Hvor meget koster en sælger IRS efter en afskærmning eller kortsalg?
Det ser ikke ud til at være retfærdigt. Hvad er værre er du måske ikke engang finde ud af at du skylder skat indtil den dag du åbner din mail for at finde en 1099.
Husk ikke alle 1099s betyder, at du også betaler indkomstskat. Bankerne sender 1099s som rutinemæssigt spørgsmål.
Jeg talte med Julian Block, en advokat i Larchmont, NY, der er blevet citeret af The New York Times som en førende skattefaglig. Her er hvad han har at sige om skatter, gevinster og tab på distressed sales som foreclosures og short sales:
Julian Block på gevinster og tab
"Sælgere, der har ejet deres personlige boliger i lange perioder, vil stadig indse gevinster.
"Men købere af boliger, der er erhvervet inden for de seneste to år eller deromkring, vil pådrage sig tab. Selv hvis der ikke er tale om prisfald, vil tab blive resultatet af udgifter til ejendomsmæglere, advokater og lignende. Sælgere vil ikke være i stand til at fratrække tabene . Der er ingen forskel på, at de bliver tvunget til at sælge på grund af for eksempel jobskifte eller sundhedsmæssige grunde.
"Udover problemer for sælgere af personlige boliger er der skatteproblemer for investorer, der siger, købt flere condos på steder som Florida og kan ikke vende dem, fordi potentielle købere venter på yderligere prisfald.
Ofte er det ikke umagen værd for disse investorer at leje deres steder; hvad de modtager som lejebetalinger vil være utilstrækkelige til at dække deres ejendomsskatter og realkreditrenter . Deres eneste mulighed er at sælge med tab. "
Bloker på udligningsforløb mod gevinster
"Sælgere kan kompensere deres kapitalgevinster mod kapitalgevinster.
Men i mangel af kapitalgevinster er den årlige cap $ 3.000 ($ 1.500 for ægtefæller, der indgiver særskilt) på de tab, de kan kompensere for deres "almindelige indkomst", hvilket betyder indkomst fra kilder som lønninger, pensioner og tilbagetrækninger fra pensionsordninger . Loven giver dem mulighed for at fremføre uudnyttede tab til senere år. "
Blok på skatteregler for afskærmninger
"IRS har skatteregler for foreclosures eller repossessions af långivere af boliger af ejere, der er faldet bagud på deres pantbetalinger . Der kan være alvorlige og uventede skattemæssige konsekvenser for en ejer, der bare går væk fordi han eller hun har ringe eller ingen egenkapital og långiveren overtager og sælger stedet.
"I så fald betyder ophævelse eller tilgivelse af gældsgiveren normalt, at skyldneren har rapporterbar indkomst, selv om der er nogle undtagelser - for eksempel insolvens."
Bloker for personlig ansvarlighed
"Et eksempel: Brown køber en ejerlejlighed og bruger den som en personlig bolig . Han betaler $ 300.000, nedbetaling på $ 15.000 og tager et realkreditlån på $ 285.000. Han er personligt ansvarlig for realkreditlånet. Når den resterende saldo på lånet er $ 280.000, Brown standard og långiver bank accepterer hans frivillige overførsel af enheden, annullere lånet.
Lignende condos på det tidspunkt sælger for $ 230.000.
"Skatkoden behandler transaktionen som et salg. Brown opkræver et uundgåeligt tab på $ 70.000, hvoraf hans lejemål er justeret på $ 300.000 overstiger sin markedsværdi på $ 230.000. Ingen fradrag for tabet, fordi Brown bruger lejligheden som personlig bolig .
"Brown har også en indkomst på $ 50.000, når banken annullerer lånet. Den $ 50.000 er det beløb, hvorved gælden på $ 280.000 overstiger markedsværdien på $ 230.000.
"Indtast IRS, når den pantsatte ejendom er lukket eller genoptaget, og banken reacquires det, eller banken ved, at Brown har forladt ejendommen. Banken sender en Form 1099-A til Brown og IRS. Brug af tallene i eksemplet, 1099-A angiver afskærmningsbudsprisen ($ 230.000), mængden af Browns gæld ($ 280.000), og om han var personligt ansvarlig.
Skatteafbestilling (her, $ 50.000) beskattes til satsen for almindelig indkomst, det samme som for lønnen. "
Sikret gæld uden personlig ansvarlighed
Ifølge Kleinrock Publishing, siger IRS, at sælgere, der ikke er personligt ansvarlige for en gæld, vil indse et beløb, der omfatter den fulde aflyste gæld, selvom værdien af ejendommen, der er sikkerhed for gælden, er mindre, hvilket kan kompenseres afhængigt af Dit justerede grundlag i ejendommen. Køb penge lån sikret ved fast ejendom i Californien har intet personligt ansvar.
For eksempel køber fru Smith et hjem på $ 300.000, lægger ned $ 30.000 og tager et realkreditlån på $ 270.000. Smith stopper med at foretage betalinger . Banken afskærmes på en lånebalance på $ 260.000, og boligværdien af hjemmet er faldet til $ 250.000. Smith har et justeret grundlag på $ 295.000 på grund af et tab af $ 5000 tab. Mængden Smith indser, at afskærmningen er $ 260.000. Smith viser hendes gevinst eller tab ved at sammenligne $ 260.000, hvilket er det beløb, der er realiseret, til hendes justerede basis på $ 295.000. Hun har et tab på $ 35.000.
Før afskærmning eller salg, planlægge fremad
Før du sælger på en kort salg eller går gennem en afskærmning, søg juridisk og skatterådgivning. Gør skatteplanlægning på forhånd, inden det er for sent.
For mere information, kontakt en certificeret revisor eller se på IRS-webstedet.
En midlertidig rettelse, kaldet "Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007", giver mulighed for fritagelse for gældsbidrag for visse ejere af ejere og kan udløbe inden fornyelser. Californien love er forskellige for kort salg beskatning på grund af CA Civil Code 580e og pantbreve udstedt af IRS og på vegne af Franchise Skatte bestyrelsen. Find ud af kompetente skatterådgivere for at afgøre, om du er skattefri.
Kilde: Advokat Julian Block's bøger inkluderer "Home Sælger's Guide to Tax Savings", lovet af professor James Edward Maule fra Villanova University som "En letlæselig og velorganiseret forklaring af skattereglerne." At bestille sine bøger , besøg Julian Block's websted.