Passive investeringsfordele
I stedet for at beskæftige sig med de "Terrible T's", der består af toiletter, skraldespand og lejere, er mange ældre investorer på udkig efter de "Terrific T's", som giver dem tid, rejser og tåler.
For at nå disse mål har nogle erfarne investorer vendt sig til investeringsstrategier for fast ejendom som f.eks. En lejere til fælles 1031 udveksling.
Lejere til fælles 1031 udvekslinger har længe tilladt investorer at eje højkaliber, professionelt forvaltede ejendomme besat af etablerede lejere, med stort set ingen ejendomsforvaltning ansvar. De fleste af disse investorer har været i stand til at udføre disse former for ejerskab på en udskudt skat gennem en 1031 Exchange.
Delaware Lovpligtige Tillid
Selv om Delaware Lovpligtige Trusts (DST) ikke er nye, har de nuværende skattelovgivninger gjort dem til et foretrukket investeringsmiddel til passive 1031- udbyderinvestorer og direkte (ikke-1031) investorer.
DST'er er afledt af Delaware Lovbestemt lov som en separat juridisk enhed, der er oprettet som en tillid, som er omfattet af afsnit 1031 som en udskudt skat. I 2004 velsignede IRS DSTs med en officiel Revenue Ruling om, hvordan man strukturerer en DST, der vil kvalificere som erstatningsejendomme til 1031 Exchange.
Revenue Ruling (Rev. Ruling 2004-86) tillader DST at eje 100 procent af den afgiftspligtige interesse i den underliggende ejendom og kan tillade op til 100 investorer - nogle gange mere - at deltage som gavnlige ejere af ejendommen .
Hvordan DST'er arbejder
Ejendomssponsorfirmaet, som også tjener som mesterlejer, erhverver simpelthen ejendommen under DST-paraplyet og åbner tilliden til potentielle investorer om at købe en gavnlig interesse.
Investorerne kan enten deponere deres 1031 udbytteindtægter i DST eller investor kan købe en interesse direkte i DST.
DST-investorer kan drage fordel af en professionelt styret, potentielt institutionel kvalitetsejendom. Den underliggende ejendom kan være en 500-enheden lejlighedsbygning, en 100.000 kvadratmeter medicinsk kontor ejendom eller et indkøbscenter leaset til investeringskvalitet lejere. Mulighederne er uendelige.
De fleste DST-investeringer er aktiver, som din drevne, små til mellemstore akkrediterede investorer ikke ellers ville have råd til. Men ved at samle penge med andre investorer kan de erhverve denne type aktiv.
Investorer, der er bekendt med lejere i fælles (TIC) investeringsstrategi, kan se nogle ligheder i DST-konceptet; Det er imidlertid vigtigt at forstå forskellene mellem de to begreber. Mens en TIC kan have op til 35 investorer, der hver ejer en uforholdsmæssig andel af ejendomsretten til ejendommen, kan en DST have op til 100 investorer (nogle gange mere), idet hver investor ejer en gavnlig interesse i den tillid, Til gengæld ejer det underliggende aktiv.
DST vs TIC Ejerskab
Der er to fordele, som DST-strukturen tilbyder over TIC-konceptet.
Den ene er, at fordi en DST ikke er begrænset til 35 investorer, kan minimumsinvesteringen være meget lavere, nogle gange i $ 100.000-rækken. Den anden store fordel er, at långiveren i et DST kun laver et lån til en låntager - DSTs sponsor.
I en TIC-investering kan långiveren finansiere op til 35 separate lån, en til hver investor. I tider med stramme penge giver DST imidlertid långiverne større sikkerhed, fordi långiveren har fuldt kvalificeret sponsoren, hvem er den underliggende ansvarlige part.
Vær opmærksom på, at det større antal investorer, plus det større antal aktier muligvis kan beskytte din investering. Der anbefales omhyggelig kontrol med den kontrollerende partner / sponsor. Der er mange skurke i denne forretning.
DST'er udgør risici
DST'er er ikke uden risiko. Som med enhver form for ejendomsinvestering kan investorer være udsat for høje ledige stillinger og udlånsstandarder.
DST'er er heller ikke privateejerskabsinvesteringer. En DST er en mere passiv investering bestående af flere ejere og i sidste ende kontrolleret af mester lejer - sponsoren. Det er vigtigt for investorer, der kan overveje DST-strategien at konsultere en erfaren investerings professionel og at få kompetent juridisk og skatterådgivning.
Efter grundig evaluering kan DST-strukturen være et rentabelt investeringsalternativ for kvalificerede ejendomsinvestorer. Men kun din skatterådgiver og en advokat kan fortælle dig, om det er rigtigt for dig.
* Akkrediterede Investorer er personer, hvis nettoværdi overstiger $ 1 million og / eller tjener en årlig indkomst på $ 200.000. Akkreditering af enheder betyder, at virksomhedens aktiver overstiger 5 mio. USD, og / eller hvert enhedsmedlem skal være en akkrediteret investor som individ.
Værdipapirer, der udbydes via Pacific West Securities, Inc. Medlem FINRA / SIPC.
Dette materiale er hverken et tilbud om at sælge eller opfordringen til at købe nogen sikkerhed. Oplysningerne er kun til diskussion og orientering. Det er ikke meningen at erstatte kompetent lovgivnings-, skatte- eller finansiel planlægningsrådgivning. De gældende skatkoder gælder kun for og vedrører føderal lov. Individuelle stater kan have deres egne ekstra skatkoder. Kontakt venligst den relevante skatte- og advokatvirksomhed i din stat. Disse oplysninger er givet fra kilder, der anses for at være pålidelige, men skal bruges sammen med professionel rådgivning, der er i overensstemmelse med din personlige situation.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.