, hvordan låntagere bruger provenuet.
Når deres refinansierede lån delvis er hjemmeobligationslån og delvis boliglån, er der en samlet grænse på $ 1.100.000, $ 1.000.000 hjemmeobligationsgæld og $ 100,000 egenkapitalgæld, der falder til $ 550.000 for ægtefæller, der indgiver særskilt.
Når lånene overstiger loftet på $ 1.000.000 for boligforsikringslån og $ 100.000 for home equity lån, er overskuddet generelt kategoriseret som uafdragelig personlig interesse. Den generelle afkald er underlagt undtagelser for låneindtægter, der anvendes til erhvervsmæssige eller investeringsmæssige formål.
Realkreditlån Refinansiering Skattelettelser for skattepligtige Underlagt AMT
Endnu en anden begrænsning gælder for det stadigt voksende antal låntagere, der er belastet af AMT (alternativ mindsteafgift).
AMT tillader fradrag for rentebetalinger på køb af boliglån på op til $ 1.000.000. Men AMT-reglerne nægter eventuelle fradrag for renter på boliglån til første eller anden bolig, medmindre lånene anvendes til at købe, bygge eller væsentligt forbedre boligerne. en grund til, at reklamer for boliglån til egenkapitalen ofte gør det vanskelige spørgsmål om skattefradrag.
Julian Block er en skatteadvokat i Larchmont, NY.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.