Akt i stedet for afskærmning (DIL) er en af flere muligheder for at komme ud af et boliglån. I stedet for at gennemgå afskærmning kan du frivilligt overføre ejerskab til din långiver (som ville have taget det alligevel) - i det væsentlige skal du underskrive handlingen og overdrage nøglerne.
Hvorfor DIL?
Hvis du ikke er i stand til at udbetale dine realkreditlån, kan du ikke få et lån modifikation og ude af stand til at sælge dit hjem, en DIL-transaktion kan være din bedste udvej.
Kreditrapporter: DIL ser lidt anderledes ud på din kredit end almindelig afskærmning, men slutresultatet er det samme - din bank tager ejendommen og sælger den for at betale dit lån. I mange tilfælde vil din kredit score falde, som om du gik gennem afskærmning. Men du kan muligvis låne igen før, og et menneske, der kigger gennem dine kreditrapporter (i modsætning til en computeriseret scoringsmodel) kan føle sig bedre om DIL end afskærmning. Hvis du kan gøre noget andet (som en kort salg , lån modifikation eller open-market salg), vil du se bedre ud.
Mangel: Når din långiver sælger dit hus, kan huset sælge for mindre end du skylder. Hvad sker der med de penge, du stadig skylder? Din långiver kan forsøge at indsamle den mangel , hvilket betyder, at dine kampe endnu ikke er overstået. I nogle tilfælde kan du dog have manglen udslettet i en DIL-transaktion. Sørg for at gennemgå dine aftaler omhyggeligt med en advokat og spørg en skatteforhandler om ethvert ansvar, du måtte have.
Hastighed: DIL kan være hurtigere end andre muligheder, hvilket betyder at du kan stoppe med at foretage dine månedlige betalinger (og gå videre til mere overkommelige boliger).
Privatliv: Selvom du måske ikke plejer (og heller ikke nogen andre), er DIL mindre offentligt end afskærmning. Det er en aftale mellem dig og din bank - ikke en juridisk procedure godkendt af din stat.
Banken har også fordele, når du bruger en gerning i stedet for afskærmning. Afskærmning er dyrt, tidskrævende og risikabelt for banker. De vil hellere sætte en stopper for ting hurtigt, hvorfor de er enige om disse transaktioner.
Når det er sagt, accepterer bankerne ikke altid at lade dig slippe dit hjem på denne måde. Hvis du har andre pensioner på dit hjem (måske har du et andet pant på et tidspunkt), kan din bank ikke være villig til at gå videre med DIL.
Ulemper
En stor ulempe ved en gerning i stedet for afskærmning er, at du vil skade din kredit. Men du har muligvis ikke andre muligheder, og hvis du kommer til at savne månedlige betalinger og til sidst standard alligevel , kan det ikke være noget.
Bemærk at med DIL skal du flytte ud af dit hjem. Du holder op med at foretage betalinger, og banken ejer ejendommen, så du skal finde alternative overnatningssteder.
På grund af disse ulemper kan et kort salg være en bedre mulighed end DIL. Med en kort salg kan du stadig få mangel frafaldet (igen gennemlæse aftalerne med en lokal advokat), og du vil gøre mindre skade på din kredit.
DIL er også en aftale mellem dig og din långiver . Hvis du skylder penge til andre (for et andet pant, HOA udgifter, skatter osv.), Vil du stadig skylde penge.
DIL-proces
For at få et realkreditlån, skal du arbejde med din långiver. Hver långiver har forskellige krav, så du skal ringe og spørge om processen. Lad dem vide, at du ikke kan foretage dine betalinger, og sørg for at diskutere alle de alternativer (f.eks. Lån modifikation, kortsalg, offentlige programmer som HARP 2.0 osv.).
Med de fleste långivere skal du udfylde et program, og du skal vise bevis for, at du ikke kan foretage dine betalinger. Planlæg at levere dokumenter, der viser din indkomst, månedlige udgifter og bankkonti saldi. Din bank skal forstå, at du står over for en umulig modgang, og at der ikke er nogen måde du kan betale.
Det tager tid for din bank at behandle en DIL-applikation. Forvent at vente 30 dage eller mere, før du hører et svar, men det gør aldrig ondt at ringe og bede om en statusopdatering.
Intet sker hurtigt (men det kan stadig være hurtigere end afskærmning eller et åbent markedssalg).
Inden du underskriver en endelig dokumentation (og under hele processen), få vejledning fra en lokal ejendomsadvokat. Dette vil koste flere hundrede dollars, men enhver "misforståelse" kan nemt koste ti gange så meget - eller meget mere. Du vil gerne være sikker på, at du forstår, hvordan mangler vil blive behandlet.